ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกบริษัท (Hybrid Debentures) ในวงเงินไม่เกิน 500 ล้านบาทของ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ระดับ “BB" ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังคงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทที่ระดับ “BBB-" ด้วย โดยแนวโน้มยังคง “Stable" หรือ “คงที่"
ทั้งนี้ หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนมีอันดับเครดิตต่ำกว่าอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทอยู่ 2 ระดับ เนื่องจากหุ้นกู้ดังกล่าวมีลักษณะการด้อยสิทธิและผู้ออกตราสารสามารถเลื่อนการชำระดอกเบี้ยพร้อมกับสะสมดอกเบี้ยจ่ายของหุ้นกู้ได้
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะยังคงรักษาการเติบโตได้ตามแผนการที่วางไว้ โดยที่อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะรักษาระดับที่มากกว่า 15% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนน่าจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 2 เท่า
การปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นในระยะปานกลางมีค่อนข้างจำกัด อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นได้หากฐานรายได้หรือกระแสเงินสดของบริษัทเติบโตได้อย่างมีนัยสำคัญโดยที่ยังสามารถรักษาอัตรากำไรและอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ที่ระดับต่ำกว่า 60% เป็นระยะเวลาที่ยาวนานพอสมควร ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบันอย่างมาก
ทริสเรทติ้งกำหนดให้หุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนของ ORI มีระดับความเป็นทุนปานกลาง (Intermediate Equity Content) ตามลักษณะของหุ้นกู้ด้อยสิทธิดังกล่าว ซึ่งรวมถึงความด้อยสิทธิ การเลื่อนชำระดอกเบี้ยตามดุลยพินิจของบริษัท การห้ามไถ่ถอนหุ้นกู้ในช่วง 5 ปีแรก และมีสถานะเป็นทุนที่เพียงพอ ดังนั้น ในการคำนวณอัตราส่วนทางการเงินของบริษัท ทริสเรทติ้งจะจัดให้ 50% ของเงินต้นคงค้างของหุ้นกู้เป็นทุนและอีก 50% เป็นเงินกู้
สำหรับระดับความเป็นทุนปานกลางนี้จะถูกลดให้มีระดับความเป็นทุนน้อย (0%, Minimal Equity Content) ในวันครบกำหนด 5 ปีนับจากวันออกหุ้นกู้ เนื่องจากอายุคงเหลือจริง (Remaining Effective Maturity) ณ วันดังกล่าวน้อยกว่า 20 ปี ตามเกณฑ์การจัดอันดับเครดิตของทริสเรทติ้งนั้น อายุคงเหลือจริงของตราสารจะลดลงเมื่อมีการปรับอัตราดอกเบี้ย (Step Up Interest) เพิ่มขึ้นเท่ากับหรือมากกว่า 100 Basis Points (bps) ซึ่งในกรณีของหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนนี้ กรณีดังกล่าวจะเกิดขึ้นเมื่อหุ้นกู้ครบกำหนด 25 ปีนับจากวันออก
นอกเหนือจากเหตุการณ์ต่าง ๆ ตามที่ระบุไว้ในข้อกำหนดสิทธิฯ ของหุ้นกู้ เช่น การเปลี่ยนแปลงในการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล การเปลี่ยนแปลงในหลักการทางบัญชี หรือการเปลี่ยนแปลงในหลักเกณฑ์การพิจารณาของสถาบันจัดอันดับเครดิตในเรื่องของความเป็นทุนของหุ้นกู้แล้ว บริษัทมีความประสงค์ที่จะ (แต่ไม่ถูกผูกพันให้ต้องดำเนินการ) ชำระคืนเงินต้นของหุ้นกู้ที่ไถ่ถอนหรือซื้อคืนด้วยตราสารทุนที่เท่าเทียมกันหรือดีกว่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งสามารถจะลดระดับความเป็นทุนของหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุนที่จะออกใหม่และที่คงค้างสู่ระดับความเป็นทุนน้อยจากระดับความเป็นทุนปานกลาง หากทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทมีความตั้งใจที่จะปฏิบัติให้แตกต่างจากข้อกำหนดสิทธิฯ เรื่องความประสงค์ในการออกหลักทรัพย์เพื่อทดแทนหุ้นกู้
อันดับเครดิตองค์กรของ ORI ยังสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เริ่มเป็นที่รู้จักในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางถึงล่าง ตลอดจนสถานะทางการเงินที่ดีขึ้นภายหลังการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2558 และการมีมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้จากการโอน (Backlog) ค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากประวัติผลงานของบริษัทที่สั้น รวมถึงการมีสินค้าที่ขาดความหลากหลาย และภาระหนี้ของบริษัทที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูง และลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและผันผวนสูงด้วย
ORI ก่อตั้งในปี 2552 โดยครอบครัวจรูญเอก บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วงปลายปี 2558 ครอบครัวจรูญเอกยังเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทตั้งแต่เริ่มก่อตั้งด้วยสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนมีนาคม 2560 จำนวน 63% บริษัทพัฒนาสินค้าในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับกลางถึงระดับล่างเป็นหลัก โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเกือบทั้งหมดตั้งอยู่ในเขตชานเมืองของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าจากสถานีแบริ่งถึงสมุทรปราการ และเส้นทางจากสถานีแยกมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ถึงสะพานใหม่
นอกจากนี้ บริษัทยังได้ขยายโครงการไปที่ศรีราชาและแหลมฉบังในจังหวัดชลบุรีอีกด้วย บริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ “Knightsbridge" “Notting Hill" และ “Kensington" ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยรายได้และยอดขายของบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัท ในปี 2559 บริษัทขยายธุรกิจไปในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำ ผ่านบริษัทย่อยซึ่งได้แก่ บริษัท ออริจิ้น วัน จำกัด
บริษัทมีฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็ก ประมาณ 400-500 ล้านบาทต่อปี ในช่วงปี 2556-2557 เนื่องจากบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมโอนจำนวนไม่มาก รายได้ในปี 2559 อยู่ที่ 3,153 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 2,010 ล้านบาทในปี 2558 ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทในปี 2559 อยู่ที่ 25.49% เพิ่มขึ้นจาก 24.13% ในปี 2558
บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2559 ทั้งหมด 29 โครงการ มูลค่ารวมเท่ากับ 25,875 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2.42 ล้านบาทต่อยูนิต และมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 7,474 ล้านบาท บริษัทมียอดขายในปี 2559 อยู่ที่ 9,193 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 5,130 ล้านบาทในปี 2558 ณ สิ้นปี 2559 มูลค่ายอดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้รายได้จากการโอนของบริษัทอยู่ที่ 12,885 ล้านบาท และจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 4,800 ล้านบาทในปี 2560 ประมาณ 4,100 ล้านบาทในปี 2561 และประมาณ 4,000 ล้านบาทในปี 2562 บริษัทมียอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้จำนวนมากซึ่งจะช่วยรักษาระดับรายได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ภาระหนี้ของบริษัทปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ณ สิ้นปี 2559 อยู่ที่ 48.43% เพิ่มขึ้นจาก 28.34% ณ สิ้นปี 2558 อย่างไรก็ตาม ภาระหนี้ของบริษัทคาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากการที่บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่จำนวนมากเพื่อรักษาอัตราการเติบโตในอนาคต โดยบริษัทวางแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ปีละ 10,000 ล้านบาทในช่วงปี 2560-2562 ยิ่งไปกว่านั้นบริษัทมีแผนลงทุนในโครงการที่จะสร้างรายได้ประจำที่สม่ำเสมออีกด้วย เช่น โรงแรมและอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 5,500-7,500 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2562 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะรักษาระดับอยู่ที่ 15% เมื่อพิจารณาถึงแรงกดดันจากค่าใช้จ่ายจากการดำเนินงานที่สูงขึ้นเพื่อสนับสนุนการเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก ถึงแม้จะมีแผนขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว บริษัทก็ควรจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 2 เท่าเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดในสัญญาการกู้ยืมเงิน
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอ โดย ณ สิ้นปี 2559 บริษัทมีเงินสดจำนวน 521 ล้านบาทและมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 5,294 ล้านบาท ส่วนภาระหนี้ระยะยาวที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในช่วง 12 เดือนข้างหน้านั้นอยู่ที่ 555 ล้านบาท โดยทั่วไป บริษัทจะวางแผนให้ระยะเวลาชำระคืนเงินกู้ระยะสั้นสอดคล้องกับกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียม ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทโดยเฉลี่ยจะอยู่ในระดับ 15% ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับที่มากกว่า 3 เท่า