ข่าวอินโฟเควสท์
19:00 "เจซี เพนนีย์"เผยผลประกอบการต่ำกว่าคาดในไตรมาสแรก   เจซี เพนนีย์ ซึ่งเป็นห้างสรรพสินค้ารายใหญ่ของสหรัฐ เปิดเผยผลประกอบการในไตรมาสแรกที่ย่ำแย่กว…
18:50 "โคห์ลส์"เผยกำไรต่ำกว่าคาดในไตรมาสแรก   บริษัทโคห์ลส์ คอร์ป ซึ่งเป็นห้างค้าปลีกยักษ์ใหญ่ของสหรัฐ รายงานกำไรในไตรมาสแรกต่ำกว่าที่นักวิเคราะห์คาด…
18:31 เลือกตั้ง'62: ปชป.เคาะ 23 พ.ค.นี้ร่วมรัฐบาลหรือไม่ ย้ำการตัดสินใจจะยึดประโยชน์ชาติ-ประชาชนเป็นหลัก   นายราเมศ รัตนเชวง โฆษกพรรคประชาธิปัตย์ (ปช…
18:24 ภาวะตลาดหุ้นอินเดีย: ดัชนี Sensex ร่วงเกือบ 400 จุดจากคำสั่งขายทำกำไร หลังพุ่งกว่า 1,000 จุด   ดัชนี Sensex ตลาดหุ้นอินเดียร่วงลงเกือบ 400 จุดจ…
18:24 ภาวะตลาดอนุพันธ์: แกว่งตัวอิงแดนบวก หลังสหรัฐฯเลื่อนระยะเวลาแบนหัวเว่ยชั่วคราว-เก็งการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่หนุน   นางสาวชุติกาญจน์ สันติเมธวิรุฬ…

คอลัมน์: อีโคโฟกัส: มาตรการ LTV กระทบใคร?

ข่าวเศรษฐกิจ หนังสือพิมพ์ไทยโพสต์ -- เสาร์ที่ 6 เมษายน 2562 00:00:01 น.

"สำหรับเหตุผลหลักของการประกาศใช้มาตรการ LTV มาจากหนี้เสียที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่ช่วงปี 2560 เป็นต้นมา ตัวเลขออกมาสูงขึ้นในทุกๆ ไตรมาสแซงหน้าสินเชื่อประเภทอื่น รวมถึงซัพพลายคอนโดมิเนียมที่เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงการพยายามสกัดกลุ่มผู้ลงทุนเก็งกำไร เพื่อบริหารความเสี่ยงของธนาคารพาณิชย์ให้ดีขึ้น และเพื่อสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ"

ภายหลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีการปรับเปลี่ยนรายละเอียดจาก Consultation Paper และเลื่อนวันประกาศใช้เกณฑ์ใหม่สำหรับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่เป็นวันที่ 1 เม.ย.2562 (จากกำหนดการเดิมที่จะเริ่มบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค.2562) โดยจะยกเว้นกรณีที่มีสัญญาจะซื้อจะขาย หรือมีการผ่อนดาวน์ก่อนวันที่ 15 ต.ค.2561 ซึ่งนับเป็นการผ่อนคลายเงื่อนไขเวลาให้มีการปรับตัวเพื่อลดแรงกดดันต่อตลาดที่อยู่อาศัยและทิศทางการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน รวมถึงลดผลกระทบต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยหรือผ่อนดาวน์อยู่ก่อนแล้ว

นอกจากนี้ ธปท.ปรับการคำนวณ สัดส่วนจำนวนบัญชีสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ที่มีมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันอสังหา ริมทรัพย์ (loan-to-value : LTV)  โดยให้นับรวมสินเชื่อ top-up ที่ อ้างอิงหลักประกันเดียวกันเข้าไว้ในการคำนวณสัดส่วน LTV เพื่อสะท้อน ความเสี่ยงของหนี้โดยรวม และลดโอกาสของผลกระทบจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกัน แต่ก็มีการยกเว้นให้กับสินเชื่อ top-up บางรายการ ได้แก่ สินเชื่อประกันชีวิต ประกันวินาศภัย และสินเชื่อ ธุรกิจ SMEs ซึ่งนับเป็นเงื่อนไขที่ผ่อนปรนกว่าที่มีการเสนอใน Con sultation Paper

เร่งโอนกระตุ้นยอดขาย

จากกรณีดังกล่าวนั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. เป็นมาตรการเพื่อเสริมสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจในระยะยาว โดยเงื่อนไขของมาตรการที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น (เมื่อเทียบกับ Consultation Paper) คาดว่าจะช่วย ให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้ช่วงเวลาประมาณเกือบ 5 เดือนหลังจากนี้ในการที่จะทำแคมเปญเพื่อเร่งกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ซึ่งจะหนุนธุรกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ในเดือน เม.ย.2562

สำหรับแนวโน้มในระยะข้างหน้านั้นเชื่อว่ายอดการโอนกรรม สิทธิ์ที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ มีแนวโน้มเร่งตัวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงไตรมาสแรกปี 2562 ขณะที่ในช่วงที่เหลือของปี 2562 กิจกรรมในตลาดที่อยู่อาศัยและสินเชื่อบ้านจะขึ้นอยู่กับทิศทางเศรษฐกิจ กำลังซื้อของผู้บริโภค และการแข่งขันของผู้ประกอบการ ในจังหวะเวลาที่ต้นทุนทางการเงินมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยปี 2562 ยังเผชิญกับปัจจัยท้าทายหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความต่อเนื่องในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจของประเทศ กำลังซื้อภาคประชาชนที่ยังเปราะบาง โดยเฉพาะ กลุ่มผู้มีรายได้น้อย จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในตลาดที่อยู่ในระดับสูง ศูนย์วิจัยกสิกรไทยจึงทำการสำรวจพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ เพื่อสะท้อนแนวโน้มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใน 1-2 ปีนี้ โดยให้ความสำคัญกับเรื่องมาตรการ LTV อันเป็นปัจจัยท้าทายเฉพาะในปี 2562 ที่อาจส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ

หลัง 1 เม.ย.รายได้ลดลง

ขณะที่ นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ทีกรุ๊ป แอซเซ็ท กล่าวว่า จากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ที่จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.นี้ได้ทำให้หลายสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อรายย่อยโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งในช่วง 2 เดือนแรกมีการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์กว่า 50% คาดการณ์ว่าในไตรมาสแรกปีนี้จะมีอัตราการปล่อยกู้เพียงแค่ 40-50% เท่านั้น

"ในช่วงไตรมาสแรกปีนี้บรรดาดีเวลลอปเปอร์ทั้งในตลาดและนอกตลาดหลักทรัพย์จะมียอดขายและรายได้เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีก่อน ซึ่งเกิดจากการเร่งระบายสต๊อกสินค้า แต่ทว่าหลัง 1 เม.ย.นี้รายได้จะลดลงราว 50% โดยเฉพาะผู้ประกอบการระดับกลางลงมาที่จะได้รับผลกระทบมาก" นายธาตรีกล่าว

นายธาตรีกล่าวว่า การซื้อและขอสินเชื่อสำหรับอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ จะมีการปฏิเสธสินเชื่อน้อยกว่าในต่างจังหวัด โดยจะเป็นการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่จะปฏิเสธการปล่อยกู้หากจะไปซื้อโครงการข้ามจังหวัดและเป็นการซื้อไว้เพื่อพักผ่อนวันหยุดและปล่อยเช่าในวันปกติ แม้ผู้กู้จะมีอาชีพ มีรายได้ที่มั่นคงก็ตาม

ลดความเสี่ยงสร้างเสถียรภาพ

"สำหรับเหตุผลหลักของการประกาศใช้มาตรการ LTV มาจากหนี้เสียที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่ช่วงปี 2560 เป็นต้นมา ตัวเลขออกมาสูงขึ้นในทุกๆ ไตรมาส แซงหน้าสินเชื่อประเภทอื่น รวมถึงซัพพลายคอนโดมิเนียมที่เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงการพยายามสกัดกลุ่มผู้ลงทุนเก็งกำไร เพื่อบริหารความเสี่ยงของธนาคารพาณิชย์ให้ดีขึ้น และเพื่อสร้างเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ"  นายธาตรีกล่าว

นายธาตรีกล่าวว่า ในทางกลับกันกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่ที่มีความชำนาญในตลาดนี้มาหลายต่อหลายปี ก็ย่อมที่จะมีเงินก้อนนี้มาหมุนเวียนลงทุน ไม่ว่าจะเล่นแบบซื้อมาขายไปเก็งกำไร หรือปล่อยเช่าในโครงการระดับกลาง-สูงก็ตาม แต่ในระยะหลังมานี้วงการคอน โดมิเนียมผ่านจุดที่เรียกว่าหวือหวาที่สุดมาแล้ว ฉะนั้นการเล่นแบบระยะสั้นจึงทำได้ยาก ทุกวันนี้จึงนิยมการปล่อยเช่ากันมากกว่า

สำคัญที่สุดคือกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ในปีนี้ต้องเจอกับดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น ธนาคารปล่อยกู้ยากขึ้น เพื่อคัดกรองไม่ให้เกิดหนี้เสียสะสมเพิ่มเข้าไปอีก แม้ว่าจะเป็นการกู้ซื้อหลังแรกที่ยังพอมีโอกาสกู้ได้ 100% แต่หากจะต้องวางเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 10% แล้ว ทุกอย่างจะต้องคิดอย่างรอบคอบขึ้นเป็นเท่าตัวก่อนจะจ่ายเงินแสน ต้องทำการบ้านกันหนักกว่าจะเลือกสักโครงการที่ตอบโจทย์ตัวเราเองและครอบครัวที่สุด ส่วนผู้พัฒนาโครงการพูดได้เลยว่าเหนื่อยกันหน่อย เพราะต้องทำการบ้านกันเยอะมากขึ้น

สรุปง่ายๆ ทั้งหมดนี้คาดว่าจะโดนผลกระทบกันเป็นทิวแถว เริ่มตั้งแต่คนซื้อมีกำลังซื้อน้อยลง เพราะเมื่อต้องใช้เงินก้อนก็ย่อมคิดกันเยอะขึ้น ใช้จ่ายกันยากขึ้น ธนาคารที่ให้สินเชื่อเองก็ปล่อยกู้กันยากขึ้น เพราะต้องการคุมเรื่องหนี้เสีย ทางด้านผู้ประกอบการก็มียอดโอนน้อยลง ขณะเดียวกันกู้สินเชื่อเพื่อมาสร้างโครงการก็ชำระหนี้ในธนาคารได้ลดลง ส่งผลต่อ NPL ที่อาจจะสูงตาม ก็จะไปกระทบกับเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศ สุดท้ายก็ย้อนกลับมาที่ประชาชนอีกเช่นเคย

อย่างไรก็ตาม ต่อจากนี้ต้องจับตาดูกันให้ดีว่าหลังจากที่มาตร การมีผลบังคับใช้แล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีทิศทางกันต่อไปอย่างไร.
ข่าวที่เกี่ยวข้อง