อันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงผลงานในการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมซึ่งเป็นที่ยอมรับและความสามารถในการทำกำไรระดับสูง อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนด้วยธรรมชาติที่ผันผวนของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม ในขณะที่แนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยและปัญหาความไม่สงบทางการเมืองเป็นปัจจัยเสี่ยงต่ออันดับเครดิตของบริษัท
แนวโน้มอันดับเครดิต “Positive" หรือ “บวก" สะท้อนถึงสถานะที่แข็งแกร่งทางธุรกิจและสัดส่วนรายได้ประจำที่เพิ่มขึ้น โดยอันดับเครดิตของบริษัทมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถรักษาความเข้มแข็งทางธุรกิจและทางการเงินท่ามกลางความไม่แน่นอนในการขายที่ดินเอาไว้ได้ ปัญหาการเมืองที่ยืดเยื้อและการขยายการลงทุนของบริษัทซึ่งทำให้สถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจะเป็นปัจจัยเสี่ยงทำให้อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทถูกปรับลดลงในอนาคตได้
HEMRAJ เป็นหนึ่งในผู้นำในธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรมของไทยซึ่งก่อตั้งในปี 2531 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2535 ณ เดือนมีนาคม 2557 กลุ่มตระกูลหอรุ่งเรืองถือหุ้นของบริษัทในสัดส่วน 15.01% ของจำนวนหุ้นทั้งหมด นอกจากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและการให้บริการสาธารณูปโภคแล้ว บริษัทยังลงทุนในโครงการผู้ผลิตไฟฟ้าหลายโครงการด้วย ในช่วงปี 2554-2556 รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทซึ่งรวมถึงคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วน 60%-70% ของรายได้รวม ส่วนรายได้ที่เหลือ 30%-40% เป็นรายได้ประจำซึ่งส่วนใหญ่มาจากบริการสาธารณูปโภคและค่าเช่าโรงงาน
บริษัทเป็นเจ้าของและบริหารนิคมอุตสาหกรรม 7 แห่งซึ่งตั้งอยู่ในจังหวัดระยอง ชลบุรี และสระบุรี ด้วยพื้นที่รวมทั้งหมด 40,624 ไร่ โดย ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2556 มีจำนวนลูกค้าทั้งสิ้น 615 ราย ซึ่ง 35% เป็นลูกค้าในกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ และ 14% เป็นลูกค้าในกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภค ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2556 บริษัทมีพื้นที่เหลือขาย 8,665 ไร่ ซึ่ง 72% ของพื้นที่ดังกล่าวตั้งอยู่ในจังหวัดระยอง
ในปี 2556 บริษัทยังสามารถสร้างยอดขายที่ดินได้ดีอย่างต่อเนื่อง โดยบริษัทขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้ 2,200 ไร่ ลดลงเล็กน้อยจากยอดขายสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 2,317 ไร่ในปี 2555 ยอดขายที่เพิ่มขึ้นเป็นผลจากการขยายตัวของอุตสาหกรรมยานยนต์ รายงานของ CB Richard Ellis ระบุว่ายอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทยลดลงสู่ระดับปกติที่ 4,746 ไร่ในปี 2556 จากระดับสูงผิดปกติในปี 2555 ที่ 10,871 ไร่ ส่วนแบ่งทางการตลาดในการขายที่ดินของบริษัทในระหว่างปี 2551-2555 โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 26% ของจำนวนการขายทั้งหมดของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย ในขณะที่บริษัทที่ขายที่ดินจำนวนมากในอันดับต้น ๆ อีกรายหนึ่งมีส่วนแบ่งทางการตลาดประมาณ 27% ในช่วงเดียวกัน ในปี 2556 บริษัทสามารถขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมได้มากเป็นอันดับ 1 ของประเทศโดยมียอดขายที่ดิน 2,200 ไร่ คิดเป็นสัดส่วนถึง 46% ของยอดขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมรวมทั้งประเทศในปี 2556
รายได้ประจำของบริษัทยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยรายได้จากการขายสาธารณูปโภคและค่าบริการอื่นเพิ่มขึ้น 18.9% จากปี 2555 เป็น 2,579 ล้านบาทในปี 2556 ปัจจัยที่ผลักดันการเติบโตคือจำนวนลูกค้าที่เพิ่มขึ้นและการขยายกำลังการผลิตของลูกค้าเดิมในนิคมอุตสาหกรรม รายได้จากการขายสาธารณูปโภคซึ่งคิดเป็น 60%-67% ของรายได้ประจำเพิ่มขึ้น 12.8% ในปี 2556 เป็น 1,569 ล้านบาท รายได้จากธุรกิจโรงงานให้เช่าซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25% ของรายได้ประจำก็มีการเติบโตที่ดี โดยการขยายพื้นที่คลังสินค้าให้เช่าช่วยเร่งการเติบโตของธุรกิจให้เช่าพื้นที่ของบริษัท ในปี 2556 พื้นที่ให้เช่าของบริษัทเพิ่มขึ้น 116,884 ตารางเมตร (ตร.ม.) เติบโต 46.3% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2555 โดยพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้นเป็นพื้นที่ของโรงงานให้เช่า 61,559 ตร.ม. และเป็นพื้นที่ของคลังสินค้าให้เช่า 55,325 ตร.ม. พื้นที่ให้เช่าที่เพิ่มขึ้นทำให้รายได้ค่าเช่าของบริษัทเพิ่มขึ้นถึง 65.5% เป็น 718 ล้านบาทในปี 2556
รายได้รวมของบริษัทในปี 2556 เพิ่มขึ้น 37.0% เป็น 8,770 ล้านบาท จาก 6,399 ล้านบาทในปี 2555 กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) เพิ่มขึ้นถึง 34.9% เป็น 4,334 ล้านบาทในปี 2556 ซึ่งเป็นผลจากการขายและโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมากในปี 2556 นอกจากนี้ ยังเป็นผลจากการเติบโตของรายได้ประจำ บริษัทยังได้รับประโยชน์จากราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่ไม่ถูกน้ำท่วมที่ปรับตัวสูงขึ้นหลังการเกิดอุทกภัยครั้งใหญ่ในปลายปี 2554 อัตรากำไรขั้นต้นในธุรกิจขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของบริษัทปรับตัวดีขึ้นเป็น 48% ในปี 2556 จากระดับปกติที่ 42%-44% อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากการขายปรับตัวสูงขึ้นเป็น 40.3% ในปี 2556 จากระดับ 29%-38% ในปี 2552-2555
การเริ่มดำเนินการเชิงพาณิชย์ตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2555 ของ บริษัท เก็คโค่วัน จำกัด (GHECO-One) ซึ่งเป็นบริษัทผลิตไฟฟ้าที่บริษัทร่วมลงทุนยังเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยสนับสนุนการเติบโตของ EBITDA ของบริษัทในปี 2556 GHECO-One ให้ผลกำไรตามวิธีส่วนได้เสียรวมจำนวน 865 ล้านบาทในปี 2556 (ไม่รวมขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนที่ยังไม่รับรู้จำนวน 297 ล้านบาท) ในปี 2556 EBITDA จากการให้บริการสาธารณูปโภคและการลงทุนในธุรกิจไฟฟ้าคิดเป็นสัดส่วน 40% ของ EBITDA รวมของบริษัท อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (Interest Coverage Ratio) ยังอยู่ในระดับสูงที่ 6.3 เท่าในปี 2556 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมอยู่ในระดับที่ดีเช่นกันที่ 19.4% ในปี 2556
การขายสินทรัพย์ให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 ช่วยรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ในเดือนธันวาคม 2556 บริษัทขายและให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปรวมพื้นที่ 150,117 ตร.ม. มูลค่า 4,700 ล้านบาทให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บริษัทบันทึกกำไรจากการขายทรัพย์สินจำนวน 2,233 ล้านบาท (สุทธิจากการสำรองค่าใช้จ่ายในการรับประกันค่าเช่าขั้นต่ำกับกองทุนฯ) การได้รับเงินสดสุทธิจำนวน 3,613 ล้านบาทจากการขายทรัพย์สินรวมกับผลการดำเนินงานที่ดีทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างทุนของบริษัทยังอยู่ในระดับปานกลางและยังทำให้บริษัทมีเงินสดในมือจำนวน 4,780 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2556 แม้บริษัทมีการลงทุนจำนวนมาก โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ที่ 48.7% ณ สิ้นปี 2556 จาก 49.2% ในปี 2555
ในระยะสั้นคาดว่าความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะลดลง กิจกรรมการผลิตซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนการขายที่ดินในช่วงที่ผ่านมาได้ชะลอตัวลง อัตราการใช้กำลังการผลิต (ปรับปรุงด้วยฤดูกาล) ของโรงงานในประเทศไทยในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2557 ลดลงเหลือ 61.5% เทียบกับ 66.7% ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2556 นอกจากนี้ ความไม่สงบทางการเมืองและการชะลอตัวของเศรษฐกิจจะทำให้ผู้ซื้อที่ดินชะลอการตัดสินใจ
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งเชื่อว่าอนาคตของการลงทุนในประเทศไทยยังมีแนวโน้มที่ดีในระยะยาว ประเทศไทยยังคงตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสมสำหรับการเป็นฐานการผลิตสำหรับอุตสาหกรรมหลายประเภทโดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์ซึ่งต้องใช้ห่วงโซ่การผลิตที่มีคุณภาพ ประเทศไทยยังคงน่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างประเทศ เนื่องจากประเทศไทยมีนโยบายส่งเสริมการลงทุนและระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ดีรวมถึงทำเลที่มีความได้เปรียบในการแข่งขัน
ท่ามกลางปัจจัยความไม่แน่นอนในนิคมอุตสาหรรม คาดว่าบริษัทยังคงสามารถสร้างผลการดำเนินงานในระดับที่น่าพอใจ เนื่องจากบริษัทมีโครงสร้างรายได้ที่มั่นคงมากขึ้นรวมถึงการมียอดขายรอรับรู้และเงินสดในมือจำนวนมากช่วยบรรเทาผลกระทบในระยะสั้น อย่างไรก็ตาม หากความขัดแย้งทางการเมืองยืดเยื้อเกินกว่า 1 ปีอาจจะส่งผลกระทบต่อความน่าสนใจสำหรับการลงทุนของประเทศไทยและอาจส่งผลกระทบต่อยอดขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมได้