หุ้นกู้ชุดใหม่ดังกล่าวประกอบด้วยหุ้นกู้ 4 ชุด ครบกำหนดไถ่ถอนปี 2560, 2562, 2564 และปี 2567 เงินที่ได้รับจากการออกหุ้นกู้ดังกล่าวจะนำไปใช้ในแผนการลงทุนของบริษัทฯ
หุ้นกู้ไม่มีประกันและไม่ด้อยสิทธิดังกล่าว ได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับเดียวกันกับอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวของ WHA เนื่องจากฟิทช์คาดการณ์ว่าหนี้สินของ WHA ที่จะก่อขึ้นในอนาคตจะเป็นหนี้สินที่ไม่มีหลักประกัน แทนที่จะเป็นหนี้สินที่มีหลักประกันเช่นที่ผ่านมา ทั้งนี้เนื่องจากเงินกู้ยืมสำหรับโครงการในอนาคตที่ได้รับอนุมัติจากธนาคารหลักๆ ของ WHA เป็นเงินกู้ยืมแบบไม่มีหลักประกัน และมีเงื่อนไขว่า WHA จะต้องไม่นำกิจการหรือทรัพย์สินใดๆ ของบริษัทฯ ทั้งในปัจจุบันและอนาคต ไปเป็นหลักประกันเพิ่มเติมแก่หนี้สินใดๆ เว้นแต่ธนาคารจะได้รับการประกันโดยหลักประกันดังกล่าวในระดับเท่าเทียมกันและเป็นไปตามสัดส่วนเดียวกัน (Negative Pledge)
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2557 หนี้สินที่มีหลักประกันของ WHA มีสัดส่วนประมาณร้อยละ 40 ของหนี้สินรวมของบริษัทฯ และบริษัทฯ มีอัตราส่วนสินทรัพย์ที่ไม่มีหลักประกันต่อหนี้สินที่ไม่มีหลักประกันที่ 1.2 เท่า
ปัจจัยที่มีผลต่ออันอับเครดิต
ภาระหนี้สินที่คาดว่าจะสูงขึ้น: เนื่องจากแผนการลงทุนที่สูงอย่างต่อเนื่องของบริษัทฯ ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ฟิทช์คาดว่าระดับหนี้สินสุทธิของบริษัทฯ จะเพิ่มสูงขึ้นเป็น 7.0-7.5 พันล้านบาทในปี 2557-2559 จากระดับ 5.6 พันล้าน ณ สิ้นเดือนมีนาคมปี 2557 การซื้ออาคารสำนักงานให้เช่ามูลค่า 2 พันล้านบาทน่าจะทำให้ อัตราส่วนหนี้สินที่ปรับปรุงแล้วต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (funds flow from operations (FFO) Adjusted Leverage) ของบริษัทฯ เพิ่มสูงขึ้นเป็น 4.5 เท่าถึง 5.0 เท่าในปี 2557 จาก 2.8 เท่า ณ สิ้นปี 2556 บริษัทฯ คาดว่าจะขายอาคารสำนักงานให้เช่าดังกล่าวให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่บริษัทฯ จะจัดตั้งขึ้นในปี 2558 นอกเหนือจากแผนการขายทรัพย์สินเพื่อการลงทุน (ได้แก่คลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้าให้เช่า) ตามปกติในแต่ละปี ฟิทช์คาดว่ากระแสเงินสดจากการขายทรัพย์สินเพื่อการลงทุนจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินดังกล่าวของบริษัทฯ ลดลงมาอยู่ในระดับ 3.5 เท่าถึง 4.0 เท่าในช่วงปี 2558-2559
รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่สูงขึ้น: ฟิทช์คาดว่ารายได้ค่าเช่าและค่าบริการของ WHA จะเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 42 ถึงร้อยละ 47 ต่อปีในปี 2557-2558 โดยน่าจะอยู่ในระดับ 1 พันล้านบาทได้ภายในปี 2558 และมีส่วนแบ่งกำไรในสัดส่วนประมาณร้อยละ 35 ถึงร้อยละ 40 ของกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) รวม ของบริษัทฯ (จากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการประมาณ 500 ล้านบาทด้วยส่วนแบ่งกำไรในสัดส่วนน้อยกว่าร้อยละ 20 ในปี 2556) อัตราการเติบโตดังกล่าวต่ำกว่าที่ฟิทช์เคยคาดการณ์ไว้เนื่องจากการเลื่อนการก่อสร้างของบางโครงการออกไป อันเนื่องมาจากสถานการณ์ความไม่แน่นนอนทางการเมืองในช่วงปลายปี 2556 ถึงไตรมาสแรกของปี 2557 ระยะเวลาการก่อสร้างที่สั้นเพียง 5-10 เดือนและอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงจากความต้องการที่แข็งแกร่งในตลาด น่าจะเป็นปัจจัยช่วยสนับสนุนการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ แม้ว่าบริษัทฯ จะยังคงมีแผนการขายทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอย่างต่อเนื่องให้แก่ REIT ที่จะจัดตั้งขึ้นในปี 2557-2558
ผู้นำในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าคุณภาพสูง: WHA เป็นผู้นำทางการตลาดในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าให้เช่าคุณภาพสูงที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-Suit) ด้วยทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยมและคุณภาพของคลังสินค้าที่แตกต่างจากคลังสินค้าทั่วไปในตลาด ทำให้ WHA สามารถรักษาระดับอัตราการเช่าพื้นที่ที่ร้อยละ 100 ได้ในตลอด 5 ปีที่ผ่านมาสำหรับคลังสินค้าประเภท Built-to-Suit การแข่งขันในธุรกิจอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ เนื่องจากมีผู้ประกอบการรายใหญ่เพียงไม่กี่ราย ซึ่งส่วนใหญ่จะเน้นการพัฒนาคลังสินค้าแบบมาตรฐานสำเร็จรูป (Ready-Built) และมีขนาดเล็กกว่าคลังสินค้าของ WHA จึงทำให้ WHA น่าจะสามารถรักษาอัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ รวมถึงอัตราส่วนกำไรต่อรายได้ดังกล่าวที่สูงได้ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
การทำสัญญาเช่าก่อนการก่อสร้าง: แม้ว่าบริษัทฯ จะมีการขยายธุรกิจไปสู่คลังสินค้าแบบ Warehouse Farm (ได้แก่พื้นที่คลังสินค้าที่มีคลังสินค้าทั้งประเภท Built-to-Suit และคลังสินค้าแบบมาตรฐานบางส่วนสำหรับลูกค้าทั่วไปตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่เดียวกัน) บริษัทฯ ก็ยังคงเน้นกลยุทธ์การทำสัญญาเช่าก่อนการก่อสร้าง กล่าวคือต้องได้รับสัญญาเช่าประมาณร้อยละ 60 ถึงร้อยละ 70 ของพื้นที่ให้เช่าของ Warehouse Farm ก่อนเริ่มทำการก่อสร้าง ซึ่งอัตราการให้เช่าพื้นที่ของบริษัทฯ รวมคลังสินค้าประเภท Warehouse Farm อยู่ในระดับร้อยละ 91 ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2557 ในการพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าให้เช่าภายใต้แนวความคิดการออกแบบเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละรายของ WHA ผู้เช่าจะมีส่วนร่วมในการวางแผนและออกแบบเพื่อพัฒนาคลังสินค้าตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ และจะทำสัญญาเช่าก่อนเริ่มการก่อสร้าง (Pre-leased) ซึ่งนอกจากจะสร้างความแน่นอนในด้านอัตราการเช่าพื้นที่แล้ว ยังเป็นการสร้างความสัมพันธ์ทางธุรกิจที่แข็งแกร่งกับผู้เช่าดังกล่าวอีกด้วย
ฐานผู้เช่าที่แข็งแกร่ง: ผู้เช่าส่วนใหญ่ของ WHA เป็นบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ โดยมีสัญญาเช่าระยะยาวรองรับ นอกจากนี้พื้นที่มากกว่าร้อยละ 50 ของพื้นที่ให้เช่าเป็นพื้นที่ที่เช่าโดยผู้เช่าที่อยู่ในธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภคและผลิตภัณฑ์ด้านสุขภาพ ซึ่งมีลักษณะความต้องการใช้ผลิตภัณฑ์ที่ค่อนข้างแน่นอนและสม่ำเสมอ ดังนั้นจึงช่วยสนับสนุนให้กระแสเงินสดรับของ WHA มีความแน่นอนในระดับหนึ่ง
การลงทุนในธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่คลังสินค้าให้เช่า: การขยายธุรกิจไปยังธุรกิจอื่นโดยใช้เงินลงทุนจำนวนมากอาจทำให้อัตราส่วนหนี้สินของบริษัทฯ เพิ่มสูงขึ้นรวมทั้งอาจส่งผลให้บริษัทฯ มีความเสี่ยงทางธุรกิจเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม WHA ยังไม่ได้มีแผนหรือมองเห็นโอกาสในการลงทุนขนาดใหญ่ในธุรกิจอื่นในอนาคตอันใกล้
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยลบ:
- การขยายธุรกิจและ/หรือการลงทุนอย่างมากจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินที่วัดจากหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน (FFO adjusted leverage) อยู่ในระดับสูงกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
- รายได้ค่าเช่าและค่าบริการไม่สามารถเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าระดับ 1 พันล้านบาทได้ภายในปี 2558
- การเปลี่ยนกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการของบริษัทฯ อย่างมีนัยสำคัญโดยมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าแบบสำเร็จรูปที่สร้างเสร็จก่อนให้เช่า (Pre-built) แทนการทำสัญญาเช่าก่อนการก่อสร้าง (Pre-leased) เป็นหลักดังในปัจจุบัน รวมถึงการลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า
การปรับเพิ่มอันดับเครดิตในช่วง 12-24 เดือนข้างหน้ามีความเป็นไปได้น้อย เนื่องจากแผนการลงทุนที่สูงของบริษัทฯ