กรุงเทพฯ--17 เม.ย.--ไนท์แฟรงค์
ไนท์แฟรงค์เผยการเติบโตของธุรกิจสำนักงานเช่าระดับไพร์มของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และญี่ปุ่น ในขณะที่ดีมานด์พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เติบโตขึ้นในไตรมาสที่ 4 ของปี 2556 แม้ความเชื่อมั่นทางธุรกิจจะลดลง
ประเด็นสำคัญ
- ดีมานด์พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เติบโตขึ้นในไตรมาสที่ 4 ของปี 56 แม้ความเชื่อมั่นทางธุรกิจจะลดลง
- อัตราการครอบครองสำนักงานโดยเฉลี่ยที่ถูกบันทึกไว้ทะลุระดับ 90% เป็นครั้งแรกในรอบ 6 ปี คิดเป็น 90.25% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่แล้วคิดเป็น 0.64% และคิดเป็น 2.76% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่แล้ว
- อัตราค่าเช่าสำนักงานทุกเกรดเพิ่มขึ้นอีกครั้งในไตรมาส 4 โดยเฉพาะส่วนสำนักงานเกรดเอที่ค่าเช่าเติบโตขึ้นคิดเป็น 6.89% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่แล้ว
- ดัชนีอาคารสำนักงานให้เช่าระดับไพร์มในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิคของไนท์แฟรงค์เลื่อนขึ้นมา 0.8% ในไตรมาสที่ 4 ปี 56 ด้วยตลาดจำนวนเล็กน้อยที่ประสบกับการเช่าลดลงตลอดทั้งไตรมาส
- อัตราห้องว่างทั้งภูมิภาคเอเชียแปซิฟิคเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 12.0% ภายหลังการก่อสร้างที่สำคัญเสร็จสมบูรณ์ ยอดซื้อสุทธิเด้งกลับเพิ่มขึ้น 19% ในไตรมาสที่แล้วเพื่อปิดท้ายสิ้นปีอย่างโดดเด่นที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
ภาพรวมตลาด
จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่าแม้จะมีเหตุการณ์ความไม่สงบในกรุงเทพฯ แต่ธุรกิจเช่าสำนักงานเกรดเอก็เติบโตขึ้นคิดเป็น 1.7% ตลอดไตรมาส ดูจากยอดซื้อสุทธิในเนื้อที่ 39,000 ตร.ม. และอัตราห้องว่างที่ลดลง แม้ว่าความไม่แน่นอนจากเหตุการณ์การเมืองที่ดำเนินอยู่มีแนวโน้มที่จะลดดีมานด์ตลอดหลายเดือนที่กำลังจะมาถึง แต่การขาดซัพพลายใหม่มีแนวโน้มในการหนุนการเติบโตของธุรกิจเช่าเพิ่มขึ้นในปี 57
อย่างไรก็ตาม ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความผันผวนน้อยที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิค ทั้งๆ ที่มีเงื่อนไขมากมาย ดีมานด์พื้นที่อาคารสำนักงานเติบโตขึ้นอย่างมีทิศทางตั้งแต่ปี 54 เป็นต้นมา ผลักให้ยอดการเช่าใกล้เคียงกับระดับที่เคยบันทึกไว้ด้วยอัตราพื้นที่ว่างลดลงทั้งตลาด แต่ดีมานด์นี้อาจเบาบางลงเนื่องมาจากความไม่สงบทางการเมือง ซัพพลายจำกัดอาจเป็นไปได้ที่จะดันให้ยอดการเช่าสูงขึ้น ถึงแม้ว่าจะมีอัตราการเช่าช้าลง
มีอาคารใหม่เพียงแห่งเดียวเท่านั้น ปีกเอของอาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์บนถนนรัชดาภิเษกที่สร้างเสร็จสมบูรณ์ในไตรมาสนี้ ซึ่งเพิ่มจำนวนซัพพลายสำนักงานทั้งหมดอีก 23,530 ตร.ม. เป็น 4,474,227 ตร.ม.
ในไตรมาส 4 การครอบครองพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 4,038,166 ตร.ม. คิดเป็นอัตราการครอบครองสำนักงานโดยรวม 90.25% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่แล้ว 0.64% และ 2.76% จากปีที่แล้ว ส่วนสำนักงานเกรดบีมีอัตราการครอบครองสูงเพียงแค่ 8.04% ของพื้นที่ที่มีอยู่ หลังอัตราการครอบครองไต่ขึ้น 0.21% ในไตรมาสที่สาม พื้นที่สำนักงานเกรดเอเป็นที่ต้องการมากที่สุดของทุกระดับในไตรมาสนี้ เพิ่มขึ้นโดยประมาณ 4%
การเช่าสำนักงานเพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว และมีการเช่าสูงขึ้นในอาคารทุกระดับในไตรมาสที่ 4 ส่วนที่มีเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ ส่วนสำนักงานเกรดเอ ที่เห็นการเช่าไต่ระดับถึง 1.72% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว หรือ 6.89% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ตามมาด้วยการเติบโตของการเช่าสำนักงานเกรดซี และเกรดบีคิดเป็น 4.34% และ 3.80% ตามลำดับ
การเช่าตามทำเล
ถนนเพลินจิตและวิทยุเป็นถนนสายที่มีค่าเช่าสูงสุดในกรุงเทพฯ ที่ระดับสูงสุดกว่า 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งคาดว่าการเติบโตของการเช่าอาจจะสูงถึง 7.76% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ท่ามกลางพื้นที่ที่ไม่ใช่ศูนย์กลางย่านธุรกิจ สุขุมวิท-อโศกเป็นทำเลชั้นนำที่สามารถเรียกค่าเช่าสูงได้เท่ากับทำเลศูนย์กลางย่านธุรกิจ ซึ่งมีอัตราค่าเช่าสูงสุดมากกว่า 900 บาท/ตร.ม./เดือน อัตราการเจริญเติบโตคิดเป็น 8.18% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
ดัชนีธุรกิจเช่าสำนักงานระดับไพร์มในเอเชีย-แปซิฟิค
เมื่อมองภาพกว้างของการเช่าทั่วทั้งภูมิภาค ดัชนีธุรกิจเช่าสำนักงานระดับไพร์มในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิคของไนท์แฟรงค์ ขยับขึ้น 0.8% ในไตรมาสที่ 4 ปี 56 ขณะนี้ทรงตัวที่ 3.1% สูงกว่าจุดพีคก่อนเกิดวิกฤติ (ไตรมาส 2 ปี 51) มีจำนวนตลาดเพียงหยิบมือเท่านั้น รวมถึงบริสเบน เพิร์ธ กวางโจว เซี่ยงไฮ้และฮานอยที่มองเห็นธุรกิจเช่าลดลงตลอดช่วงเวลานั้น
อัตราว่างทั้งภูมิภาคเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 12.0% ภายหลังการก่อสร้างที่สำคัญเสร็จสมบูรณ์ ยอดซื้อสุทธิเด้งกลับเพิ่มขึ้น 19% ในไตรมาสที่แล้วเพื่อปิดท้ายสิ้นปีอย่างโดดเด่นที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
จาร์การ์ตายังมองเห็นการเจริญเติบโตสูงสุดในภูมิภาคของธุรกิจเช่าระดับไพร์มซึ่งคิดเป็น 8.4% แม้จะมีการคาดหวังว่าการเติบโตของธุรกิจเช่าจะดำเนินต่อไป การเลือกตั้งที่กำลังจะมาถึงและซัพพลายสำคัญแห่งใหม่ที่กำลังเข้าสู่ตลาดในปี 57 มีทิศทางชะลอการเติบโตนี้ตลอดหลายเดือนที่กำลังมาถึง ประเทศอื่นๆ ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เช่น มาเลเซีย เวียดนามดูจะเป็นฐานล่างของวัฏจักร และในขณะที่รู้สึกว่าทุกอย่างเพียงแค่ไปได้ดีกว่าเดิมในเวียดนาม ตลาดสำนักงานในกัวลาลัมเปอร์ก็ยังมีแนวโน้มความซบเซาด้วยอัตราพื้นที่ว่างสูง การฟื้นตัวในตลาดสำนักงานยังเกิดขึ้นต่อไปในโตเกียว เพราะธุรกิจเช่าสำนักงานระดับไพร์มเพิ่มขึ้น 4.2% กำไรของบริษัทเพิ่มขึ้น การทำสัญญาเช่าเพิ่มขึ้นและอัตราว่างลดลงทุกเขต
การชะลอตัวของจีนให้ผลตอบแทนแบบผสมทั่วทั้งหัวเมืองหลัก ปักกิ่งและกวางโจมองเห็นธุรกิจเช่าสำนักงานระดับไพร์มที่ค่อนข้างเบาบาง ขณะที่เซี่ยงไฮ้มองเห็นการเช่าเพิ่มขึ้น 0.7% ถึงแม้ว่าปริมาณซัพพลายใหม่ที่สำคัญซึ่งมีกำหนดเปิดทำการระหว่างปี 57 ถึงปี 63 ยังน่าเป็นห่วงในเรื่องซัพพลายล้นตลาดบางพื้นที่ในอนาคต ในขณะที่ธุรกิจสำนักงานเช่าในเซ็นทรัลฮ่องกงยังเบาบางอย่างต่อเนื่องเพราะผู้ครอบครองยังมีความตระหนักเรื่องต้นทุนและยอดซื้อสุทธิที่ยังคงลดลง เมื่อมองไปในอนาคต การเช่าสำนักงานเกรดเอถือว่ายังมั่นคงตลอดปี 57
อินเดียเป็นตัวอย่างของธุรกิจเช่าที่ซบเซาจากการติดตามผลในสามเมืองหลัก ด้วยอุปสรรคทางเศรษฐกิจและการเลือกตั้งที่กำลังจะมาถึงยังคงเป็นสาเหตุของความไม่แน่นอน การวิจัยของไนท์แฟรงค์สนับสนุนมุมมองของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่เคลือบแคลงและคาดถึงการหดตัวของดีมานด์ตลอดหกเดือนข้างหน้า ออสเตรียยังคงมองตลาดธุรกิจเช่าของตนเบาบางต่อไปโดยมีสิ่งกระตุ้นเพิ่มขึ้นในย่านศูนย์กลางธุรกิจหลักทั้งหมด ความกังวลหลักคือประเทศจะสนับสนุนการเจริญเติบโตที่มีฐานกว้างได้อย่างไร ด้วยจีดีพีที่เติบโตต่ำกว่าเทรนด์และระยะการลงทุนทำเหมืองแร่ที่บูมได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว
มุมมองในอนาคต
มร. มาร์คัส เบอร์เท่นชอว์ กรรมการบริหาร หัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงอาคารสำนักงานในประเทศไทยว่า ผู้เช่าจำนวนเล็กน้อยออกจากตลาดหรือลดขนาดธุรกิจลง ในช่วงเวลาของความไม่สงบทางการเมืองดังเช่นในปี 53 ที่ผ่านมา ดังนั้น ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ จึงสามารถฟันฝ่าพายุการเมืองที่เกิดในเวลาสั้นๆ ได้ ผู้เช่าในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะกลับมาทบทวนการขยายตัวและแผนการลงทุนอีกครั้งมากกว่าที่จะออกจากตลาดในช่วงที่เกิดความไม่แน่นอน ผู้เช่ามักจะใช้แนวทาง “รอดูสิ่งที่จะเกิดขึ้น” ซึ่งทำให้ดีมานด์ลดลง หากประเทศสามารถหลุดพ้นจากเหตุการณ์ความวุ่นวายทางการเมืองในเวลาอันใกล้ อัตราว่างที่ร่วงลงมาและซัพพลายใหม่ที่เกิดขึ้นจำกัดจะช่วยหนุนการเติบโตของการเช่าในปี 57 ต่อไป แม้จะเป็นผลจากดีมานด์ที่บางตัวลงเนื่องมาจากความไม่แน่นอนทางการเมือง
หากพูดอย่างกว้างๆ แล้ว ในขณะที่เศรษฐกิจโลกกำลังส่อวี่แววแห่งการฟื้นตัว ด้วยความแข็งแกร่งของเศรษฐกิจในแถบตะวันตกที่มีทิศทางในการกระตุ้นดีมานด์ที่มีเจ้าของหลายเชื้อชาติในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิค เงื่อนไขทางการเงินที่รัดกุมยังคงเป็นปัจจัยที่บั่นทอนในบางตลาด ผลตอบแทนจากธุรกิจเช่ายังคงผันผวนต่อไปทั่วทุกเมืองใหญ่ในภูมิภาค เมื่อจับคู่กับเงื่อนไขเฉพาะของประเทศและการจัดวางที่ต่างกันในวัฏจักรธุรกิจเช่าสำนักงานชั้นนำ