กรุงเทพฯ--23 ก.ค.--เทอร์ร่าบีเคเค
ตำนานริมแม่น้ำเจ้าพระยาตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบันพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นที่รู้จักกันในนามของสถานที่ตั้งวัดวาอารามหลวง วังของเจ้านายพระองค์ต่างๆ ท่าเรือขนส่ง และคลังสินค้าแต่โครงการ ASIATIQUE เปิดปฐมฤกษ์ในปี พ.ศ.2555 ได้อย่างเลื่องชื่อจึงนำมาสู่การพลิกหน้าประวัติศาสตร์ใหม่ของแม่น้ำเจ้าพระยา
จากแผนพัฒนาของภาครัฐทั้งโครงการสะพานเชื่อม 2 ฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา โครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ แผนการพัฒนาของภาคเอกชนหลายโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยารวมมูลค่าหลายแสนล้านบาท และความร่วมมือระหว่างผู้ประกอบการและหน่วยงานต่างๆทั้งภาครัฐและภาคเอกชนที่จะจัดทำ “แผนแม่บทวิสัยทัศน์แห่งแม่น้ำเจ้าพระยา” โดยมีไอคอนสยามเป็นแม่งาน และยังมีโครงการที่กำลังดำเนินงานระหว่าง พ.ศ. 2555 ถึง 2563 รวมกันแล้วมีมูลค่าถึง 142,000 ล้านบาท ตลอดริมแม่น้ำเจ้าพระยาระยะทางยาวกว่า 10 กิโลเมตร จะเป็นการพลิกหน้าทำเลริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาให้กลับมาเป็นที่สนใจของกลุ่มทุนต่างๆและยังดึงดูดผู้อยู่อาศัย นักท่องเที่ยว และสร้างงานแหล่งใหม่ให้กับประเทศไทยอย่างแน่นอน
TerraBKK Research ขอสำรวจศักยภาพริมแม่น้ำเจ้าพระยา ดังนี้
1. มูลค่าเพิ่มในอนาคต
1.1 โครงการ Shopping Center ยักษ์ใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งปัจจุบันและในอีก 3 ปีต่อจากนี้
กลุ่มตลาดลูกค้าเป้าหมายของทำเลย่านเจริญกรุงและย่านเจริญนคร คือ ลูกค้าชาวไทยที่สามารถเดินทางได้ด้วยทางรถยนต์ ทางน้ำ และรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังก่อสร้างอยู่ซึ่งจะช่วยดึงผู้คนจากทางฝั่งเหนือ และฝั่งใต้ของกรุงเทพมหานครให้เดินทางได้สะดวกมากขึ้น กลุ่มต่อมาคือ ชาวต่างชาติ เนื่องจากทำเลย่านนี้มีโรงแรมระดับห้าดาวและเป็นที่พักอาศัยของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติรายล้อมอยู่เต็มพื้นที่
กลุ่มตลาดเป้าหมาย
ย่านเจริญกรุง : คนไทย 60% ชาวต่างชาติ 40%
ย่านเจริญนคร : คนไทย 65% ชาวต่างชาติ 35%
ย่านปากคลอง : ค้าส่ง และ ค้าปลีก
โครงการที่เป็นตัวอย่างของศูนย์การค้าในย่านนี้ได้ดีคือ คือ โครงการ ASIATIQUE The Riverfront ที่เปิดตัวออกมาแล้วได้ผลตอบรับออกมาเป็นอย่างดี โดยจากกลุ่มเป้าหมาย ของ ASIATIQUE คือตลาดคนไทยและต่างชาติ ปัจจุบันวันธรรมดา สัดส่วน 50/50 วันหยุดจะเป็น คนไทยและต่างชาติ เท่ากับ 65/35 เป็นลูกค้าประมาณ 15,000-20,000 คน 50,000-60,000 คนในวันเสาร์-อาทิตย์ และวันหยุดนักขัตฤกษ์ ซึ่งมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ถึง 2-3 เท่าตัว เป็นลูกค้าระดับกลางถึงบนที่มีกำลังซื้อสูง นักท่องเที่ยวส่วนใหญ่เป็น คือ ฮ่องกง จีน ญีปุ่น และกลุ่มอาเซียน
1.2 โครงการแก้ปัญหารถติดของกรุงเทพมหานคร
ทางกรุงเทพมหานครมีแผนจะพัฒนาสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มอีก 10 แห่ง เพื่อลดปัญหารถติดระหว่างการเดินทางข้ามฟาก ไป-กลับ ระหว่างฝั่งพระนครและฝั่งธนบุรี โดยมีโครงการสร้างสะพานซึ่งอยู่ใกล้กับบริเวณใจกลางเมืองประมาณ 4 โครงการ
1.3 โครงการรถไฟฟ้า
แผนการพัฒนาโครงข่ายเส้นทางระบบรถไฟฟ้าในกรุงเทพมหานครมีแผนที่จะก่อสร้างรถไฟฟ้าผ่านทำเลบริเวณกรุงธนบุรี จะเห็นได้ว่าที่สถานีวงเวียนใหญ่เป็นสถานีที่มีจุดเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้า (Node) ถึง 3 เส้นทาง ซึ่งได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว(หมอชิต-บางหว้า)เป็นสายที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน, สายสีม่วง (บางซื่อ – ราษฎร์บูรณะ) แล้วเสร็จ พ.ศ.2562 และสายสีแดง (หัวลำโพง – บางบอน) ยังไม่มีการประมูลแต่อยู่ในแผน มีเพียงสายสีแดง (บางซื่อ – หัวลำโพง) ที่จะแล้วเสร็จ พ.ศ.2562 เส้นทางรถไฟฟ้าที่มีความสำคัญที่สุดจะเป็น เส้นทาง BTS สายสีเขียว เนื่องจากรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-บางหว้า) เป็นรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกับย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับรถไฟฟ้าสายนี้มากที่สุด และบริเวณวงเวียนใหญ่จะเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้า (Node) ตรงจุดนี้เป็นจะเป็นจุดรวมของการเดินทางย่านชาญเมืองเพื่อเชื่อมเข้าสู่ย่านใจกลางเมืองทำให้เกิดการสัญจร (Traffic) ของผู้คนในย่านนี้เข้าสู่กรุงธนบุรีเป็นจำนวนมาก และเมื่อโครงการรถไฟฟ้าทั้ง 3 โครงการที่จะเชื่อมเข้าสู่กรุงธนบุรี สร้างเสร็จจริงทำเลย่านฝั่งธนบุรีและบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาน่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน สิ่งที่ตามมาหลังจากความเจริญเข้ามาคือราคาอสังหาริมทรัพย์ย่านนี้จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องไปอีกหลายปี
2. ทำเลที่ตั้ง (Location)
พื้นที่ฝั่งพระนคร (ถนนเจริญกรุง)
ฝั่งพระนครบริเวณสะพานตากสินเส้นถนนเจริญกรุงเป็นชุมชนเก่าแก่ดั้งเดิม มีสถาปัตยกรรมของอาคารที่เป็นเอกลักษณ์ และเป็นแหล่งท่องเที่ยวทางประวัติศาสตร์ให้ชาวต่างชาติเข้ามาเยี่ยมชมได้ตลอดทั้งปี ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นตึกแถวและห้องแถว ถนนเจริญกรุงเป็นถนนที่ค่อนข้างแคบและไม่เท่ากันตลอดทั้งสาย ทำให้พัฒนาอาคารสูงในย่านไม่ค่อยได้และยังหาที่ดินว่างเปล่าสำหรับทำการพัฒนาค่อนข้างยากเนื่องจากอัดแน่นไปด้วยบ้านเรือน
การคมนาคมส่วนใหญ่ใช้รถยนต์ส่วนบคคุล รถประจำทาง และการโดยสารทางน้ำ การเดินทางจากทำเลตากสิน-เจริญกรุง เข้าใจกลางเมืองสามารถเลือกใช้เส้นทางจาก ถนนสาทร ถนนสีลม เข้าพระราม 4 และสามารถเชื่อมเข้า ถนนพญาไท ถนนอังรีดูนังต์ ถนนราชดำริ ถนนวิทยุได้
สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกของทำเลย่านนี้มีอยู่ครบครัน ทั้ง โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ ร้านอาหารชื่อดัง ตลาด ศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียงหลายแห่ง
พื้นที่ฝั่งกรุงธนบุรี (ถนนเจริญนคร)
ลักษณะพื้นที่ฝั่งธนบุรี มีอาคารที่พักอาศัยสร้างอยู่หนาแน่นและมีโรงแรมติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาหลายโรงแรม เช่น โรงแรมเพนนินซูล่า โรงแรมมิลเลนเนียมฮิลตัน ขนาดของถนนฝั่งธนบุรีถนนสายหลักเป็นถนน 10-12 เลนส์ แต่ขนาดซอยย่อยๆค่อนข้างแคบมาก ทำให้เป็นอุปสรรคสำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ สภาพแวดล้อมบริเวณฝั่งธนบุรีริมสองข้างทางค่อนข้างเปลี่ยวยิ่งในช่วงเวลากลางคืนแล้วการเดินริมถนนไม่ค่อยปลอดภัยมากนัก
การคมนาคมในฝั่งธนบุรีการเดินทางไม่ค่อยสะดวกเมื่อเทียบกับฝั่งพระนคร ค่อนข้างลำบากทั้งจากการเดินทาง ไป-กลับ จากใจกลางเมืองและการเดินทางต้องพึ่งสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเท่านั้นจะเป็นอุปสรรคทำให้รถติดโดยเฉพาะช่างเวลาเร่งด่วนในวันธรรมดา สามารถใช้รถส่วนตัวหรือจะใช้รถประจำทาง (รถเมล์) หรือการโดยสารผ่านเรือข้ามฝากซึ่งมีบริการอยู่ตลอดก็ได้ สำหรับฝั่งธนบุรีแล้ว การเดินทางส่วนใหญ่จะต้องใช้รถยนต์ หรือมอเตอร์ไซค์รับจ้าง เนื่องจากสถานที่สำคัญๆไม่ได้กระจุกตัวอยู่ด้วยกันทำให้การเดินทางไม่ค่อยสะดวกมากนัก
สิ่งอำนวยความสะดวกฝั่งธนบุรีเจริญนครมีพร้อมแต่ไม่หรูหรา ได้แก่ ท่าเรือตากสิน (ท่าเป๊ปซี่), เสนาเฟสต์ คอมมูนิตี้มอลล์, คลองสาน พลาซ่า, โรบินสัน ลาดหญ้า, โรงพยาบาลตากสิน โรงพยาบาลสมเด็จเจ้าพระยา เป็นต้น ผู้ที่อยู่ฝั่งธนบุรีต้องการจะช๊อปปิ้งหรูหราต้องเข้ามาใจกลางเมือง ส่วนแหล่งช๊อปปิ้งฝั่งธนบุรีเห็นจะมีก็เซนทรัลพระราม2 เซนทรัลปิ่นเกล้า ตั้งหัวเส็ง พาต้าปิ่นเกล้า เดอะมอลล์ท่าพระ เดอะมอลล์บางแค ฟิวเจอร์บางแค เท่านั้น
3.ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี พ.ศ. 2556
เมื่อเปรียบเทียบทั้ง 2 ฝั่ง จะเห็นว่าฝั่งธนบุรีจะถูกวางให้เป็นพื้นที่สำหรับอยู่อาศัยและฝั่งพระนครจะเป็นลักษณะเพื่อการพาณิชย์มากกว่าทำให้ความเจริญของฝั่งพระนครมีมากว่าฝั่งธนบุรี ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าขนาดใหญ่