กรุงเทพฯ--31 ก.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ณ กลางปี 57 มีจำนวนโครงการที่หยุดชะงักการขายหรือเจ๊งไป 113 โครงการ จำนวน 27,485 หน่วย มูลค่ารวม 73,126 ล้านบาท แต่ก็ยังไม่มากจนน่าเป็นห่วง
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกตั้งแต่ พ.ศ.2537 และสำรวจวิจัยข้อมูลอย่างกว้างขวางต่อเนื่องที่สุดในไทยและอาเซียน ได้เปิดเผยผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยประมาณ 1,600 โครงการที่ยังขายอยู่ในท้องตลอด ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557 พบโครงการที่ล้มเลิกไปจำนวนหนึ่ง
โครงการที่อยู่อาศัยที่หยุดการขาย ณ มิถุนายน2557 (จำนวนหน่วยทั้งหมด)
ระดับราคา (ลบ.) บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ อาคารชุด ที่ดินจัดสรร รวมที่อยู่อาศัย
504 1,370 1,874
0.501-1.000 328 18 440 1,912 169 2,867
1.001-2.000 1,391 363 1,431 108 7,587 93 10,973
2.001-3.000 1,426 340 399 18 2,165 872 5,220
3.001-5.000 1,487 44 404 484 1,770 65 4,254
5.001-10.000 1,233 10 67 184 463 1,957
10.001-20.000 92 1 16 75 184
> 20.000 62 4 90 156
Overall 6,019 775 2,742 814 14,491 2,644 27,485
proportion 22% 3% 10% 3% 53% 10% 100%
จำนวนโครงการ 50 14 20 9 27 10 113
จำนวนหน่วยขายที่ล้มเลิกไป 27,485 หน่วยนี้ แยกออกเป็นอาคารชุด 14,491 หน่วย หรือ 53% รองลงมาคือบ้านเดี่ยว 6,019 หน่วยหรือ 22% และทาวน์เฮาส์ 2,742 หน่วย หรือ 10% แต่หากพิจารณาเป็นจำนวนโครงการ จะเป็นโครงการบ้านเดี่ยวมากที่สุดถึง 50 โครงการ เพราะมักเป็นโครงการขนาดเล็ก ๆ และเป็นโครงการทาวน์เฮาส์ 20 โครงการ ส่วนที่เป็นอาคารชุดมีเพียง 27 โครงการเท่านั้น
สินค้าที่ล้มเลิกหรือเจ๊งไปนั้น ก็มักเป็นสินค้ายอดฮิตในตลาด เช่น บ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท และห้องชุดพักอาศัยราคา 1-2 ล้าบาท เช่นกัน แสดงว่าการล้มเลกโครงการไปนั้น คงเป็นเพราะการวางตำแหน่งสินค้าและที่ตั้งที่ผิดมากกว่าจะเป็นเพราะตัวราคาเอง และบางครั้งแม้บ้านระดับราคาที่ขายได้ดีในท้องตลาด แต่ตั้งอยู่ผิดทำเล ก็อาจกลายเป็นสินค้าแพง หรือสินค้าที่ไม่เป็นที่ต้องการของตลาดในบริเวณนั้นไปก็ได้
จำนวนหน่วยที่เจ๊งไป 27,485 หน่วยนั้น ถือเป็น 17% ของหน่วยเหลือขายที่เหลือขายอยู่ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557 คือ 157,730 หน่วย (แต่ไม่นับเป็นส่วนหนึ่งของหน่วยเหลือขายเพราะเจ๊งไปแล้ว) ด้วยสัดส่วนที่ 17% ซึ่งยังน้อยมากนี้ จึงถือว่าตลาดยังไม่ได้ตกต่ำหรือย่ำแย่จนเกินไปนัก แต่ทั้งนี้คงต้องพิจารณาจากภาวะเศรษฐกิจในอนาคตอีกด้วย
สาเหตุที่หยุดการขาย จำนวนโครงการ %
1. สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ 34 30%
2. ขายไม่ออก/ไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะ 26 23%
3. ไม่ผ่าน EIA 18 16%
4. รอปรับราคาขายใหม่ 9 8%
5. เปลี่ยนรูปแบบโครงการ 6 5%
6. ทำเลที่ตั้ง (ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก) 9 8%
7. กรรมสิทธิ์ที่ดิน และทางเข้าออก โดนเวนคืน 5 4%
8. ยกเลิกการขาย ที่เหลือนำมาปล่อยเช่า 4 4%
9. ขาดผู้รับเหมา และแรงงานก่อสร้าง 2 2%
รวม 113 100%
สำหรับสาเหตุที่หยุดการขายไปนั้น อันดับหนึ่งคือ "สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ" 34 โครงการ หรือ 30% ของทั้งหมด รองลงมาคือ "ขายไม่ออก/ไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะ" 26 โครงการหรือ 23% ทั้งสองสาเหตุนี้รวมแล้วเกินครึ่งหนึ่ง นอกจากนี้ยังมี "ไม่ผ่าน EIA" 18 โครงการหรือ 16% แสดงว่าการพิจารณาผลการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมนั้น อาจเป็นด่านสำคัญที่ผู้ประกอบการยังประมาท ทำการขายก่อนการได้รับผลการศึกษาที่แน่ชัด
ส่วนสาเหตุอื่น ก็ล้วนเกี่ยวข้องกับการที่ยังขาดการศึกษาล่วงหน้าเพื่อการวางแผนพัฒนาโครงการ เช่น "รอปรับราคาขายใหม่" 9 โครงการ "เปลี่ยนรูปแบบโครงการ" "ทำเลที่ตั้ง (ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก)" ฯลฯ ดังนั้นหากทางโครงการมีการวางแผนการตลาดและการขายอย่างมืออาชีพล่วงหน้า น่าจะสามารถที่จะขายได้ดี และไม่ประสบปัญหาหรือ เจ๊ง เช่นนี้อย่างแน่นอน
โดยรวมแล้วจำนวนโครงการที่เจ๊งเพิ่มขึ้น โดย ณ สิ้นปี 56 มีจำนวน 101 โครงการ 24,223 หน่วย มูลค่า 58,402 ล้านบาท แต่ขณะนี้ ณ กลางปี 57 เพิ่มขึ้นเป็นจำนวน 113 โครงการ 27,485 หน่วย มูลค่า 73,126 ล้านบาท โดยจำนวนโครงการเพิ่ม 12 โครงการ (12%) หน่วยขายเพิ่ม 3,262 หน่วย (13%) และมูลค่าเพิ่ม 14,723 ล้านบาท (25%) นั่นเอง
คาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2557 สถานการณ์น่าจะดีขึ้น น่าจะมีหน่วยเปิดใหม่เพิ่มขึ้น 10% จากครึ่งปีแรก และในปี 2558 สถานการณ์ก็น่าจะดีกว่าปี 2557 โดยรวมอีก 10-15% อย่างไรก็ตาามการเปลี่ยนแปลงต่าง ๆ ก็ขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมต่าง ๆ เช่น ไม่มีความไม่สงบทางการเมือง เศรษฐกิจเติบโตดี หรือการบริหารราชการแผ่นดินประสบความสำเร็จดี แต่หากมีความไม่สงบ เกิดสงครามการเมือง ประสบความล้มเหลวในการบริหารประเทศ สถานการณ์ก็อาจเลวร้ายลงได้ แต่หวังว่าประเทศไทยของเราจะประสบแต่สิ่งดี