กรุงเทพฯ--2 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
การที่เราจะพัฒนาเมือง นคร มหานคร ของเราให้ยั่งยืนนั้น จะต้องจัดการทรัพยากรต่างๆ ให้เหมาะสมกับเงื่อนไข เรามาดูการพัฒนาเมืองจากการพาชมของผมเมื่อเร็ว ๆ นี้ครับ
ในระหว่างวันที่ 17-24 กันยายน ศกนี้ ผมพาผู้บริหารระดับสูงของบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ นายธนาคาร นักลงทุนและผู้สนใจ 45 ท่านไปดูงานอสังหาริมทรัพย์เยอรมนี เลยมีหลายเรื่องที่เกี่ยวกับการพัฒนาเมืองมาเล่าให้ฟัง เผื่อบางอย่าง "จะได้เอาเยี่ยงกา" ในการพัฒนาเมือง แต่ไม่ใช่ "เอาอย่างกา" ไปเสียทุกเรื่อง
ที่ผมพาไปนี้เป็นการจัดทัวร์อสังหาริมทรัพย์เพื่อหาเงินบำรุงมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยที่ผมเป็นประธานก่อตั้ง ผมไม่ได้ไปเที่ยวไถใครมาทำดี แต่อาศัยว่าผมรู้จักกับวงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก จึงสามารถจัดดูงานเช่นนี้ได้ ทั้งนี้มูลนิธินี้เป็นองค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมที่คึกคักที่สุดก็ว่าได้ โดยส่วนมากเป็นการเผยแพร่ความรู้โดยยึดหลักว่าความรู้แบ่งปันกันได้ (Knowledge is not private property)
นครแฟรงค์เฟิร์ต
นครแห่งนี้มีขนาดเพียง 248.31 ตารางกิโลเมตร มีประชากรอยู่ 701,350 คน หรือมีความหนาแน่นประมาณ 2,825 คนต่อตารางกิโลเมตร อย่างไรก็ตามหากนับรวมเขตเมืองโดยรอบก็จะมีจำนวนประชากร 2.5 ล้านคน หรือหากนับภูมิภาคมหานครของแฟรงค์เฟิร์ต ก็จะมีจำนวนรวมถึงราว 5.6 ล้านคน นครแห่งนี้ถือเป็นศูนย์ธุรกิจการเงินที่ใหญ่ที่สุดในภาคพื้นยุโรป
สิ่งสำคัญที่พบในใจกลางนครแห่งนี้ก็คือ อาคารธุรกิจต่างๆ ปลูกสร้างกันอย่างหนาแน่น แต่ไม่แออัดใจกลางเมืองโดยแทบไม่มีระยะร่นใดๆ ทั้งนี้เพราะที่ดินใจกลางเมืองย่อมมีราคาแพงเป็นธรรมดา ดังนั้นจึงไม่ควรร่นหน้าหลังหรือซ้ายขวาเพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุด และเมื่อปลูกสร้างขึ้นมาก็จะสามารถเก็บภาษีได้มากขึ้นนำมาบำรุงท้องถิ่นได้อีกต่างหาก ข้อนี้แตกต่างจากในเขตกรุงเทพมหานครที่มักก่อสร้างแบบหลวมๆ ซึ่งควรคิดใหม่ได้แล้ว
ภาพที่ 1: นครแฟรงค์เฟิร์ตที่หนาแน่นแต่ไม่แออัด ควรเป็นเยี่ยงอย่างแก่ กทม.
http://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/001-frankfurt.jpg
นครขายของ
Metzingen เป็นเมืองขนาดเล็ก ๆ ห่างจากนครสตุ๊ตการ์ดของเยอรมนีประมาณ 30 กิโลเมตร มีขนาด 34.61 ตารางกิโลเมตร และมีประชากรประมาณ 22,000 คน ในเมืองไม่ได้มีอะไรเป็นสิ่งพิเศษ ก็คล้ายกับเมืองอื่นๆ ในภูมิภาคอื่นๆ ของเยอรมนี แต่กลับมีการสร้างเป็นนครขายของจากสินค้าในโรงงานหรือสินค้าชื่อดัง (Outlet City หรือ Factory Outlet) โดยมีสินค้ามีชื่อระดับโลกเช่น Burberry Reebok Strenesse Escada Bally Puma Adidas, Tommy Hilfiger ฯลฯ ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.outletcity.com/en/metzingen
การพัฒนานครขายของนี้อยู่ใกล้ใจกลางเมืองเลย จึงทำให้เมืองเล็ก ๆ นี้ได้รับประโยชน์ไปด้วย ไม่ได้ตั้งอยู่โดดเดี่ยวกลางทุ่งเช่น Outlets อื่นๆ สำหรับการเดินทางก็สะดวก มีทั้งรถไฟ รถประจำทาง รถด่วน รถที่ทางนครจัดให้ระหว่างเมือง เครื่องบิน รถยนต์ สามารถเข้ามาจับจ่ายซื้อของได้ง่าย นครขายของนี้ยังจัดเตรียมที่จอดรถให้ลูกค้าจอดได้อีกนับพันคัน ท้องถิ่นในที่นี้ก็ได้อานิสงส์จากการเก็บภาษีมาบำรุงท้องถิ่นได้มากขึ้นนั่นเอง
ภาพที่ 2: ผู้เขียนอยู่ที่นครขายของ Metzingen
http://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/002-outlet.jpg
การพัฒนาเมืองเก่า
Ulm เป็นเมืองเก่าขนาดเล็กเมืองหนึ่ง โดยเมืองนี้มีขนาด 119 ตารางกิโลเมตร มีจำนวนประชากร 117,977 คน เมืองนี้มีเสน่ห์หลายอย่าง เช่น มีการรักษาความเก่าที่น่าสนใจและมีนักท่องเที่ยวเดินทางไปเที่ยวเป็นจำนวนมาก สถานที่สำคัญได้แก่ โบสถ์ Ulm Minster ซึ่งถือเป็นโบสถ์ที่สูงที่สุดในโลก โดยสูงถึง 161.5 เมตร และมีทางขึ้นถึง 768 ขั้นที่เดินถึงชั้นบนสุดเพื่อดูวิว และยังเป็นบ้านเกิดของอัลเบิร์ต ไอน์สไตน์
ภาพที่ 3: เมือง Ulm ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม
http://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/003-ulm.jpg
ข้อสังเกตสำคัญเกี่ยวกับเมืองนี้ก็คือ ในขณะที่มีโบสถ์เก่าที่เริ่มก่อสร้างมาตั้งแต่ 637 ปีก่อน แต่ก็มีอาคารสถาปัตยกรรมสมัยใหม่ ที่สร้างอยู่ติดกัน หากเป็นในกรณีประเทศไทย ก็คงถือเป็นทัศนอุจาด (Eyesore) ที่สถาปัตยกรรมสมัยใหม่และสมัยใหม่มักไม่อยู่ร่วมกัน อาคารหลังดังกล่าวคือ Stadthaus Ulm ที่ออกแบบโดยสถาปนิกชื่อก้องโลกคือ Mr. Richard Meier ซึ่งได้รับฉันทามติจากชาวเมืองให้ก่อสร้างในลักษณะที่ไม่สอดคล้องต้องกันกับเมือเดิมได้โดยอาคารนี้เริ่มสร้างในปี 2534 และแล้วเสร็จในปี 2536
ภาพที่ 4: ภาพความแตกต่างด้านสถาปัตยกรรมที่อยู่ร่วมกันได้
http://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/004-contrast.jpg
เมืองโอลิมปิก มิวนิค
ในปี 2515 ได้จัดกีฬาโอลิมปิกขึ้น ณ นครมิวนิก และในปี 2517 ยังได้จัดฟุตบอลโลกอีกต่างหาก สนามกีฬาโอลิมปิก ณ นครมิวนิค ประกอบด้วยพื้นที่สนามแข่งขันกีฬาโอลิมปิก หมู่บ้านนักกีฬา ศูนย์สื่อสารมวลชนโอลิมปิก และสวนโอลิมปิก ปัจจุบันสวนโอลิมปิกยังอยู่ ส่วนศูนย์สื่อสารฯ กลายเป็นศูนย์การค้า สนามกีฬาก็ยังมีใช้อยู่เนือง ๆ แต่สถาปัตยกรรมแบบเดิมที่สร้างนั้น อาจไม่เหมาะสมกับยุคสมัยแล้ว และในส่วนของหมู่บ้านนักกีฬา ก็ได้กลายเป็นเมืองขนาดเล็ก และบางส่วนก็รื้อเพื่อก่อสร้างใหม่
ภาพที่ 5: บรรยากาศในสนามกีฬาโอลิมปิก มิวนิก
http://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/005-municstadium.jpg
ในประเทศไทยเราก็เคยมีประสบการณ์ทำนองนี้ เช่น หมู่บ้านนักกีฬาหัวหมาก หมู่บ้านนักกีฬาคลองจั่น ซึ่งต่อมากลายเป็นเคหะชุมชนของการเคหะแห่งชาติ หรือแม้แต่หมู่บ้านนักกีฬาและอาคารศูนย์กีฬาต่าง ๆ ในมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ซึ่งสร้างเพื่อใช้งานในปี 2541 เป็นเงิน 6,700 ล้านบาท บัดนี้หมู่บ้านก็กลายเป็นหอพักนักศึกษา 5,000 หน่วย ส่วนอาคารศูนย์กีฬาต่าง ๆ ที่ยกให้มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์นั้น การดูแลต่าง ๆ มีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง หากดูแลไม่ดีพอก็จะก่อให้เกิดค่าเสื่อมขึ้นได้มาก
โลกที่ 4 ในประเทศตะวันตก
ในยุโรปมีคนจนอยู่มากพอสมควร คนเหล่านี้ไร้ที่อยู่อาศัย ใช้ชีวิตในที่สาธารณะและโดยมากมักอยู่ในเมืองใหญ่ซึ่งพวกเขาพอจะหารายได้จากการเก็บขยะหรือขอทานกับชาวบ้านและนักท่องเที่ยว ประมาณกันว่าทั่วทั้งประเทศ มีชาวเยอรมันประมาณ 591,000 จาก 81,000,000 ล้านคนหรือ 0.7% ไร้ที่อยู่อาศัย หากนักรวมคนต่างชาติด้วยก็อาจมีสูงถึง 860,000 คน
ภาพที่ 6: คนขอทานในนครแฟรงค์เฟิร์ต
http://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/006-homeless-frank.jpg
ภาพที่ 7: คนขอทานในนครมิวนิค
http://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/007-homeless-munich.jpg
การช่วยเหลือผู้ใช้ชีวิตในที่สาธารณะเหล่านี้ที่อาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ ต้องให้เขาสามารถอยู่ได้อย่างมีศักดิ์ศรีและไม่รบกวนคนอื่น มีการป้องกันปัญหาสุขภาพให้ดีเพื่อจะได้ไม่เสียค่ารักษาพยาบาลราคาแพง และมีการจัดหาที่อยู่อาศัยให้อยู่ได้เฉพาะในช่วงกลางคืนจนกว่าจะสามารถหาที่อยู่เป็นของตนเองได้ ยิ่งกว่านั้นบุคคลแต่ละกลุ่มก็คงต้องการการช่วยเหลือที่แตกต่างกัน เช่น เด็ก-เยาวชน ผู้สูงวัย ผู้ป่วยทางจิต ผู้ขายบริการทางเพศ คนปกติที่ยากจนจนไร้ที่อยู่อาศัย ฯลฯ
ในกรุงเทพมหานครที่ผมเป็นประธานมูลนิธิอิสรชน ซึ่งช่วยเหลือผู้ใช้ชีวิตในที่สาธารณะได้ทำการสำรวจบุคคลเหล่านี้โดยนายนที สรวารี เลขาธิการมูลนิธิ และพบว่ามีจำนวนประมาณ 3,500 คน น้อยกว่าในนครนิวยอร์กที่มีถึง 45,000 คน หากท่านผู้อ่านสนใจช่วยเหลือผู้ใช้ชีวิตในที่สาธารณะก็ติดต่อกับมูลนิธิอิสรชนได้ (www.issarachon.org)
ถ้าเราศึกษาแบบอย่างจากนครในเยอรมนีให้ดี เราจะสามารถนำมาพัฒนากรุงเทพมหานครได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งในด้านการใช้ที่ดิน การก่อสร้างอาคาร การพัฒนาพื้นที่เป็นเมืองศูนย์การค้า เมืองท่องเที่ยว หรืออื่นๆ ได้อย่างยั่งยืน และมีนโยบายและแผนที่แน่ชัดในการช่วยเหลือผู้ยากไร้ที่จำเป็นต้องได้รับความช่วยเหลืออีกด้วย
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน