กรุงเทพฯ--23 เม.ย.--โจนส์ แลง ลาซาลล์
ในไตรมาสแรกของปีนี้ ยังคงมีโครงการคอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอ็นด์* เปิดตัวในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ** เพิ่มขึ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ผู้พัฒนาโครงการยังคงมั่นใจในความต้องการสำหรับคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ ตามการรายงานจากบริษัทบริการและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์)
ศูนย์บริการข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล เปิดเผยว่า ในไตรมาสแรกของปีนี้ มีโครงการคอนโดมิเนียมไฮเอ็นด์เปิดตัวเพิ่มขึ้นในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้น 4 โครงการ คิดเป็นจำนวนรวม 975 ยูนิต ประกอบด้วยโครงการโฟร์ซีซันส์ ไพเวท เรสซิเด้นซ์ ถนนเจริญกรุง (355 ยูนิต) โครงการคิว สุขุมวิท ใกล้สถานีบีทีเอสนานา (273 ยูนิต) โครงการเดอะ ดิโพลแมท 39 ใกล้สถานีบีทีเอสพร้อมพงษ์ (160 ยูนิต) และโครงการนิมิต หลังสวน ใกล้สถานีบีทีเอสชิดลม (187 ยูนิต) โดยในจำนวน 4 โครงการนี้ โฟร์ซีซันส์ ไพเวท เรสซิเด้นซ์เป็นโครงการเดียวที่ขายสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) นอกจากนี้ ยังพบด้วยว่า ทั้ง 4 โครงการจัดอยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับท็อปเอ็นด์ ซึ่งมีราคาเสนอขายสูงกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป
รายงานยอดการขายของคอนโดมิเนียมทั้ง 4 โครงการ ณ สิ้นเดือนมีนาคม มียอดรวมเฉลี่ย 46.2% โดยโครงการเดอะ ดิโพลแมท 39 และโครงการนิมิตหลังสวน รายงานยอดขายสูงที่ 70% และ 80% ตามลำดับ
ราคาที่ดินที่สูงขึ้นดันให้ต้นทุนการพัฒนาคอนโดมิเนียมโครงการใหม่สูงขึ้น
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “ราคาขายของคอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอ็นด์ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจหลักๆ ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหรือรถไฟใต้ดินเอ็มอาร์ทียังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง และมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นต่อไปอีก เนื่องจากการพัฒนาโครงการใหม่ๆ มีต้นทุนสูงขึ้น”
แม้ต้นทุนค่าก่อสร้างจะค่อนข้างคงที่ จากราคาน้ำมันที่ลดลงซึ่งช่วยให้วัสดุก่อสร้างบางกลุ่มปรับลดราคาลงได้ แต่ราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องได้กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมาก
“โดยทั่วไป ต้นทุนค่าที่ดินจะมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 15% ของต้นทุนทั้งหมดสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม แต่ในปัจจุบัน พบว่า ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ มีต้นทุนค่าที่ดินคิดเป็นสัดส่วนสูงถึงประมาณ 25%” นางสุพินท์กล่าว
“จากการที่ที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในทำเลชั้นดีหาได้ยากขึ้นเรื่อยๆ จึงมีแนวโน้มว่าโครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูที่จะเปิดตัวขึ้นใหม่ในอนาคตจะมีราคาเสนอขายสูงขึ้นต่อไปอีก ซึ่งเป็นเหตุผลประการหนึ่งที่ทำให้ยังคงมีกลุ่มคนที่มีฐานะต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูในทำเลชั้นดีเก็บไว้ โดยคาดหวังว่า มูลค่าของคอนโดที่ซื้อไว้จะปรับเพิ่มสูงขึ้นได้ในระยะยาว แต่ในขณะเดียวกัน ก็เกิดคำถามเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ว่า ผู้ซื้อจะสู้ราคาที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นไปได้อีกมากน้อยเพียงใด” นางสุพินท์กล่าว
ผู้ซื้อจำนวนมากขึ้นสนใจคอนโดในโครงเก่าที่ราคาถูกกว่า
นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายการขายและการตลาดโครงการที่อยู่อาศัย เจแอลแอล กล่าวว่า “ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากยอดขายที่สูงในโครงการเปิดตัวใหม่บางโครงการ แต่ราคาที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมากในโครงการเปิดตัวใหม่เหล่านี้ ได้ส่งผลให้มีผู้ซื้อจำนวนมากขึ้นที่หันไปให้ความสนใจยูนิตในโครงการเก่าที่มีราคาถูกกว่า ซึ่งจากการซื้อขายคอนโดหลายๆ รายการที่เจแอลแอลเป็นตัวแทนเมื่อเร็วๆ นี้ แสดงให้เห็นว่า คอนโดในโครงการเก่าจะมีราคาที่ถูกกว่าคอนโดในโครงการเปิดตัวใหม่ในทำเลเดียวกันราว 20-30%”
“ในช่วงนี้ เราได้รับการติดต่อจากผู้สนใจซื้อคอนโดในโครงการเก่าเพิ่มมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมือสอง หรือคอนโดเหลือขายค้างสต็อคในโครงการเก่า โดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อไว้อยู่เอง มีบ้างบางส่วนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า แต่เนื่องจากคอนโดสร้างเสร็จใหม่มีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า ผู้ที่ซื้อคอนโดในโครงการเก่าเพื่อปล่อยเช่า จึงเน้นความสำคัญของทำเล โดยจะเลือกโครงการที่สามารถเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสได้ง่ายซึ่งเป็นที่ต้องการสูงของผู้เช่า ทั้งนี้และทั้งนั้น ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เองหรือปล่อยเช่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเลือกซื้อยูนิตในโครงการที่มีการบริหารจัดการและการบำรุงรักษาให้อาคารและพื้นที่ส่วนกลางอยู่ในสภาพดูเหมือนใหม่” นายบัณฑูรกล่าว
หมายเหตุ
* คอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอ็นด์หมายถึงคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายตั้งแต่ 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป ซึ่งตัวเลขที่จัดเก็บโดยศูนย์บริการข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่ามีคอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอ็นด์ (เฉพาะที่สร้างเสร็จแล้ว) ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้น 31,390 ยูนิต ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2558
** ศูนย์บริการข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล แบ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯ ออกเป็น 12 เขต ซึ่งย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ในที่นี้ ประกอบด้วยสองเขต คือ
เขตใจกลางกรุงเทพฯ เป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจหลัก ประกอบด้วยเขตปทุมวัน เขตบางรัก และเขตสาทร ย่านนี้ยังครอบคลุมถนนธุรกิจสายหลักของกรุงเทพฯ ได้แก่ สีลม สาทร และเพลินจิต รวมถึงทำเลทองของแหล่งชอปปิ้งระดับหรูในย่านราชประสงค์ และแหล่งรวมที่อยู่อาศัยระดับไฮเอ็นด์ในย่านราชดำริ หลังสวน ร่วมฤดี และชิดลม
เขตกรุงเทพฯ ตอนกลางฝั่งตะวันออก ประกอบด้วยเขตวัฒนาและคลองเตย ครอบคลุมแนวถนนสุขุมวิทไปสิ้นสุดที่ซอย 52 ย่านสำคัญๆ ในเขตนี้ ประกอบด้วยย่านสี่แยกอโศกซึ่งเป็นทำเลที่ตั้งอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมที่ได้รับความนิยมสูง ย่านพร้อมพงษ์ซึ่งกำลังกลายเป็นทำเลเด่นที่มีโครงการศูนย์การค้าและคอนโดมิเนียมระดับไฮเอ็นด์เพิ่มมากขึ้น รวมไปจนถึงย่านทองหล่อและเอกมัยซึ่งจัดเป็นย่านที่อยู่อาศัยและสถานบันเทิงยอดนิยมมากแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ