กรุงเทพฯ--7 พ.ค.--พลัส พร็อพเพอร์ตี้
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร วิเคราะห์อสังหาทำเลเด่นพบ “พญาไท-พหลโยธินตอนต้น” ขึ้นแท่นดาวรุ่งแห่งอนาคตเทียบเพลินจิต-สุขุมวิท พบราคาห้องชุดขยับขึ้นสูงมากในแต่ละปี บางโครงการตึกสร้างเสร็จมาไม่ถึง 4 ปี ราคาขายต่อขยับเกือบ 80% โดยมีราคาขายต่อ เฉลี่ยอยู่ที่ 150,000 บาท/ตร.ม. ส่วนราคาโครงการใหม่คาดว่าอยู่ที่ระดับ 200,000 บาท/ตร.ม. คาดว่าจะมีบริษัทต่างๆ เข้ามาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้เพิ่มขึ้นเพราะยังมีพื้นที่ว่างให้สามารถพัฒนาโครงการได้
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า ปัจจุบันถนนที่ถือเป็นทำเลทองและมีชื่อเสียงที่สุดในกรุงเทพฯ คือสุขุมวิท เนื่องจากเป็นถนนเส้นเศรษฐกิจหลักของประเทศ บริเวณสองข้างทางมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า สถานที่ท่องเที่ยว สวนสาธารณะ โรงพยาบาล และโรงเรียนชั้นนำของประเทศ นอกจากนี้ยังมีรถไฟฟ้าพาดผ่านตลอดสาย จึงไม่เป็นที่แปลกใจเลยว่าทำไมถนนเส้นนี้ถึงเป็นที่รู้จักและเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมสูงสุดโดยเฉพาะคอนโดมีเนียม ถึงแม้ว่าราคาประเมินที่ดินของสีลมและเยาวราชจะมีราคาประเมินที่สูงกว่ามากก็ตาม แต่สุขุมวิทเองยังคงเป็นทำเลยอดนิยมของคอนโดมีเนียมเพื่อพักอาศัยมาโดยตลอด
อย่างไรก็ตามยังมีอีกถนนที่น่าสนใจ คือ พญาไท-พหลโยธิน ถ้าเทียบกันแล้ว เพลินจิต-สุขุมวิท และ พญาไท-พหลโยธิน มีปัจจัยหลายอย่างที่เหมือนกัน เช่น มีรถไฟฟ้าผ่านตลอดทั้งสาย มีสำนักงานที่เป็นที่ตั้งของบริษัทใหญ่ๆ มากมาย มีสวนสาธารณะ มีห้างสรรพสินค้า และโรงพยาบาลชั้นนำ นอกจากนี้ยังเป็นถิ่นฐานของคนที่มีบ้านอยู่อาศัยตามตรอกและซอกซอยเดิม ถนนสุขุมวิทมีถนนคู่ขนาน คือ ถนนพระราม 4 และถนนเพชรบุรี ในขณะที่ถนนพหลโยธินมีถนนพระราม 6 และถนนวิภาวดีรังสิตเป็นถนนคู่ขนาน การคมนาคมบนเส้นทางที่กล่าวมานี้จึงมีความสะดวก ถ้าเปรียบเทียบในมุมมองของผู้บริโภคแล้ว ถนนเพลินจิต-สุขุมวิทจะมีห้างเซ็นทรัลชิดลมและเอ็มโพเรียมเป็นห้างสรรพสินค้าหลัก ในขณะที่ถนนพญาไทก็จะมีห้างมาบุญครอง โดยทั้ง 2 ถนนมีจุดเชื่อมที่สยามสแควร์ซึ่งเป็นศูนย์รวมแหล่งช็อปปิ้งอันดับหนึ่งของประเทศ ถ้าเปรียบทองหล่อ ซึ่งมีคอมมิวนิตี้มอลล์หลายแห่ง เช่น มาร์เก็ตเพลส เจ-อเวนิว ซีนสเปซ 13 เป็นเหมือนแหล่งแฮงค์เอ้าท์เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจของวัยทำงานแล้ว อารีย์ก็เปรียบได้กับทองหล่อของถนนพหลโยธินเพราะเป็นแหล่งแฮงค์เอ้าท์ของคนวัยทำงานเช่นกัน มีร้านอาหารชั้นนำมากมายและก็ยังมี ลา วิลล่า เป็นศูนย์กลางของการช็อปปิ้งและเดินเล่นในโซนนี้
“ทั้งนี้หากพิจารณาในแง่ของทำเลที่ได้รับความสนใจมากในปัจจุบัน เพลินจิต-สุขุมวิท คือตัวเลือกอันดับหนึ่ง แต่ในอนาคตอันใกล้ทำเลทองย่อมไม่ใช่มีแค่สุขุมวิทที่เดียว เนื่องจากพื้นที่ในการพัฒนาโครงการใหม่มีจำกัดมาก และจากการสำรวจของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าพญาไท-พหลโยธินเป็นทำเลดาวรุ่งที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พบการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมติดถนนใหญ่ (พญาไท-พหลโยธินตอนต้น) เฉลี่ยแล้วเพียงปีละ 1 โครงการเท่านั้น (ไม่รวมโครงการที่พัฒนาขึ้นในซอยอีกหลายสิบโครงการ) ซึ่งแต่ละโครงการที่เปิดการขายสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็วและราคาห้องชุดก็ขยับขึ้นไปมากในแต่ละปี โดยบางโครงการตึกสร้างเสร็จมาไม่ถึง 4 ปี แต่ราคาขายต่อขยับขึ้นไปถึงเกือบ 80% (ตามตารางในหน้าถัดไป)
ช่วงปี พ.ศ. 2551-2558 มีโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลพญาไท-พหลโยธินตอนต้น เปิดตัวรวม 12 โครงการ โดยโครงการที่เปิดขายล่าสุดจะสร้างเสร็จในปี 2559 คิดเป็นจำนวนห้องชุดรวม 4,048 ยูนิต ซึ่งปิดการขายแล้วทุกโครงการ ทั้งนี้ ราคาขายต่อเฉลี่ยของโครงการบนพื้นที่นี้อยู่ที่ 150,000 บาทต่อตารางเมตร และคาดว่าราคาของโครงการใหม่จะอยู่ที่ระดับ 200,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่โครงการใหม่บนถนนสุขุมวิทที่ติดถนนใหญ่ขยับเข้าใกล้ 300,000 บาทต่อตารางเมตรแล้ว
สาเหตุที่โครงการบนถนนพญาไท-พหลโยธินตอนต้นเป็นที่นิยมมากขึ้น นอกจากปัจจัยที่กล่าวมาแล้วข้างต้นแล้ว ก็คือถนนเส้นนี้มีประชากรอยู่อาศัยหนาแน่นมีบ้านเรือนในตรอกซอกซอยมาก มีสถานที่ทำงานขนาดใหญ่ทั้งของเอกชนและรัฐบาล ไม่ว่าจะเป็นกระทรวงการคลัง กรมสรรพากร กรมทหารต่างๆ ธนาคารออมสิน ธนาคารเพื่อการส่งออกและการนำเข้า ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารเอสเอ็มอี บริษัทไอบีเอ็ม บริษัทต่างๆ ในอาคารชินวัตร เป็นต้น ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัย เนื่องจากเรามักจะต้องการที่พักอาศัยในทำเลที่คุ้นเคยหรือใกล้บ้านเดิมหรือไม่ก็ใกล้ที่ทำงาน ไม่ว่าจะเป็นซื้อเพื่อลงทุนหรืออยู่อาศัยเอง จึงไม่แปลกใจเลยว่าทำไมโครงการในถนนเส้นนี้จึงได้รับความนิยมอย่างสูง ซึ่งเหตุผลหลักก็คือสัดส่วนประชากรผู้อยู่อาศัยและจำนวนคนทำงานในถนนเส้นนี้มีมาก ประกอบกับอุปทานใหม่ที่ป้อนเข้าสู่ตลาดมีไม่มากจนเกินไปในแต่ละปี ดังนั้นจึงคาดว่าจะมีบริษัทต่างๆ เข้ามาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เพราะยังมีพื้นที่ว่างให้สามารถขึ้นโครงการได้ ไม่เหมือนถนนเพลินจิต-สุขุมวิทซึ่งมีพื้นที่ค่อนข้างจำกัด นอกจากนี้ราคาเฉลี่ยของโครงการในบริเวณนี้ยังต่ำกว่าถนนสุขุมวิท จึงประเมินโดยภาพรวมได้ว่าพื้นที่ย่านพญาไท-พหลโยธินตอนต้นยังคงได้รับความนิยมต่อไป และส่วนต่อขยายจากพหลโยธินจะมีศักยภาพเพิ่มขึ้นในอนาคต” นายภูมิภักดิ์ กล่าว