กรุงเทพฯ--20 ต.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ตั้งแต่ ดร.สมคิดมาเป็นหัวหน้าทีมเศรษฐกิจของรัฐบาลประยุทธ์ ก็คิดสร้างบ้านประชารัฐ แต่เป็นการคิดโดยไม่มีข้อมูลที่แท้จริง รังแต่จะ "เข้ารกเข้าพง" ไปใหญ่
ตามข่าว "3บิ๊กรื้อแผนรับบ้านประชารัฐฯ" ในหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ 18-21กุมภาพันธ์ 2559 หน้า 1, 13 แสดงข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงว่า "โครงการแนวราบไม่มีซัพพลายใหม่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ราคา 1-2 ล้านบาท มีมูลค่า 8,930 ล้านบาท ในขณะที่. . .คอนโดฯ มีซัพพลายต่ำกว่า 1 ล้านบาทมูลค่ารวม 5,320 ล้านบาท. . .ราคา 1-2 ล้านบาทมีมูลค่าตลาด 26,930 ล้านบาท"
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นว่าการที่รัฐบาลมีข้อมูลที่คลาดเคลื่อนเช่นนี้ ย่อมนำไปสู่การกำหนดนโยบายและแผนที่ผิดพลาดเช่นที่ดำเนินการอยู่ในขณะนี้ กล่าวคือ ในความเป็นจริงจากการสำรวจของศูนย์ฯ ครบ 12 เดือนของปี 2558 นั้น ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ยังมีเปิดขายจำนวน 10,582 หน่วย แยกเป็นทาวน์เฮาส์ 70 หน่วย ห้องชุด 10,512 หน่วย รวมมูลค่า 9,773 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 0.924 ล้านบาท โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวตั้งแต่มกราคม-ธันวาคม 2558 แยกตามระดับราคา
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)
ส่วนที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาทนั้น มีเปิดใหม่ในปี 2558 ถึง 24,616 หน่วย รวมมูลค่า 40,217 ล้านบาท แยกเป็นบ้านเดี่ยว 246 หน่วย ตึกแถว 56 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 7,261 หน่วย และห้องชุด 17,051 หน่วย ถ้าแยกเป็นมูลค่าจะพบว่า เป็นบ้านเดี่ยวมูลค่า 407 ล้านบาท (เฉลี่ยหน่วยละ 1.656 ล้านบาท) เป็นตึกแถว 98 ล้านบาท (เฉลี่ย 1.75 ล้านบาท) เป็นทาวน์เฮาส์ 12,692 ล้านบาท (เฉลี่ยหน่วยละ 1.748 ล้านบาท) และเป็นห้องชุด 27,017 ล้านบาท (เฉลี่ยหน่วยละ 1.584 ล้านบาท)
อาจกล่าวได้ว่าบ้านราคาต่ำกว่าล้าน (ปริ่มๆ ล้านบาท) มีสัดส่วนในตลาดประมาณ 10% ของจำนวนหน่วยขายทั้งตลาด แต่หากเทียบเป็นมูลค่าแล้วมีมูลค่าเพียง 2% เท่านั้น ส่วนบ้านราคา 1-2 ล้านบาทนั้นมีสัดส่วนอยู่ 23% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เปิดในปี 2558 แต่หากคิดเป็นมูลค่าแล้ว ก็จะมีมูลค่ารวมกันเพียง 9% เท่านั้น ทั้งนี้เพราะที่อยู่อาศัยในปี 2558 เน้นสร้างบ้านราคาแพง เช่น เกินกว่า 10 ล้านขึ้นไป เพราะผู้มีรายได้สูงยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ
จากข้อมูลทั้งหมดข้างต้นชี้ให้เห็นว่า ในตลาดไม่มีบ้านราคา 5-6 แสนบาท ตามที่รัฐบาลคิดจะสร้างล้านประชารัฐแต่แรก ข้อนี้ในด้านหนึ่งชี้ว่าภาคเอกชนไม่สามารถสร้างบ้านในราคาต่ำกว่านี้ได้ หากสร้างได้รัฐบาลก็ต้องออกค่าใช้จ่ายหรือชดเชยภาษีให้ ซึ่งไม่จำเป็นต้องดำเนินการเพราะไม่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย หรือไม่เคยมีข้อร้องเรียนว่าราคาบ้านแพงเกินไปทั้งในปัจจุบันและอนาคตอีกอย่างน้อย 5 ปี การตั้งเป้าบ้านราคาต่ำเช่นนี้ จึงถือว่าเป็นการกำหนดนโยบายที่ผิดพลาดแต่แรก
ในอีกด้านหนึ่ง ทีมเศรษฐกิจของ ดร.สมคิด ก็มีข่าวว่าจะขยับราคาบ้านประชารัฐให้สูงขึ้นถึง 1.5 ล้านบาท แสดงว่าเป็นการเข้ามาจัดสร้างที่อยู่อาศัยในส่วนที่ภาคเอกชนทำได้เองอยู่แล้ว ดร.โสภณ เตือนรัฐบาลว่า ในทุกวันนี้ นอกจากไม่มีใครบ่นว่าบ้านแพงแล้ว ภาคเอกชนที่ทำโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และห้องชุดในราคาค่อนข้างถูก (ไม่เกิน 2 ล้านบาท) ก็ทำโดยได้กำไร สามารถจ่ายโบนัสพนักงาน โดยรัฐบาลไม่ต้องอุดหนุนด้วยภาษีหรือเงินงบประมาณแผ่นดินแม้แต่บาทเดียวอยู่แล้ว แถมยังได้ภาษีจากวิสาหกิจเหล่านี้อีกต่างหาก การที่รัฐบาลจะสร้างบ้านประชารัฐโดยไม่มีความจำเป็น จึงเท่ากับเอาที่ดินและงบประมาณของรัฐไปใช้โดยสูญเปล่า
ยิ่งกว่านั้นการที่ทีมเศรษฐกิจ "คลุกคลีตีโมง" กับผู้ประกอบการรายใหญ่ ๆ ไม่กี่รายในนามของสมาคมพัฒนาที่ดิน จึงอาจทำให้เกิดภาพในด้านลบแก่รัฐบาลเองในการ "ปิดประตูตีแมว" ทำให้เกิดการผูกขาดและเอื้อประโยชน์ต่อกลุ่มทุนเฉพาะกลุ่มหรือไม่ ดร.โสภณ จึงเสนอรัฐบาลว่า หากจะกำหนดนโยบายและแผนที่ดีแก่ประเทศชาติ ควรหารือกับสมาคมที่เกี่ยวข้องที่มีมากกว่า 30 สมาคม อาจะได้ข้อสรุปที่มีครอบคลุม มีประสิทธิผลกว่า
อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ ยืนยันว่าจะไม่เข้าไปเกี่ยวข้องกับรัฐบาลในการเสนอแนะใด ๆ เพื่อไม่เป็นข้อครหาว่านำเสนอเพื่อหวังจะไปทำงานการเมือง ดร.โสภณ มั่นใจว่าหากรัฐบาลปรึกษากับผู้เกี่ยวข้องให้รอบด้านจะได้ข้อสรุปที่ดีได้อยู่แล้ว แต่ ดร.โสภณ จะนำเสนอข้อมูลและแนวคิดที่เป็นประโยชน์ต่อทางราชการผ่าน AREA แถลงนี้ต่อไป
อ้างอิง: AREA แถลง ฉบับที่ 63/2559: วันพุธที่ 17 กุมภาพันธ์ 2559
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน