กรุงเทพฯ--18 ส.ค.--ฟิทช์ เรทติ้งส์
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัดประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาว (National Long-term Rating) และอันดับเครดิตภายในประเทศ สำหรับหนี้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีประกัน (National Senior Unsecured Rating) ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอนหรือ TREIT ที่ A-(tha) แนวโน้มอันดับเครดิตยังคงเป็นลบ
แนวโน้มอันดับเครดิตเป็นลบ สะท้อนถึงอัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ของ TREIT ที่ต่ำกว่าระดับที่สอดคล้องกับอันดับเครดิตในปัจจุบัน และการกระจุกตัวของจำนวนผู้เช่าที่อยู่ในระดับสูง แนวโน้มอันดับเครดิตเป็นลบแสดงถึงความเสี่ยงที่อัตราส่วนดังกล่าวของ TREIT จะสามารถปรับตัวดีขึ้นได้ ในภาวะที่ความต้องการในตลาดอยู่ในระดับต่ำซึ่งส่งผลกระทบในทางลบต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและอัตราการเช่าพื้นที่ ในขณะที่ความล่าช้าในการทยอยขายสินทรัพย์จากกลุ่มไทคอนทำให้การลดลงของอัตราการกระจุกตัวของของจำนวนผู้เช่าใช้เวลานานมากขึ้น
ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต
อัตราการเช่าพื้นที่ที่ต่ำกว่าที่คาด: อัตราการเช่าพื้นที่ของ TREIT ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 ยังคงอยู่ที่ประมาณร้อยละ 78 ซึ่งเป็นระดับเดียวกับ ณ สิ้นปี 2559 โดยอายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ของ TREIT ยังคงอยู่ที่ประมาณ 3.3 ปี สัญญาเช่าที่หมดอายุในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2560 ส่วนใหญ่จะมีการต่อสัญญา TREIT มีความเสี่ยงในการต่อสัญญาเช่าของผู้เช่าในระดับปานกลาง เนื่องจากประมาณร้อยละ 6 ของพื้นที่ให้เช่าของ TREIT จะหมดอายุสัญญาเช่าภายในครึ่งปีหลังของปี 2560 และอีกร้อยละ 19 จะหมดอายุสัญญาเช่าในปี 2561 อย่างไรก็ตาม ด้วยประวัติอัตราการต่อสัญญาเช่าที่อยู่ในระดับสูง และทำเลที่ตั้งที่ดีเริ่มหายากมากขึ้น ทำให้ความเสี่ยงนี้บรรเทาลงในระดับหนึ่ง ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของ TREIT น่าจะเพิ่มขึ้นในปี 2561 ซึ่งน่าจะสอดคล้องกับความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งน่าจะมาจากโครงการส่งเสริมการลงทุนของรัฐบาลในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC, Eastern Economic Corridor)
การกระจุกตัวของผู้เช่าอยู่ในระดับสูง: TREIT มีการกระจุกตัวของจำนวนผู้เช่าอยู่ในระดับสูง โดย TREIT มีรายได้จากผู้เช่าที่มีสัดส่วนรายได้สูงที่สุด 10 รายแรกคิดเป็นประมาณร้อยละ 50 ของรายได้รวมในปี 2559 ฟิทช์คาดว่าความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าน่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงเป็นระยะเวลานานกว่าที่คาดไว้เดิม เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของกลุ่มไทคอน ทำให้กลุ่มไทคอนชะลอแผนการขายทรัพย์สินในปี 2559 และ 2560 เนื่องจากมีสภาพคล่องอยู่ในระดับสูงมากจากการเพิ่มทุน เนื่องจากกลุ่มไทคอนเป็นผู้สนับสนุนหลักในการพัฒนาและขายทรัพย์สินให้แก่ TREIT จึงส่งผลให้แผนการขยายขนาดของกองทรัสต์ของ TREIT มีความล่าช้ากว่าที่คาดไว้เดิมไปประมาณ 2 ปี แม้ว่า TREIT จะมีการหาทรัพย์สินจากผู้พัฒนารายอื่นในช่วงนี้ แต่ขนาดของทรัพย์สินที่จะลงทุนได้น่าจะน้อยกว่าทรัพย์สินจากกลุ่มไทคอน ในปัจจุบัน TREIT ยังไม่มีแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง
การลงทุนเพิ่มเติมโดยการก่อหนี้: หนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ของ TREIT อยู่ในระดับร้อยละ 20.8 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 แต่อัตราส่วนดังกล่าวน่าจะเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ในระดับประมาณร้อยละ 30 ณ สิ้นปี 2560 TREIT มีแผนที่จะลงทุนซื้อทรัพย์สินจำนวนประมาณ 750 ล้านบาทจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ในช่วงปลายปี 2560 โดยจะใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ทั้งจำนวน TREIT มีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อสินทรัพย์รวม (Gross Debt to Total Assets) ที่ประมาณร้อยละ 30 ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า (ซึ่งเทียบเท่ากับอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ที่ประมาณร้อยละ 28) ฟิทช์คาดว่า TREIT จะใช้แหล่งเงินทุนจากการขายหน่วยลงทุนใหม่ประกอบกับการก่อหนี้เพิ่ม สำหรับการลงทุนซื้อทรัพย์สินที่มีขนาดรายการใหญ่กว่านี้ในอนาคต
อายุของสัญญาเช่าและระยะเวลาชำระคืนหนี้ที่สมดุล: ฟิทช์คาดว่า ความแตกต่างระหว่างอายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่และระยะเวลาการชำระคืนหนี้เฉลี่ยของ TREIT ยังคงอยู่ในระดับที่สมดุล อายุเฉลี่ยของสัญญาเช่าที่เหลืออยู่ของ TREIT ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 ยังคงอยู่ที่ประมาณ 3.3 ปี โดยร้อยละ 19 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด มีสัญญาเช่าระยะยาวที่ครบกำหนดในช่วงปี 2566 ถึงปี 2570 รองรับอยู่ TREIT ได้ชำระคืนเงินกู้ยืมจากธนาคารทั้งหมดจำนวน 1.8 พันล้านบาทโดยการออกหุ้นกู้อายุ 3 ปีและ 7 ปี ในเดือนเมษายน 2560 ระยะเวลาชำระคืนหนี้เฉลี่ยของหุ้นกู้อยู่ที่ 5.1 ปีจากสิ้นเดือนมิถุนายน 2560 โดยจะมีการชำระคืนหนี้งวดแรกจำนวน 800 ล้านบาทในปี 2563 นอกจากนี้ หนี้สินทั้งหมดของ TREIT เป็นหนี้ไม่มีประกัน โดยมีอัตราส่วนสินทรัพย์ที่ปลอดจากภาระผูกพันต่อหนี้ไม่มีประกัน (Unencumbered Asset Cover) อยู่ในระดับ 4.1 เท่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560
อสังหาริมทรัพย์อยู่ในทำเลที่ดี: อันดับเครดิตของ TREIT สะท้อนถึงความแน่นอนของรายได้ค่าเช่าจากการให้เช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้าในประเทศไทย ที่มีสัญญาเช่าระยะเวลาประมาณ 3 ปีรองรับ โดยอาคารโรงงานและคลังสินค้าดังกล่าวส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์สำคัญทางธุรกิจ
การกำหนดอันดับเครดิตโดยสรุป
TREIT เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม โดยสินทรัพย์ที่ลงทุนหลักมาจากกลุ่มไทคอน ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรมชั้นนำของประเทศไทย TREIT มีขนาดเล็กกว่าบริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA (BBB+(tha)/แนวโน้มเครดิตเป็นลบ) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำของบริษัทพัฒนาและขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมถึงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรม ที่ออกแบบมาเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Built-to-Suit) ในประเทศไทย TREIT มีรายได้ในอนาคตที่มีความชัดเจนกว่าจากธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสัญญาเช่ารองรับและไม่มีความเสี่ยงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง ส่วน WHA มีความเสี่ยงที่สูงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และมีประมาณร้อยละ 60 ของกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA) ที่มาจากการขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมซึ่งต้องเผชิญกับวัฏจักรของความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน TREIT มีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า WHA แม้ว่าอัตราส่วนหนี้สินดังกล่าวมีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต TREIT มีความยืดหยุ่นทางการเงินที่สูงโดยมีอัตราส่วนสินทรัพย์ที่ปลอดจากภาระผูกพันต่อหนี้ไม่มีประกันอยู่ในระดับ 4 เท่าและกำหนดการชำระคืนหนี้ครั้งแรกในปี 2563 ส่วน WHA มีอัตราส่วนหนี้สินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากภายหลังการเข้าซื้อกิจการในปี 2558 และมีภาระหนี้ที่ต้องชำระคืนในจำนวนที่สูงในช่วงปี 2559-2560
TREIT มีขนาดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และการกระจายความเสี่ยงในด้านผู้เช่าอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับบริษัท สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF (BBB(tha)/แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ) ซึ่งเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชน อย่างไรก็ตาม SF มีความเสี่ยงจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง TREIT มีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ที่สูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญคือ ร้อยละ 75-80 เทียบกับร้อยละ 40-45 ของ SF ในปัจจุบัน TREIT มีอัตราส่วนหนี้สินที่ต่ำกว่า SF แม้ว่าความแตกต่างดังกล่าวน่าจะน้อยลงในอนาคต
สมมุติฐานที่สำคัญ
สมมุติฐานที่สำคัญของฟิทช์ที่ใช้ในการประมาณการ
- การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวน 750 ล้านบาทในปี 2560 โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ทั้งจำนวน และการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจำนวน 2 พันล้านบาทต่อปี ในปี 2561 และ 2.4 พันล้านบาทในปี 2562 โดยใช้แหล่งเงินทุนจากการก่อหนี้ร้อยละ 30 ของเงินลงทุน
- อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าร้อยละ 85 และระยะเวลาในการหาผู้เช่าใหม่ 4-6 เดือน ในปี 2560-2562
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ประมาณร้อยละ 74-80 ในปี 2560-2562
- ไม่มีค่าใช้จ่ายเพื่อการลงทุนสำหรับการซ่อมแซมปรับปรุงขนาดใหญ่ และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2560-2562
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยลบ:
- อัตราการเช่าพื้นที่ที่ลดลงอย่างต่อเนื่องโดยอยู่ในระดับต่ำกว่าร้อยละ 85
- อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้นสูงกว่าร้อยละ 30 (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ร้อยละ 20.8) และ/หรือ อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (Net Debt to EBITDA) เพิ่มขึ้นสูงกว่า 4.5 เท่า (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ 3.5 เท่า) และ/หรือ อัตราส่วนกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงในเงินทุนหมุนเวียนต่อดอกเบี้ยจ่ายและค่าเช่า (FFO Fixed Charge Coverage) ลดลงต่ำกว่า 3.5 เท่า (ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ 4.5 เท่า) อย่างต่อเนื่อง
- การไม่สามารถจะเพิ่มขนาดของกองทรัสต์เพื่อที่จะลดอัตราการกระจุกตัวของจำนวนผู้เช่าที่มีสัดส่วนรายได้สูงที่สุด 10 รายแรกลงมาอยู่ในระดับต่ำกว่าร้อยละ 40 ของรายได้รวมได้
ฟิทช์อาจมีการปรับแนวโน้มอันดับเครดิตกลับมาเป็นมีเสถียรภาพ หาก TREIT แสดงให้เห็นว่าปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้นไม่น่าจะมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
สภาพคล่อง
สภาพคล่องอยู่ในเกณฑ์ดี: TREIT มีสภาพคล่องที่เพียงพอสำหรับการชำระดอกเบี้ยในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า โดยมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่าย (EBITDA / Interest paid) ในระดับสูงกว่า 4.5 เท่า TREIT คาดว่าค่าใช้จ่ายสำหรับการซ่อมบำรุงจะอยู่ในระดับที่ต่ำมากในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า สภาพคล่องสำหรับการลงทุนใหม่น่าจะไดรับปัจจัยสนับสนุนจากความสามารถในการเข้าสู่ตลาดทุนและตราสารหนี้