ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ระดับ “BBB-” ด้วยแนวโน้ม “Stable” หรือ “คงที่” โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานที่เป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงสูงและรายได้ที่สม่ำเสมอจากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่า อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากฐานรายได้ของบริษัทที่ค่อนข้างเล็ก รวมถึงผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวน และสัดส่วนหนี้สินที่อยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ การประเมินอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง รวมถึงการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศอันเนื่องมาจากปัญหาความไม่สงบทางการเมืองด้วย ในขณะที่แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถดำรงสถานะทางการเงินเอาไว้ได้ในช่วงปี 2557-2559 และบริษัทน่าจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอรับรู้รายได้ให้ได้ตามแผน และเนื่องจากบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างพร้อม ๆ กันนั้นจึงคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูง แต่ก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้ต่ำกว่า 65% ได้ ทั้งนี้ อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทไม่สามารถปรับตัวดีขึ้นในอีก 12 เดือนข้างหน้า อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้หากบริษัทสามารถเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดและปรับปรุงฐานะทางการเงินให้ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชาญอิสสระเป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็กที่ดำเนินโครงการภายในประเทศ บริษัทก่อตั้งในปี 2532 และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2545 โดยมีครอบครัวอิสสระเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่มาตั้งแต่เริ่มก่อตั้งด้วยสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนธันวาคม 2556 จำนวน 47.53% สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทมีค่อนข้างหลากหลายซึ่งประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียม วิลล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเน้นตลาดระดับราคาปานกลางถึงสูง ทำเลที่ตั้งโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทอยู่ในกรุงเทพฯ และในจังหวัดที่มีชื่อเสียงด้านการท่องเที่ยว การเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กทำให้บริษัทมีจำนวนโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไม่มากนัก โดย ณ เดือนธันวาคม 2556 มีจำนวน 8 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้นประมาณ 3,700 ล้านบาท โดยเกือบ 75% ของมูลค่าดังกล่าวมาจากโครงการคอนโดมิเนียม และที่เหลืออยู่ในโครงการวิลล่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ในปัจจุบันจำนวน 3,828 ล้านบาทและมีแผนจะส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้าจำนวน 67% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้เหล่านี้ในช่วงปี 2557-2558
นอกเหนือจากโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว บริษัทยังได้เริ่มพัฒนาโครงการโรงแรมบูติคหรูในชื่อ “ศรีพันวา” ที่จังหวัดภูเก็ตในปี 2549 ด้วย โรงแรมศรีพันวาจัดเป็นโรงแรมที่มีคุณภาพและบริการในระดับสูงและได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า อีกทั้งยังช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่วิลล่าเพื่ออยู่อาศัยสำหรับขายภายในโครงการด้วย โรงแรมศรีพันวาสร้างรายได้ให้แก่บริษัทเพิ่มขึ้นทุกปีตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นมา โดยบริษัทมีรายได้จากโรงแรมจำนวน 304 ล้านบาทในปี 2555 และเพิ่มเป็น 419 ล้านบาทในปี 2556 บริษัทได้ขายโรงแรมศรีพันวาให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (กองทุนฯ) ในปี 2556 และเช่ากลับจากกองทุนฯ เป็นระยะเวลา 15 ปีเพื่อดำเนินธุรกิจโรงแรม บริษัทยังได้ลงทุนในกองทุนฯ ในสัดส่วน 30% ตั้งแต่เริ่มก่อตั้งกองทุนดังกล่าวด้วย โดยบริษัทได้เงินสุทธิประมาณ 1,400 ล้านบาทจากกองทุนฯ และบันทึกเป็นกำไรจำนวน 767 ล้านบาทจากการขายทรัพย์สินให้แก่กองทุนฯ นอกจากนี้ บริษัทยังมีรายได้จำนวน 80-90 ล้านบาทต่อปีจากค่าเช่าและค่าบริการจากอาคารสำนักงานให้เช่าชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และ 2 ด้วย
เนื่องจากความไม่ต่อเนื่องในการเปิดโครงการใหม่ทำให้ผลการดำเนินงานของบริษัทไม่ค่อยสม่ำเสมอ โดยรายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทค่อนข้างผันผวน ทั้งนี้ บริษัทมีรายได้อยู่ที่ประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2551-2554 และเพิ่มขึ้นเป็น 2,068 ล้านบาทในปี 2555 เพิ่มขึ้นถึง 2 เท่าเนื่องจากมีการโอนห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม “ดิ อิสสระ ลาดพร้าว” ในขณะที่รายได้ในปี 2556 ลดลง 49% เป็น 1,061 ล้านบาทเนื่องจากการส่งมอบที่ลดลง อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทเท่ากับ 18%-19% ในปี 2551 และปี 2552 และลดลงเหลือ 9% ในปี 2553 และ11% ในปี 2554 หลังจากนั้นก็กลับมาดีขึ้นเป็น 18% ในปี 2555 ก่อนที่จะลดลงเหลือ -16% ในปี 2556 จากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและรายการส่งเสริมการขายจากการเปิดโครงการใหม่
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูงที่ระดับ 55%-64% ในช่วงปี 2551-2554 และปรับตัวดีขึ้นเป็น 53% ในปี 2555 จากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการดิ อิสสระ ลาดพร้าว บริษัทมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ณ เดือนธันวาคม 2556 ที่ระดับ 61% (ปรับปรุงจากสัญญาเช่าโรงแรมศรีพันวา) และคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปในช่วงปี 2557-2559 เนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการ
อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ค่อนข้างต่ำและภาระหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนตัวลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ -0.02% ในปี 2553 และ 3.01% ในปี 2554 จาก 7% ในปี 2552 และ 11% ในปี 2551 ภายหลังจากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการดิ อิสสระ ลาดพร้าวแล้ว อัตราส่วนดังกล่าวก็ปรับตัวดีขึ้นเป็น 15% ในปี 2555 ในขณะที่การขายกิจการโรงแรมศรีพันวาเข้ากองทุนฯ ในเดือนสิงหาคม 2556 ช่วยให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทปรับเพิ่มขึ้นเป็น 20.14% ในปี 2556
ภายใต้สมมติฐานเบื้องต้นของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปีและอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของบริษัทจะรักษาระดับอยู่ที่ 12%-14% และเนื่องจากบริษัทมีโครงการที่กำลังอยู่ในช่วงก่อสร้างหลายโครงการจึงคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะรักษาระดับอยู่ที่ประมาณ 60%-65%
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2231-3011 ต่อ 500 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2557 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยมิได้รับอนุญาต การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/ratinginformation/rating_criteria.html