ทริสเรทติ้งปรับลดอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เป็นระดับ “BB” จากเดิมที่ระดับ “BB+” โดยการปรับลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงระดับการก่อหนี้ที่ยังอยู่ในระดับสูงและสภาพคล่องที่ลดลงของบริษัท ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากฐานทุนที่มีขนาดเล็กของบริษัทแล้ว แผนการที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าจะทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทยังคงสูงกว่า 70%
อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง รวมถึงฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็ก และผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวน นอกจากนี้ ระดับหนี้ครัวเรือนทั่วประเทศที่อยู่ในระดับสูงและลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและแข่งขันสูงยังเป็นปัจจัยกังวลสำหรับอันดับเครดิตด้วย
บริษัทอารียา พรอพเพอร์ตี้ ก่อตั้งในปี 2543 โดยกลุ่มตระกูลเลาหพูนรังษี บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในเดือนเมษายน 2547 กลุ่มตระกูลเลาหพูนรังษีเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทมาตั้งแต่ก่อตั้งและมีสัดส่วนการถือหุ้น ณ เดือนกันยายน 2560 ที่ 54% โดยมีนายวิศิษฏ์ เลาหพูนรังษีเป็นประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ
สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทมีความหลากหลายทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมซึ่งเน้นตลาดผู้บริโภคที่มีรายได้ในระดับปานกลาง โดยทาวน์เฮ้าส์เป็นสินค้าหลักของบริษัทที่สร้างรายได้มากกว่าครึ่งหนึ่งของรายได้ทั้งหมดของบริษัท
ณ เดือนกันยายน 2560 บริษัทมีโครงการที่รอการขายทั้งหมดประมาณ 35 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารอการขายทั้งสิ้นประมาณ 14,700 ล้านบาท โดยสัดส่วนมูลค่าสินค้าที่รอการขายส่วนใหญ่ของบริษัท (40%) อยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม รองลงมา (38%) อยู่ในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ และที่เหลืออยู่ในกลุ่มบ้านเดี่ยว (22%) บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้จำนวนประมาณ 3,100 ล้านบาท ณ เดือนกันยายน 2560 ซึ่งประมาณ 60% มาจากโครงการคอนโดมิเนียม
รายได้ของบริษัทมีขนาดค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง โดยรายได้ของบริษัทอยู่ในช่วง 2,000-5,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคงที่ต่อรายได้ของบริษัทนั้นคิดเป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่ง ส่งผลให้บริษัทมีผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวนรวมถึงความสามารถในการทำกำไรที่ค่อนข้างต่ำ
รายได้ของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 ทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนโดยอยู่ที่ 3,595 ล้านบาท เช่นเดียวกันกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นที่เน้นตลาดผู้บริโภคที่มีรายได้ในระดับปานกลางลงมา บริษัทประสบกับปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเงินกู้อสังหาริมทรัพย์โดยธนาคารที่เพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงทั่วประเทศและเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้นทำให้กำลังซื้อของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลง
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า แต่กลับปรับตัวลดลงในช่วงที่ผ่านมา โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อยอดขาย (อัตรากำไรจากการดำเนินงาน) ลดลงเป็น 7.8% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 จาก 12.9% ในปี 2559 การลดลงดังกล่าวมีสาเหตุมาจากการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของค่าใช้จ่ายด้านการตลาด โดยการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นกดดันให้บริษัทจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายเพิ่มมากยิ่งขึ้น ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะฟื้นตัวดีขึ้นจากรายได้ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 8% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ดี การแข่งขันที่รุนแรงและกำลังซื้อที่อ่อนแอของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะเป็นปัจจัยที่ท้าทายความพยายามในการเพิ่มยอดขาย
ระดับการก่อหนี้ของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูงจากสินค้าที่ขายค่อนข้างช้าโดยเฉพาะห้องชุดของโครงการคอนโดมิเนียม อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน (รวมมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าที่ดินตลอดอายุสัญญาเช่า) ทรงตัวอยู่ในระดับสูงกว่า 70% มาตั้งแต่ปี 2557 ณ เดือนกันยายน 2560 อัตราส่วนเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนทุนอยู่ที่ 2.7 เท่าซึ่งใกล้ระดับ 3 เท่าตามเงื่อนไขของหุ้นกู้ ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าระดับการก่อหนี้น่าจะยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงเนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 3 แห่งมูลค่ารวมกันประมาณ 15,000 ล้านบาท การก่อหนี้ที่ยังคงสูงอย่างต่อเนื่องได้สร้างความกังวลต่อความสามารถของบริษัทในการปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อกำหนดของหุ้นกู้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน (รวมมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าที่ดินตลอดอายุสัญญาเช่า) น่าจะเพิ่มขึ้นจนถึงระดับประมาณ 75% ภายใน 3 ปีข้างหน้าตามประมาณการของทริสเรทติ้ง อัตราส่วนเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนทุนอาจเพิ่มขึ้นเป็น 2.9 เท่า ทั้งนี้ ระดับการก่อหนี้อาจลดลงได้หากบริษัทสามารถเร่งยอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างแล้วเสร็จหรือมีการเพิ่มทุน
กระแสเงินสดเมื่อเทียบกับภาระหนี้ของบริษัทลดลงเมื่อเร็ว ๆ นี้จากความสามารถในการทำกำไรที่ลดลง อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงาน (กระแสเงินสดจาการดำเนินงานก่อนการเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน) ต่อเงินกู้รวมลดลงเป็น 1.9% (ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปีด้วยตัวเลข 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 เมื่อเทียบกับระดับที่สูงกว่า 3% ในปี 2558 และปี 2559 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายลดลงเป็นประมาณ 1 เท่าจาก 1.3-1.5 เท่าในปี 2558 และปี 2559 ทั้งนี้ กระแสเงินสดเมื่อเทียบกับภาระหนี้น่าจะปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปตามความสามารถในการทำกำไรที่เพิ่มขึ้น โดยทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็น 2%-4% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะเพิ่มขึ้นเป็น 1.1-1.5 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจุบันบริษัทใช้หุ้นกู้เป็นส่วนใหญ่ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยหุ้นกู้ประมาณ 1,000 ล้านบาทจะถึงกำหนดชำระในปี 2561 ณ เดือนตุลาคม 2560 บริษัทมีวงเงินกู้ยืมที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 805 ล้านบาทและเงินสดในมืออีกประมาณ 730 ล้านบาทเพื่อใช้สนับสนุนสภาพคล่อง เงินทุนจากการดำเนินงานในปี 2561 ตามประมาณการของทริสเรทติ้งจะอยู่ที่ประมาณ 220 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้บริษัทมีแหล่งเงินทุนทั้งสิ้นประมาณ 1,755 ล้านบาท บริษัทวางแผนจะคืนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดในปี 2561 ด้วยวงเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้จากธนาคารและ/หรือเงินที่ได้รับจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ในขณะเดียวกันก็จะใช้เงินกู้ยืมจากธนาคารเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแห่งใหม่ของบริษัท ทั้งนี้ ภาระหนี้ในระดับสูงและความสามารถในการทำกำไรที่ค่อนข้างต่ำเป็นปัจจัยที่เพิ่มความเสี่ยงในการหาแหล่งเงินกู้ยืมใหม่เพื่อทดแทนเงินกู้เดิม
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable” หรือ “คงที่” สะท้อนความคาดหวังว่าบริษัทจะรักษาผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินที่ระดับเดิมเอาไว้ได้ การปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นยังมีข้อจำกัดในระยะสั้นเมื่อพิจารณาจากสถานะทางการเงินในปัจจุบันของบริษัท อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากความสามารถในการทำกำไรและระดับการก่อหนี้มีพัฒนาการที่ดีขึ้น โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนจะต้องลดลงและสามารถคงไว้ที่ระดับต่ำกว่า 70% ได้ในอนาคต ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทปรับตัวลดลงมากกว่าเดิม หรือโครงสร้างเงินทุนถดถอยลงมากกว่าที่คาดไว้
บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com ติดต่อ santaya@trisrating.com โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500 ? บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2561 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้ ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html