โสมสิริ หมัดอะดั้ม
มีนาคม 2557
ในช่วงปี 2553 - 2555 เป็นปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ จะเห็นได้จากนักลงทุนท้องถิ่นและนักลงทุนรายใหญ่จากส่วนกลางมีการเปิดตัวโครงการอาคารแนวราบและแนวสูง เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวและมีความสำคัญทางด้านเศรษฐกิจ อาทิ ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี และสงขลา ซึ่งสะท้อนจากพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวเฉลี่ย ร้อยละ 10.8 (รูป 1) ตามการขยายตัวของภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งได้รับผลดีจากภาคการท่องเที่ยว และรายได้เกษตรกรที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ตลาดมีกำลังซื้อมากขึ้น ประกอบกับได้รับแรงกระตุ้นจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ อาทิ มาตรการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรก โครงการบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 3 ปี สอดคล้องกับการปล่อยสินเชื่อของสาขาธนาคารพาณิชย์ที่ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคการก่อสร้างที่สูงขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 13.3
ขณะที่ปี 2556 มีปจจัยสำคัญหลายประการที่กระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดการชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ได้แก่ (1) ความต้องการซื้อของประชาชนชะลอตัว เนื่องจากราคาพืชผลเกษตรลดลงและภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมทั้งธนาคารพาณิชย์มีนโยบายเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภค สะท้อนจากเงินให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เริ่มชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2556 (2) ปญหาการขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง และต้นทุนแรงงานปรับสูงขึ้น (3) โครงการที่เปิดแล้วแต่มีจำนวนหน่วยคงค้างที่สร้างเสร็จแล้วอยู่ระหว่างรอการขายประมาณร้อยละ 30 - 40 (4) มีหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อส่งมอบให้กับลูกค้า โดยเฉพาะอาคารแนวสูงที่จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 2 ปี ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งสะท้อนได้จากพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ 0.3 จากที่ขยายตัวเฉลี่ยมากกว่าร้อยละ 10 ในช่วง 2 - 3 ปีก่อน (5) การปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่ให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคการก่อสร้างลดลงมากจากร้อยละ 23.7 ณ สิ้นปี 2555 เหลือเพียงร้อยละ 5.1 ณ สิ้นปี 2556 (6) ภาวะการซื้อขายที่ดินที่เริ่มชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา (ตาราง 1)
สำหรับในปี 2557 เป็นอีกปีหนึ่งที่มีความท้าทาย เนื่องจากยังคงเผชิญกับหลากหลายปจจัยเสี่ยงดังที่กล่าว รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูงจากปจจัยภายในและภายนอกประเทศ การเมืองที่ยังไม่นิ่ง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินที่มีความกังวลเรื่องคุณภาพของสินเชื่อทำให้การกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ยากยิ่งขึ้น ประกอบกับต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องรวมถึงกำลังซื้อของประชาชนที่ยังไม่ฟนจากค่าครองชีพและภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง คงมีเพียงปจจัยด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินเท่านั้นที่ยังอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินให้กู้ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ปีแรกร้อยละ 3.75 ส่วนปีต่อ ๆ ไปคิดร้อยละ 4.75 ซึ่งถือเป็นเพียงปจจัยเดียวที่สนับสนุนความต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ซื้อที่มีรายได้ประจำแน่นอนและมีภาระหนี้ครัวเรือนไม่สูงมาก ส่วนปญหาการขาดแคลนแรงงานและผู้รับเหมาก่อสร้างเริ่มคลี่คลายลง เนื่องจากภาครัฐให้การสนับสนุนในการจดทะเบียนแรงงานต่างด้าว และนักลงทุนส่วนใหญ่ชะลอการลงทุน จึงทำให้มีแรงงานเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
ดังนั้น คาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ในปีนี้ยังคงชะลอตัว โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ น้อย จะมุ่งเน้นการปิดยอดขายของโครงการที่เปิดในช่วงที่ผ่านมามากกว่า ซึ่งสอดคล้องกับความเห็นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ไว้ว่าแนวโน้มภาวะอสังหาริมทรัพย์ของภาคใต้ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2557 อยู่ในระดับต่ำ (รูป 3) ส่วนครึ่งหลังของปียังต้องติดตามปจจัยเสี่ยงต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะสถานการณ์เศรษฐกิจและการเมืองหากคลี่คลายลง ก็จะมีการลงทุนโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีการลงทุนในโครงการใหม่ แต่ไม่มากเท่าที่ผ่านมา
ปีนี้จึงเป็นปีแห่งการสร้างความสมดุล เพื่อให้ตลาดกลับคืนสู่ดุลยภาพหรือมีจำนวนหน่วยที่เหมาะสมกับความต้องการซื้อที่แท้จริง
ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย