ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ประเมินอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยในปีนี้มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องจากปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ ทั้งปัญหาเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ค่าครองชีพ ค่าใช้จ่าย และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง
โดยคาดหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีแนวโน้มหดตัวราว -3% ถึง -5%YOY ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีแนวโน้มหดตัวราว -1% ถึง -3%YOY ซึ่งคาดว่าเป็นการหดตัวในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงต่อเนื่องจากระดับราคาที่ยังต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งค่อนข้างมาก และการโอนกรรมสิทธิ์ในต่างจังหวัดคาดว่าจะมีเพียงภูเก็ตที่ยังสามารถรักษาอัตราการเติบโตได้ในระดับสูง สวนทางกับตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม จากแรงหนุนของกำลังซื้อชาวต่างชาติที่คาดว่ายังอยู่ในระดับสูง
หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มหดตัวราว -9% ถึง -11%YOY โดยเน้นโครงการระดับบนที่กำลังซื้อมีศักยภาพเป็นหลัก ท่ามกลางภาวะต้นทุนการก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูงและสินค้าคงเหลือที่เพิ่มขึ้น ขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวบ้านแฝดราคาสูงต้องมีความรอบคอบมากขึ้นจากหน่วยเหลือขายสะสมที่เพิ่มขึ้นมากตั้งแต่ปี 2565-2567 ส่วนโครงการระดับราคาปานกลาง-ล่างยังคงต้องใช้ความระมัดระวังสูงเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา
การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมาถูกกดดันอย่างต่อเนื่องจากปัจจัยต่าง ๆ ทั้งผลกระทบทางเศรษฐกิจจากวิกฤตโควิด-19 ปัจจัยด้านค่าครองชีพและภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่ารายได้ หนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ส่งผลต่อความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ที่อยู่อาศัย และการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง ส่งผลให้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2567 อยู่ที่ระดับ 3.5 แสนหน่วย และยังไม่สามารถกลับไปอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 ที่ระดับ 3.9 แสนหน่วยได้
ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศก็สามารถขยายตัวได้เพียงเล็กน้อยจากระดับ 9.3 แสนล้านบาทในปี 2562 มาอยู่ที่ระดับ 9.8 แสนล้านบาทในปี 2567 จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้นตามปัจจัยด้านราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะราคาที่ดินที่เร่งตัวขึ้นมาก ประกอบกับสัดส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาสูงโดยเฉพาะในกลุ่มบ้านเดี่ยวที่เพิ่มขึ้น โดยสัดส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งราคามากกว่า 10 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต่อมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งทั้งหมดในช่วงปี 2566-2567 เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 34-35% จากระดับ 29% ในปี 2565 และระดับ 24% ในช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด-19 ปี 2562
มาตรการที่ประกาศออกมาแล้ว เช่น มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์กำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังคงจำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มที่มีความพร้อมด้านการเงินและงบประมาณเพียงพอที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูง ประกอบกับสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการให้สินเชื่อสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการกู้และยังต้องใช้เวลาอีกหลายปีในการฟื้นตัว
นอกจากนี้ยังมีความต่อเนื่องในการให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำจากธนาคารของรัฐ ในส่วนของโครงการบ้านเพื่อคนไทย หากสามารถสร้างเสร็จตามแบบและเข้าอยู่ได้จริงก็จะช่วยให้ผู้มีรายได้ต่ำสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพดีได้ ซึ่งยังต้องติดตามว่าจะมีเฟสต่อ ๆ ไปหรือไม่
- พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง เช่น หลีกเลี่ยงทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสะสมสูง
- ตอบโจทย์และแก้ปัญหาให้กับผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุด เช่น แก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง
- ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูงในกรุงเทพฯ และภูเก็ต
- บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อรักษาอัตรากำไร
อีกทั้งต้องให้ความสำคัญกับการดำเนินธุรกิจภายใต้กรอบ ESG มากขึ้น โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม (Environment) เช่น การพัฒนาโครงการโดยคำนึงถึงการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน (Sustainable living) หรือที่อยู่อาศัยสีเขียว (Green housing) ซึ่งเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจากคนรุ่นใหม่
กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ TOP 8 ที่ธุรกิจสามารถฟื้นตัวได้เร็ว และมีเงินลงทุนเพียงพอในการกลับมาเดินหน้าพัฒนาโครงการในหลากหลายรูปแบบ โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการระดับบน เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีคุณภาพ ทำให้รายได้กลับมาฟื้นตัวได้เร็ว และครองส่วนแบ่งการตลาดราว 50-55% ในช่วงปี 2566-2567 โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีรายได้มากที่สุด 3 รายแรก ได้แก่ AP, SIRI และ SPALI มีส่วนแบ่งการตลาดเพิ่มขึ้นต่อเนื่องอย่างค่อยเป็นค่อยไปจาก 27% ในปี 2565 เป็น 29% ในปี 2567