ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) แนะผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ และศึกษาตลาดในแต่ละเซกเมนต์ให้ละเอียดมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงและป้องกันภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาด โดยคาดว่าสถานการณ์การแข่งขันจะมีค่อนข้างสูง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังฟื้นตัวช้า ขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลนับถึงสิ้นปี 58 มีเกือบ 171,200 หน่วย สูงสุดในรอบเกือบ 20 ปี
"การส่งเสริมการขายของผู้ประกอบการจะยังมีการแข่งขันรุนแรง ซึ่งหากมีมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วยเสริมจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักและกระตุ้นเศรษฐกิจได้มากขึ้น ที่ผ่านมามาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้นยอดโอนได้สูงขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 10% ทั้งนี้คาดว่าผู้ประกอบการจะยังมีกลยุทธ์หรือการส่งเสริมการขายมากขึ้นในหลายรูปแบบ เช่น การให้ส่วนลดราคาในรูปแบบต่างๆ อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการควรระมัดระวังการเปิดขายโครงการใหม่ให้มากขึ้นเพื่อให้ตลาดได้ระบายหน่วยเหลือขายสะสมก่อน และป้องกันปัญหาขาดแคลนสภาพคล่องทางการเงินของผู้ประกอบการเองด้วย" เอกสารเผยแพร่ ระบุ
สาเหตุที่จำนวนหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งมาจากการเปิดตัวโครงการจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา การนำเอาหน่วยเหลือขายที่ผู้ซื้อไม่ผ่านการอนุมัติขอสินเชื่อมาขายใหม่ และสภาวะการแข่งขันระหว่างที่อยู่อาศัยต่างประเภทในพื้นที่เดียวกันที่เริ่มเห็นชัดมากขึ้น เช่น ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวในบางพื้นที่มีราคาที่ใกล้เคียงกันมากขึ้น เป็นต้น
โดยคอนโดมิเนียมมีหน่วยเหลือขายมากที่สุด คือ 67,349 หน่วย บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ มีจำนวนหน่วยเหลือขายใกล้เคียงกันคือ 50,909 และ 48,999 หน่วย ตามลำดับ หากแบ่งตามระดับราคาพบว่า ส่วนใหญ่จะมีราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนถึง 33% ของตลาดโดยรวม รองมาเป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 24% ของตลาดโดยรวม ทั้งนี้ด้วยมาตรการภาครัฐที่ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติมสำหรับที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทจะช่วยกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ในเดือนพฤศจิกายนและธันวาคมถึง 37%YOY และ 52%YOY ตามลำดับ จนทำให้ยอดโอนทั้งปีที่ผ่านมาเติบโตขึ้นถึง 13%YOY หรือ 196,095 หน่วย ซึ่งถือว่าสูงสุดในประวัติการณ์ แต่จำนวนหน่วยที่โอนในเดือนมกราคมปีนี้กลับลดลง 10%YOY โดยบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มียอดโอนลดลงมากสุดถึง 32%YOY และ 22%YOY ตามลำดับ
ภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าส่งผลต่อความสามารถทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับล่าง ซึ่งมีการเปิดขายจำนวนมากในหลายปีที่ผ่านมา ผลักดันให้หน่วยเหลือขายสะสมพุ่งสูงขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อหลายรายมีคุณสมบัติไม่เพียงพอต่อการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงินทำให้บางส่วนถูกปฏิเสธ ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยส่วนนี้ต้องนำกลับมาขายในตลาดอีกครั้ง โดยหน่วยเหลือขายของตลาดทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนถึง 78% และ 74% ตามลำดับ ขณะที่หน่วยเหลือขายของตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ราคา 3-5 ล้านมีสัดส่วนเกือบ 50%
"สภาวะการแข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรงเช่นนี้ ประกอบกับความต้องการซื้อบ้านที่มีทิศทางเดียวกันกับเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ทำให้หน่วยเหลือขายของทาวน์เฮ้าส์ในแถบชานเมืองมีแนวโน้มค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยวที่พัฒนาออกมาขายในระดับราคาใกล้เคียงกัน ด้วยเหตุนี้การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ใหม่ๆ ในแถบชานเมืองจึงอาจจะต้องระมัดระวังและศึกษาตลาดให้ละเอียดมากขึ้น" เอกสารเผยแพร่ ระบุ
ส่วนพื้นที่ในแถบชานเมืองที่รอการขยายตัวจากตัวเมืองสู่รอบนอกอย่างต่อเนื่อง ในอนาคตอาจจะไม่พร้อมกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจจะต้องใช้เวลาอีก 2-3 ปีในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในละแวกนั้น แม้ว่าบางพื้นที่จะมีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน รวมทั้งระบบคมนาคมที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เช่น ไทรน้อย-สุพรรณบุรี แต่เนื่องจากยังมีที่ดินเปล่าซึ่งอยู่ในพื้นที่บริเวณใกล้ตัวเมือง และการเสนอราคาขายที่ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก ทำให้ผู้ซื้อเลือกซื้อที่อยู่อาศัยใกล้บริเวณเขตเมืองมากกว่า นอกจากนี้ผู้ประกอบการบางรายซึ่งเป็นรายย่อยและรายใหม่ที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจด้านพัฒนาอสังหาฯ ค่อนข้างน้อย บางรายนำที่ดินมรดกมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อประหยัดต้นทุนที่ดิน แต่อาจจะไม่ได้คำนึงว่าที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่ในซอยหรือไกลจากถนนหลักหรือสถานีรถไฟฟ้าที่มีโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ตั้งอยู่ ทำให้หลายโครงการมีหน่วยเหลือขายในสัดส่วนสูง เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ ในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งอาจจะต้องใช้เครื่องมือทางการตลาดในการขายโครงการและระบายหน่วยเหลือขายให้เร็วขึ้น
อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซับของตลาดโดยรวมในปัจจุบันยังแข็งแกร่งกว่าในอดีตมาก หากเปรียบเทียบกับช่วงวิกฤตเศรษฐกิจในปี 1996 อัตราการดูดซับลดต่ำลงจาก 39% จนเหลือ 14% ในปี 1999 ขณะที่อัตราการดูดซับในปัจจุบันอยู่ที่ 38% ซึ่งสูงกว่าเท่าตัวและสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดที่ 37% คาดว่าส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปีที่ผ่านมาที่ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นมาก
"สภาพตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังขยายตัวได้ โดยการระบายหน่วยที่อยู่อาศัยอาจจะต้องใช้เวลามากขึ้น ทั้งนี้ยังคงต้องจับตามองตัวเลข NPL ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ปัจจุบันยังมีสัดส่วนไม่มากนัก แต่ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ยังคงต้องจับตามองหน่วยที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต โดยเฉพาะปี 2017-2018 ที่คาดว่าจะมีจำนวนสูงกว่าปีนี้ ด้วยสัดส่วน 31% และ 5% ตามลำดับ ซึ่งจะส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นอีก" เอกสารเผยแพร่ ระบุ
นอกจากนี้ การปรับตัวของผู้ประกอบการที่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ ประกอบกับสถานะทางการเงินที่มั่นคง ทำให้สภาวะตลาดยังไม่น่ากังวลมากนัก อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่อยู่ในระดับต่ำ สะท้อนให้เห็นความแข็งแรงทางธุรกิจของผู้ประกอบการ โดยปัจจุบัน อัตราส่วนหนี้ต่อทุนของผู้ประกอบการซึ่งพัฒนาที่อยู่อาศัยที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์เฉลี่ยอยู่ที่ 0.78 เท่า ต่ำกว่าช่วงวิกฤติเศรษฐกิจที่ระดับ 2.33 เท่าอยู่มาก นอกจากนี้ผู้ประกอบการมีการปรับตัวให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป โดยศึกษาตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภคมากขึ้น ดังนั้นตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจึงยังไม่อยู่ในภาวะที่น่ากังวล