นายพชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส สำนักวิจัย Krungthai Compass ธนาคารกรุงไทย (KTB) เปิดเผยว่า หลังเกณฑ์ใหม่ควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีผลบังคับใช้เมื่อ 1 เม.ย.62 ที่ผ่านมา มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงเดือนเม.ย.-พ.ค.62 ติดลบ 16% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อน โดยตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบติดลบน้อยกว่าแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม เนื่องจากส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่จริง ไม่ได้ปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร
ด้านภาพรวมของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 62 มองว่ามีการชะลอตัวลงหรือเติบโตใกล้เคียงกับปีก่อนที่ 7.8% โดยมองว่าภาพรวมของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบในปี 62 จะเติบโตไม่ถึง 8% แม้ว่าในไตรมาส 1/62 ที่ผ่านมาจากเติบโตสูงถึง 9.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวก่นของปีก่อน ซึ่งเป็นช่วงก่อนมาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ แต่หลังจากเข้าสู่ช่วงเดือนเม.ย.62 ที่มาตการ LTV เริ่มมีผลบังคับใช้ ทำให้เห็นยอดโอนกรรมสิทธิ์เริ่มลดลง โดยเฉพาะยอดโอนของโครงการคอนโดมิเนียมที่ติดลบ 27% และยอดโอนของโครงการแนวราบติดลบ 4% ซึ่งจะเห็นได้ว่ายอดโอนคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงมากหลัง LTV มีผลบังคับใช้ เพราะการโอนคอนโดมิเนียมสัญญากู้ยืมที่ 2 ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาติดลบ 25% ในขณะที่คอนโดมิเนียมสัญญากู้ยืมแรกจเพิ่มขึ้น 18% เป็นปัจจัยที่ฉุดให้การโอนคอนโดมิเนียมในภาพรวมลดลง
ส่วนโครงการแนวราบที่เป็นสัญญากู้ยืมที่ 2 ยังมีการปรับตัวขึ้น 3% และสัญญากู้ยืมแรกยังปรับตัวขึ้น 6% ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งช่วยหนุนภาพรวมของสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังเติบโตได้ ขณะที่ผลกระทบจากเงินบาทที่แข็งค่านั้น มีผลกระทบต่อกลุ่มลูกค้าต่างชาติค่อนข้างมาก โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่ได้รับผลกระทบจากเงินหยวนที่อ่อนค่าลงมากด้วย ซึ่งทำให้ในปีนี้อัตราการที่ลูกค้าชาวจีนยกเลิกและไม่โอนโครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 6% จากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาที่ 2-3% และธนาคารมองว่าในปีนี้การโอนคอนโดมิเนียมจะติดลบ 20% สวนทางกับการโอนโครงการแนวราบยังเพิ่มขึ้นได้ 4%
อย่างไรก็ตาม ธนาคารมองว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของกนง.ลงมาที่ 1.50% ต่อปี จะไม่ส่งผลบวกต่อการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มากนัก เพราะปัจจุบันเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและมาตรการ LTV ที่มาควบคุมยังเป็นปัจจัยที่กดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังมีการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ผ่านมาตรการ Macro Prudential ที่อาจจะมีออกมาเพิ่มเติม ทำให้สถาบันการเงินไม่สามารถแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้มาก แม้ว่าแนวโน้มของหนี้ที่มีโอกาสถูกจัดชั้นเป็นหนี้เสียในกลุ่มสินเชื่อบ้านของระบบ (Speacial Mentioned Loan) ในไตรมาส 1/62 ที่ผ่านมาจะปรับตัวลดลงมาที่ 1.67% จากสิ้นปี 61 ที่ 1.77% ก็ตาม แต่ธนาคารมองว่าจะทรงตัวในระดับ 1.67% ต่อไปถึงสิ้นปีนี้ และมีโอกาสปรับตัวลดลงได้ยาก ซึ่งเป็นผลให้ธนาคารพาณิชย์ในระบบไม่เร่งและแข่งขันการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากในปีนี้
นายพชรพจน์ ยังประเมินว่าปีนี้ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีมูลค่า 5.1 แสนล้านบาท หดตัว 10% โดยที่อยู่อาศัยแนวราบหดตัว 4% ขณะที่คอนโดมิเนียมมีโอกาสติดลบ 20% และพบว่าบ้านแฝดหรือบ้านที่อยู่อาศัยกึ่งกลางระหว่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ มีส่วนช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ได้รับความนิยมมากขึ้น มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแฝดเติบโต 30% ขณะที่ทาวเฮ้าส์ขยายตัว 7% บ้านเดี่ยวและตึกแถวอยู่ในภาวะหดตัว
"ช่วง 5 เดือนแรกที่ผ่านมา การโอนกรรมสิทธิ์บ้านแฝดเติบโตต่อเนื่องที่ 9% สูงกว่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมราว 2 เท่า ด้วย 4 จุดเด่น ได้แก่ ฟังก์ชั่นการใช้งานและความเป็นส่วนตัวไม่ต่างจากบ้านเดี่ยว แต่ราคาถูกกว่าถึง 30% เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมขนาดครอบครัว บ้านแฝดมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า และใช้เงินดาวน์น้อยกว่า นอกจากนี้ ยังอยู่ในทำเลที่ไม่ไกลจากแนวรถไฟฟ้าในอนาคต ตอบโจทย์ความสะดวกสบายในการเดินทาง อีกทั้งในปัจจุบันบ้านแฝดมีตัวเลือกที่มากขึ้นและคุณภาพที่ดีขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หันมาพัฒนาบ้านแฝดมากขึ้น และคาดว่าในปี 2562-2563 จะมียูนิตเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 6,500-7,500 ยูนิต หรือขยายตัวเฉลี่ยปีละ 18%" นายพชรพจน์ระบุ
ด้านนายกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ผู้ร่วมทำงานวิจัย เปิดเผยว่า บ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท มียูนิตพร้อมขายมากที่สุด โดยมีจำนวนพร้อมขายมากถึง 12,000 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 60% ขณะที่ราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 20% และราคา 5-10 ล้านบาท มีสัดส่วน 14% ตามลำดับ ซึ่งการเลือกซื้อบ้านแฝดควรเลือกที่อยู่ในพื้นที่ที่มีแนวโน้มจะเป็นพื้นที่ศักยภาพ ที่ราคาขายต่อของบ้านในอนาคตจะไม่ถูกกดดันจากการให้ส่วนลด หรือการจัด Marketing Campaign เพื่อระบายสต็อก ซึ่งสะท้อนจากการมียูนิตเหลือขายต่ำและใช้ระยะเวลาค่อนข้างสั้นในการขายหมด
"สำหรับพื้นที่ศักยภาพสำหรับการซื้อบ้านแฝด ประเมินว่ามี 10 ทำเลที่มีความโดดเด่นเหนือพื้นที่อื่นๆ โดยแบ่งตามระดับราคา ดังนี้ ราคา 2-3 ล้านบาท มี 2 ทำเล ได้แก่ พื้นที่พระราม 2-เพชรเกษม ย่านเอกชัย-บางบอน และพื้นที่มีนบุรี-สุวินทวงศ์ ย่านนิมิตรใหม่ ราคา 3-5 ล้านบาท มี 4 ทำเลได้แก่ พื้นที่ติวานนท์ ย่านติวานนท์-นวลฉวี พื้นที่มีนบุรี-สุวินทวงศ์ ย่านหทัยราษฎร์ และหนองจอก พื้นที่พระราม 2-เพชรเกษม ย่านวงแหวน-เพชรเกษม และพระราม 2 กม.1-10 และพื้นที่กรุงเทพฯ ตะวันออก ย่านลาดกระบัง ราคา 5-10 ล้านบาท มี 4 ทำเลได้แก่ พื้นที่รังสิต-ปทุมธานี ย่านคลอง 1-7 พื้นที่รัชดา-ลาดพร้าว ย่านโชคชัย 4 พื้นที่พระราม 2-เพชรเกษม ย่านวงแหวน-เพชรเกษม และพื้นที่ติวานนท์ ย่านสรงประภา" นายกณิศ ระบุ