นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) กล่าวว่า การแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ในเดือนเม.ย. 64 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้บริษัทได้มีการปรับประมาณการณ์คาดการณ์แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 64 จากเดิมที่คาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จะเติบโตได้ถึง 10% ในปี 64 มาอยู่ที่เติบโต 5-6% ถึงอาจจะติดลบ 5%
ทิศทางของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยขึ้นยังอยู่กับความสามารถในการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 ในรอบนี้ที่มีการแพร่ระบาดเป็นวงกว้าง และส่งผลต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยแบ่งแนวทางการวิเคราะห์สถานการณ์ออกเป็น 3 กรณี ตามประมาณการณ์การเติบโตของเศรษฐกิจไทยโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ในปี 64
กรณีฐาน (Base Case) เป็นกรณีที่รัฐบาลและกระทรวงสาธารณสุข สามารถควบคุมการแพร่ระบาดโควิด-19 ภายในระยะเวลา 1 เดือน สามารถเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาประเทศไทยได้ตามแผนในเดือน ก.ค. 64 โดยประเมินว่าจะมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติไม่น้อยกว่า 3 ล้านคนในปี 64 และกระจายวัคซีนได้ตามแผนที่วางไว้ ตามการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดว่าเศรษฐกิจปี 64 ยังคงมีอัตราการเติบโตที่ 3%
โดยในกรณีนี้ LPN Wisdom คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 64 จะมีอัตราการเติบโตที่ 5-6% โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จำนวน 75,000-76,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 2.92-2.98 แสนล้านบาท เทียบกับจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 63 จำนวน 70,126 หน่วย มูลค่า 2.76 แสนล้านบาท
กรณีเลวร้าย (Worse Case) เป็นกรณีที่ประเมินว่าการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 ควบคุมได้ในช่วงไตรมาส 2/64 ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่ฟื้นตัวในปี 64 โดย ธปท.ประเมินกรณีเลวร้ายว่าเศรษฐกิจไทยปี 64 จะติดลบ 0.5% ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงกับความมั่นใจของผู้บริโภคต่อรายได้ในอนาคต อัตราการว่างงานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น และกระทบการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง LPN Wisdom คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 64 จะมีแนวโน้มทรงตัวใกล้เคียงกับปี 63 โดยมียอดการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 64 ราว 70,000-71,000 หน่วย มูลค่า 2.7-2.8 แสนล้านบาท
กรณีเลวร้ายที่สุด (Worst Case) เป็นกรณีที่ประเมินว่าการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 ไม่สามารถควบคุมได้ จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติฟื้นตัวช้ากว่ากรณีฐานค่อนข้างมาก การแพร่ระบาดของไวรัสกลายพันธุ์รุนแรงจนวัคซีนด้อยประสิทธิภาพลงจนไม่สามารถควบคุมได้ ทำให้ต้องมีการพัฒนาวัคซีนใหม่ กำลังซื้อภายในประเทศลดลง อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้น กรณีนี้ ธปท.คาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 64 จะติดลบ 1.7%-2% และ LPN Wisdom คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มติดลบ 5-6% เมื่อเทียบกับปี 63 เป็นการติดลบต่อเนื่องเป็นปีที่สองจากปี 63 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบ 37% จากปี 62 โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 64 จำนวน 65,000-66,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 2.6-2.65 แสนล้านบาท
"กรณีเลวร้ายที่สุดเป็นกรณีที่เราไม่คิดว่าจะเกิด แต่จากความไม่แน่นอนของสถานการณ์โควิด-18 และการกลายพันธ์ ที่มีสัญญาณว่า วัคซีนที่ผลิตออกมาอาจจะไม่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดได้ในหลายประเทศ ทำให้โอกาสในการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวที่เป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจมีแนวโน้มที่จะไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ จะส่งผลให้กำลังซื้อในประเทศลดลง อัตราการว่างงานมีแนวโน้มที่สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาพรวมของเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศที่อาจจะฟื้นตัวได้ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้"นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
อย่างไรก็ตาม หากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะถ้าเปิดให้สัดส่วนการถือครองอาคารชุดพักอาศัยของชาวต่าวชาติได้มากกว่า 49% รวมถึงเปิดโอกาสให้สิทธิในการซื้อบ้านพักอาศัยภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด จะเป็นกลไกสำคัญในการกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยให้มีอัตราการเติบโตได้ เพราะเป็นการเพิ่มกำลังซื้อเข้ามาในประเทศ ซึ่งต้องติดตามว่ารัฐบาลจะมีมาตรการออกมาหรือไม่
โดยจากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ในปี 63 มีการโอนที่อยู่อาศัยให้กับชาวต่างชาติรวม 8,285 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 3.77 หมื่นล้านบาท ลดลง 35.3% และ 25.5% เมื่อเทียบกับปี 62 ตามลำดับ ถึงแม้จำนวนการโอนและมูลค่าลดลง แต่ก็สะท้อนให้เห็นว่าในช่วงเวลาที่ประเทศไทยห้ามการเดินทางของชาวต่างชาติในปี 63 ยังมีนักลงทุนต่างชาติที่มีความมั่นใจและยังคงซื้อและโอนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หากภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นให้เกิดการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติ ก็จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อในตลาดในภาวะที่กำลังซื้อในประเทศชะลอตัว
ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในไตรมาส 1/64 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยมีจำนวนการเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 9,688 หน่วย ลดลง 45.72% แต่มีมูลค่ารวมของการเปิดตัวโครงการใหม่ 7.01 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.81% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/63 เป็นผลมาจากการเปิดขายโครงการอาคารชุดพักอาศัยในระดับราคาสูง
ขณะที่อัตราการขายของโครงการเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 1/64 เฉลี่ยอยู่ที่ 20% สูงกว่าอัตราการขายในช่วงไตรมาส 1/63 ที่ 16% โดยแบ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 1/64 เป็นการเปิดตัว อาคารชุดพักอาศัย 4,897 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 50.54% จากจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด หรือลดลง 28.90% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 4.65 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 80.55 % เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
และเป็นการเปิดตัวของบ้านพักอาศัย 4,791 หน่วย คิดเป็น 49.46% จากจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด หรือลดลง 56.29% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 2.35 หมื่นล้านบาท ลดลง 46.15% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน