นายรักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ [BAM] กล่าวในงานเสวนา "ทรัพย์รอขาย NPA กระแสใหม่ การลงทุนที่น่าจับตา" ในงาน MONEY EXPO 2025 BANGKOK ว่า ข้อมูลที่น่าสนใจนับแต่ต้นปีนี้ที่ผ่านมา ก็คือยอดขายของทรัพย์มือสองได้แซงหน้ายอดขายของทรัพย์มือหนึ่งไปแล้ว ด้วยเหตุผลราคาที่ดิน รวมถึงค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานของทรัพย์มือหนึ่ง มีอัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยราว 3-5% จึงทำให้ราคาขายเมื่อเทียบต่อตารางเมตรแพงกว่าทรัพย์มือสองมาก
ขณะที่หลายคนอาจมองว่าการลงทุนในทองคำหรือหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ฯ ให้ผลตอบแทนที่สูงในระดับ 6-7% แต่นั่นก็มากับความเสี่ยงที่สูงเช่นกัน ในทางกลับกันหากลงทุนในทรัพย์รอขาย NPA จากพอร์ตฯของ BAM ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดินเปล่า หรือคอนโดมีเนียม พบว่า ให้ผลตอบแทนสูงสุดถึง 15% ในขณะที่มีความเสี่ยงต่ำมาก
พร้อมยกตัวอย่าง ราคาขายของทรัพย์มือสอง (NPA) ของ BAM ประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาด 150 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอยรวม 196 ตร.ม. มี 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ในโครงการหมู่บ้านดิแอลเลแกนซ์ เพชรเกษม 81 ซึ่งตั้งราคาขายไว้ที่ 8 ล้านบาทเศษ แต่ราคาพร้อมขายที่ BAM นำขึ้นไว้ในเว็บไซต์ BAM Select เหลือเพียง 6.75 ล้านบาท ทำให้ราคาซื้อจริงต่ำกว่าราคาประเมินมากถึง 15.6%
"คนรุ่นเก่า...ไม่ว่าจะเป็น เจ้าขุนมูลนาย หรือเจ้าสัวเชื้อสายจีน มักจะลงทุนซื้อที่ดินเก็บสะสมไว้ บ้างก็ทำเป็นห้องแถว อาคารพาณิชย์ หรือตลาดสดให้เช่าเก็บกิน สร้างรายได้เพื่อหล่อเลี้ยงคนในครอบครัวได้อย่างสบายๆ โดยไม่ต้องกังวลใจถึงสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้นมากนัก ซึ่งตรงกับคอนเซ็ปท์ของ BAM ในการเข้าร่วมงานฯครั้งนี้ ที่ต้องบอกว่า...คนที่มี "เงินเย็น" หรือมีทรัพย์สินเกิน 50 ล้านบาท ในประเทศไทย ซึ่งมีเพียง 30,000 คนจากทั่วประเทศ ไม่ได้รับผลกระทบอะไรเลยกับบริบทของบ้านเมืองที่เปลี่ยนไป เนื่องจากมี Passive Income" นายรักษ์ กล่าว
ส่วนเหตุผลที่ทำให้การลงทุนในทรัพย์มือสอง (NPA) คือราคาซื้อขายจับต้องได้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจกำลังตกสะเก็ด โอกาสจะซื้อบ้านเดี่ยวในเมืองทำเลดีๆ เช่น บริเวณถนนสุขุมวิทช่วงต้นๆ จะไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป เพราะราคาขายสูงมาก บ้านเดี่ยวบนที่ดินไม่ถึง 75 ตารางวาราคาแพงกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้น คนส่วนใหญ่มากกว่าครึ่งจึงหันมาลงทุนกับทรัพย์มือสอง
จากการวิเคราะห์ของ BAM พบว่าการลงทุนในทรัพย์มือสอง เมื่อซื้อแล้วก็สามารถนำไปให้เช่า หรือจะเก็บไว้รอให้ผ่านช่วงเวลา 28-36 เดือน เมื่อนำไปขาย ก็จะได้รับผลตอบแทนสูงเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 20% ตัวเลขนี้มาจาก 3 โอกาสผลตอบแทน คือ 1. ส่วนลดจากราคาประเมินราว 10-16% 2. ราคาทรัพย์ (ที่อยู่อาศัยและที่ดิน) ปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 3-5% เฉพาะผู้ที่ถือทรัพย์อย่างเดียวโดยไม่นำไปให้เช่า ก็จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน 13-21% และ 3. หากนำไปให้เช่า ก็จะได้รับผลตอบแทนจากให้เช่าเพิ่มขึ้นอีก 7-8% ซึ่งจะได้ผลตอบแทนรวมจากการลงทุนในทรัพย์มือสองสูงเฉลี่ยราว 20-29%
ด้าน นายโอภาส ถิรปัญญาเลิศ จากเพจ "โอภาส ใหญ่ Happy Investor" และ "คุณจิ๊บ" จาก เพจอสังหาเรื่องจิ๊บๆ "2 กูรูชั้นนำด้านอสังหาริมทรัพย์" ได้มาร่วมให้ข้อมูลว่า แม้กรุงเทพฯจะเกิดแผ่นดินไหว แต่ราคาที่ดินไม่ได้ไหวตามไปด้วย มีแต่จะแพงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นการลงทุนในทรัพย์มือสอง โดยเฉพาะ NPA จากพอร์ตของ BAM ย่อมมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่สูงตามมา
พร้อมกันนี้ ยังได้หลักคิดเกี่ยวกับการเลือกทรัพย์และทำเลเพื่อการลงทุน "3 ใช่" นั่นคือ "สินค้าใช่ ทำเลใช่ และราคาที่ใช่" เนื่องจากแนวโน้มของ คนรุ่นใหม่ จะเป็น Generation Rent คือ ความต้องการจะได้พักอาศัยอยู่ในคอนโดฯ หรือเช่าบ้าน บนทำเลใจกลางเมืองหรืออยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ซึ่งก็ไม่ง่ายต่อการจะเป็นเจ้าของ เพราะทำเลที่หาได้ยากและราคาที่จับต้องไม่ได้ง่าย คน Generation Rent จึงเลือกที่จะเช่าแทนการซื้อขาด นั่นจึงทำให้โอกาสของการลงทุนซื้อทรัพย์มือสองเพื่อการปล่อยเช่ามีสูง
หากเป็นทำเลทั่วไป ผลตอบแทนเฉลี่ยจากการลงทุนจะอยู่ที่ระดับ 7.5-10% ต่อปี แต่หากได้ทำเลที่มีลักษณะเหมือนเป็น "ไข่แดง" แล้ว ผลตอบแทนจากการลงทุนอาจสูงถึง 10-20% ต่อปี และหากเป็นทรัพย์มือสองที่ BAM ได้คัดสรรมาแล้ว ผลตอบแทนจากการลงทุนที่จะได้รับก็จะมีสูงสุดถึง 29%
กูรูทั้ง 2 ยังได้ทิ้งท้ายกับเทคนิคการเลือกทรัพย์มือสอง NPA เพื่อการลงทุน ว่า มี 3 เทคนิคที่น่าสนใจและอยากแนะนำ คือ เทคนิค "B A - M" หมายถึง B Background การเลือกทรัพย์ที่มีประวัติที่ชัดเจน, A Active หรือ Passive Gain ต้องให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดี และ M Maximize Your Margin คือ สร้างผลกำไรให้เรามากที่สุด