นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย [SPALI] กล่าวในงานสัมมนา KKP Year Ahead 2026 โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร [KKP] โดยระบุว่า แม้ยังมีความเชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้วในปี 68 ซึ่งถือเป็นปีที่ยากลำบากที่สุดสำหรับผู้ประกอบการ แต่การฟื้นตัวในปี 69 จะไม่โฉบเฉี่ยวหรือรวดเร็วอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง เนื่องจากต้องเผชิญกับ 3 ปัจจัยเชิงโครงสร้างสำคัญ ได้แก่
1. กำลังซื้อหลักถดถอย โดยกลุ่มประชากรช่วงอายุ 2645 ปี ซึ่งเป็น Real Demand หลักในการซื้อบ้านมีจำนวนและกำลังซื้อลดลง
2. พฤติกรรม "เช่าแทนซื้อ" คนรุ่นใหม่มีค่านิยมเลือกการเช่าอยู่อาศัยมากกว่าการตัดสินใจซื้อขาดในระยะยาว
3. วัฏจักรขาลงจากต่างชาติ ความต้องการซื้อจากชาวต่างชาติลดน้อยลง
ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความตึงตัว และยังเผชิญกับดักสินเชื่อเข้มงวด กระทบตลาดล่าง 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นอีกอีกหนึ่งประเด็นที่สำคัญ จากความเปลี่ยนแปลงของภาคธนาคาร โดยปัจจุบันสถาบันการเงินมีมาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดและเป็นไปในทิศทางเดียวกันทั้งหมด ทำให้เกิดการแย่งชิงลูกค้าในกลุ่มเป้าหมายเดียวกัน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ประสบปัญหาความยากลำบากในการขออนุมัติสินเชื่อมากกว่ากลุ่มอื่น
ด้านสถานการณ์การแข่งขันในตลาดปัจจุบันพบว่าผู้ประกอบการรายย่อยเริ่มลดบทบาทลง ขณะที่รายใหญ่ระดับ Top 5 ครองส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งในปี 68 กลุ่ม Top 5 มีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 53% ของตลาด เติบโตก้าวกระโดดเมื่อเทียบกับปี 67 ที่มีสัดส่วนเพียง 33%
สำหรับกลยุทธ์ปี 69 แนะนำให้ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับความมั่นคงทางการเงินเป็นอันดับแรก โดยควรมุ่งเน้นการรักษาความสามารถในการบริหารกระแสเงินสดเพื่อให้มีสภาพคล่องอยู่ในระดับสูง (High Liquidity) ควบคู่ไปกับการควบคุมภาระหนี้สินไม่ให้มากเกินไป (Low Gearing) เพื่อสร้างความได้เปรียบในการรอจังหวะเข้าซื้อที่ดินคุณภาพดีในต้นทุนที่ถูกลงเมื่อโอกาสเอื้ออำนวยในอนาคต
นอกจากนี้ยังมีคำแนะนำให้หลีกเลี่ยงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงาน (Office) เนื่องจากยังเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาด รวมถึงกลุ่มโรงแรมขนาดเล็กและที่ดินว่างเปล่า เพราะนอกจากจะไม่มีกระแสเงินสดหมุนเวียนเข้ามาแล้ว ยังต้องแบกรับภาระภาษีที่ดินในขณะที่แนวโน้มราคาประเมินของสินทรัพย์เหล่านี้คาดว่าจะยังไม่สามารถปรับตัวสูงขึ้นได้ในช่วงปีข้างหน้า