ทริสเรทติ้ง จัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ของ บมจ. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) [FPT] ในวงเงินไม่เกิน 5 พันล้านบาทซึ่งครบกำหนดภายใน 10 ปีของบริษัทที่ระดับ "A" โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้น กู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระคืนหนี้และ/หรือใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ในขณะเดียวกันทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของบริษัทที่ระดับ "A" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น "Stable" (คงที่)
อันดับเครดิตองค์กรของบริษัทได้รับการปรับเพิ่มขึ้น 3 ขั้นจากอันดับเครดิตเฉพาะองค์กร (Stand-alone Credit Profile -- SACP) ของ บริษัทเพื่อสะท้อนถึงสถานะของบริษัทในฐานะเป็นบริษัทที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ (Strategically Important) ของ Frasers Property Ltd. (FPL) (อันดับเครดิต "AA-/Stable") ซึ่งเป็นบริษัทข้ามชาติในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สิงคโปร์ (Singapore Stock Exchange)
อันดับเครดิตเฉพาะองค์กรที่ระดับ "bbb" สะท้อนถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทที่มีการกระจายตัวที่ดี และผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งของกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตเฉพาะ องค์กรยังถูกจำกัดด้วยความท้าทายที่ยังคงมีอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงภาระหนี้ทางการเงินที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังพิจารณาถึงระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังสูงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อยู่ในระดับสูงซึ่งยังคงกดดันความต้องการที่อยู่อาศัย แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับลดและมีมาตรการสนับสนุนตลาดเพิ่มเติมในปี 2568 แต่จนถึงขณะนี้ มาตรการดังกล่าว ยังไม่ก่อให้เกิดการฟื้นตัวของยอดขายอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทในช่วงครึ่งแรกของปีงบประมาณ 2569 (1HFY2026) ซึ่งครอบคลุมช่วงเดือนตุลาคม 2568 ถึง มีนาคม 2569 อยู่ในระดับต่ำกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์เล็กน้อย โดยบริษัทมีรายได้จากการดำเนินงานรวม 5.9 พันล้านบาท และมี EBITDA อยู่ที่ 2.1 พันล้านบาท คิดเป็นประมาณ 45% ของประมาณการทั้งปี โดยสาเหตุหลักที่ผลการดำเนินงานต่ำกว่าประมาณการนั้น มาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ต่ำกว่าคาดการณ์ แต่ผลประกอบการบางส่วนได้รับการชดเชยจากส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนที่สูงกว่าคาดการณ์
ในระยะข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ในช่วง 1.34-1.36 หมื่นล้านบาทต่อปี ในช่วง ปีงบประมาณ 2569-2570 (FY2026-FY2027) โดยประมาณ 65% ของรายได้จะมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและประมาณ 35% มาจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและเพื่อการพาณิชย์ ส่วนในด้านของ EBITDA นั้นทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีสัดส่วน จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 65%-70% จากระดับ 50%-60% ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลจากการขยายสินทรัพย์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมอย่างต่อเนื่องประกอบกับแรงกดดันด้านกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ โดยรวมแล้ว EBITDA Margin จะอยู่ในช่วง 33%-36% และอัตรากำไรสุทธิจะอยู่ที่ประมาณ 12%-14% ในช่วง ปีงบประมาณ 2569-2570
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างสูงเนื่องจากการลงทุนอย่างต่อเนื่องในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย โดย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2569 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงิน (รวมการค้ำประกัน ภาระหนี้ของบริษัทร่วมค้า) ต่อเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วอยู่ที่ระดับประมาณ 59% ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยูที่ระดับประมาณ 5.3% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA เพิ่มขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 10.7 เท่า ภายหลังการซื้อที่ดิน มูลค่า 3.8 พันล้านบาทเพื่อการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมใหม่
นอกเหนือจากการลงทุนในที่ดินดังกล่าว ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจัดสรรเงินลงทุนที่จำนวนประมาณ 2.0 พันล้านบาทต่อปีสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่และประมาณ 3.5-4.8 พันล้านบาทต่อปีสำหรับค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างในช่วงปีงบประมาณ 2569-2570 ในขณะที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมคาดว่าจะอยู่ที่จำนวนประมาณ 2.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน จากแผนการลงทุนดังกล่าว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับประมาณ 56%-58% โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะยังคงอยู่ในช่วง 5%-6.5% และอัตราส่วน หนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA ที่ปรับปรุงแล้วน่าจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 10-11 เท่า โดยได้รับแรงสนับสนุนจากโครงการหมุนเวียน สินทรัพย์ของบริษัทซึ่งคาดว่าจะสร้างกระแสเงินสดได้ประมาณ 1.4-1.5 พันล้านบาทต่อปี
ตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ที่กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อทุนอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 3 เท่านั้น ณ วันที่ 31 มีนาคม 2569 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.3 เท่า ซึ งทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถ ปฏิบัติตามเงื่อนไขเหล่านี้ได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ โดย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2569 บริษัท มีหนี้ที่จะครบกำหนดชำระจำนวน 1.45 หมื่นล้านบาท ประกอบด้วยหุ้นกู้ 6.6 พันล้านบาท เงินกู้ระยะสั้น 4.7 พันล้านบาท เงินกู้โครงการ ระยะยาว 3.1 พันล้านบาท และหนี้จากสัญญาเช่า 0.1 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการ อุตสาหกรรมที่จำนวนประมาณ 2.5 พันล้านบาทต่อปีและจ่ายเงินปันผลในอัตราประมาณ 50% ของกำไรสุทธิ
แหล่งสภาพคล่องที่มีอยู่ประกอบด้วยเงินสด 0.9 พันล้านบาท วงเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 0.8 พันล้านบาท และวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้และสามารถยกเลิกได้จำนวน 1.03 หมื่นล้านบาท ส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทนั้นคาดว่าจะ อยู่ที่ระดับประมาณ 2.6-3.0 พันล้านบาทต่อปี นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินเปล่าที่ปลอดภาระค้ำประกันมูลค่าตามบัญชีจำนวน 9.5 พันล้านบาท และสินค้าที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้มูลค่าจำนวน 2.6 พันล้านบาท ซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันในการขอวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติมจากสถาบันการเงินได้หากจำเป็น
ณ วันที่ 31 มีนาคม 2569 หนี้สินรวมของบริษัทซึ่งไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่ามีจำนวนประมาณ 4.77 หมื่นล้านบาท โดยบริษัทมีหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนอยู่ที่จำนวน 1.27 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหนี้ที่มีหลักประกันและหนี้ของบริษัทย่อย ซึ่งส่งผลให้ อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับประมาณ 27%
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" (คงที่) สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงสามารถรักษาสถานะทางการตลาดและ ผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ตามเป้าหมาย อีกทั้งยังคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงิน ให้สูงเกินกว่า 5% นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะยังคงสถานะในการเป็นบริษัทที่มีความสำคัญในเชิงกลยุทธ์ของ FPL ต่อไปอีกด้วย