ในการแปลงสภาพกอง 1 เป็นรีทส์นั้นสามารถทำได้โดยกอง 1 ขายทรัพย์สินให้กับ REIT ที่จัดตั้งขึ้นมาใหม่ โดยแลกกับหน่วยทรัสต์ หลังจากนั้นกอง 1 ดำเนินการเลิกกองทุนและชำระบัญชี ซึ่งผู้ถือหน่วยลงทุนของกอง 1 จะเปลี่ยนจากการถือหน่วยลงทุนเป็นการถือหน่วยทรัสต์แทนในอัตรา 1 หน่วยลงทุนต่อ 1 หน่วยทรัสต์
ทั้งนี้ การแปลงสภาพดังกล่าวต้องได้รับมติอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด โดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ต้องแจ้งข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับการแปลงสภาพ ซึ่งรวมถึงการเปรียบเทียบความแตกต่างของกอง 1 และ REIT และผลกระทบที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับจากการแปลงสภาพ ทั้งเรื่องประโยชน์ตอบแทน นโยบายการลงทุน ค่าธรรมเนียม ภาษี เพื่อให้ผู้ลงทุนใช้พิจารณาประกอบการตัดสินใจก่อนวันประชุม
พร้อมกันนี้ ก.ล.ต. จะผ่อนผันการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง เพื่อสนับสนุนการแปลงสภาพกอง 1 เช่น ให้กอง 1 สามารถถืออสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าได้น้อยกว่า 1 ปี ข้อจำกัดในการถือหน่วยลงทุนของกอง 1 ในช่วงการแปลงสภาพจะได้รับการยกเว้นเป็นการชั่วคราว แบบแสดงรายการข้อมูลหน่วยทรัสต์ และร่างหนังสือชี้ชวนของรีทส์มีผลบังคับใช้เร็วขึ้น รวมทั้ง REIT ที่มาจากการแปลงสภาพจะได้รับการยกเว้นข้อกำหนดเกี่ยวกับผู้จัดการกองทรัสต์ ซึ่งตามเกณฑ์ปกติจะบริหารจัดการ REIT ได้เพียง 1 กอง เนื่องจากปัจจุบันมี บลจ. หลายแห่งบริหารจัดการกอง 1 ที่ลงทุนในทรัพย์สินประเภทเดียวกันหลายกองทุน หากจำกัดให้ผู้จัดการกองทรัสต์ต้องบริหารจัดการ REIT ได้เพียงกองเดียวเช่นเดียวกับกรณีจัดตั้ง REIT ขึ้นใหม่ ก็จะเป็นข้อจำกัดในการแปลงสภาพกอง 1 เป็น REIT
“ก.ล.ต.สนับสนุนให้การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามมาตรฐานสากล จึงส่งเสริมการระดมทุนในรูปแบบของทรัสต์ และออกหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงหลักเกณฑ์รองรับการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็น REIT ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อผู้ลงทุนและเอื้อให้ภาคเอกชนสามารถขยายการลงทุนได้โดยสะดวก ภายใต้การคุ้มครองประโยชน์ของผู้ลงทุนอย่างเหมาะสมและเป็นมาตรฐาน"นายวรพล กล่าว