ในขณะเดียวกัน ฟิทช์ประกาศจัดอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวสำหรับหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันและไม่ด้อยสิทธิชุดใหม่ของ SF จำนวนเงินไม่เกิน 700 ล้านบาท ครบกำหนดไถ่ถอนปี 2560 ที่ ‘BBB(tha)’ เงินที่ได้รับจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่นี้จะนำไปใช้ชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอน หุ้นกู้ดังกล่าวได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับเดียวกันกับอันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวของบริษัทฯ เนื่องจากหุ้นกู้ดังกล่าวมีสถานะเท่าเทียมกับหนี้ไม่ด้อยสิทธิและไม่มีหลักประกันของบริษัทฯ
ปัจจัยที่มีผลต่ออันอับเครดิต อัตราส่วนหนี้สินที่คาดว่าจะลดลง: แผนการเพิ่มทุนจำนวน 600 ล้านบาทถึง 1 พันล้านบาท ภายในปี 2556 น่าจะช่วยให้ SF ลดการพึ่งพาการกู้ยืมเงินสำหรับแผนการลงทุนใน 2 ปีข้างหน้านี้ ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินของ SF ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า (Adjusted Net Debt to EBITDAR) น่าจะลดลงมาอยู่ในระดับ 5.3 เท่า ถึง 5.9 เท่าในช่วงปี 2556-2557 จาก 6.3 เท่า ณ สิ้นปี 2555 โดย SF มีแผนค่าใช้จ่ายลงทุนประมาณ 1 พันล้านบาท ถึง 1.3 พันล้านบาทในช่วงปี 2556 — 2557
อัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ต่ำ: ฟิทช์คาดว่าอัตราการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของ SF จะอยู่ในระดับต่ำในช่วง 2 ปีข้างหน้า เนื่องจากการเลื่อนแผนการเปิดศูนย์การค้าใหม่ๆ ออกไปจนถึงปลายปี 2557
สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง: SF เป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าขนาดกลางภายใต้แนวความคิดศูนย์การค้าชุมชน นอกจากนี้ด้วยจำนวนของโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารที่มีมาก ประกอบกับประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในธุรกิจที่มีมายาวนาน ทำให้ SF มีข้อได้เปรียบเหนือกว่าคู่แข่งขันในธุรกิจเดียวกัน โดยคุณภาพของโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารของ SF จัดว่าอยู่ในระดับสูงด้วยอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (Average Occupancy Rate) สูงกว่าร้อยละ 90 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดตั้งแต่เริ่มเปิดให้บริการศูนย์แรกในปี 2538 ฟิทช์คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของ SF น่าจะยังคงสูงกว่าร้อยละ 90 ในช่วงปี 2556-2558 แม้ว่าบางศูนย์การค้าจะยังคงประสบปัญหาเกี่ยวกับผู้เช่าและปริมาณสัญจรของลูกค้าที่ต่ำอยู่
กระแสเงินสดรับที่แน่นอนจากสัญญาเช่าระยะยาว: SF มีสัญญาเช่าระยะยาวครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 65 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยรายได้จากสัญญาเช่าระยะยาวคิดเป็นประมาณร้อยละ 35 ของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการทั้งหมด โดยฐานผู้เช่าหลักของ SF ประกอบด้วยผู้เช่าที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักดีในตลาดและมีความหลากหลาย ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 5 รายแรก ครอบคลุมพื้นที่ให้เช่าประมาณร้อยละ 40 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด โดยผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน มีพื้นที่เช่าคิดเป็นร้อยละ 17 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด นอกจากนี้ผู้เช่าหลักรายใหม่ในโครงการเมกา บางนา ซึ่งได้แก่ IKEA Store ซึ่งเป็นสาขาแห่งแรกในประเทศไทย ยังช่วยส่งเสริมฐานผู้เช่าหลักของ SF ให้แข็งแกร่งขึ้นอีกด้วย
การพึ่งพาการ Refinancing: SF มีหนี้สินจำนวน 748 ล้านบาทซึ่งรวมถึงหุ้นกู้จำนวน 700 ล้านบาทที่จะครบกำหนดชำระภายใน 12 เดือนข้างหน้านับจากสิ้นเดือนมีนาคม 2556 โดย SF มีแผนจะชำระคืนหนี้สินดังกล่าวโดยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ นอกจากนี้ สภาพคล่องของ SF ได้รับการสนับสนุนจากเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นรวม 164 ล้านบาทและวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกถอนจำนวน 837 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2556 รวมถึง SF ยังมีทางเลือกที่จะขายโครงการที่มีอยู่แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ประกอบการรายอื่นเมื่อมีความจำเป็น
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยบวก ได้แก่ รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่เพิ่มขึ้น ซึ่งทำให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานในส่วนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย ต่อดอกเบี้ยจ่าย อยู่ในระดับที่สูงกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง (อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 3.8 เท่า ณ สิ้นเดือน มีนาคม 2556) อัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า ที่ต่ำกว่า 4.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง
ปัจจัยลบ ได้แก่ รายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ลดลง ซึ่งทำให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานในส่วนของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย ต่อดอกเบี้ยจ่าย อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 3.0 เท่าอย่างต่อเนื่อง และอัตราส่วนหนี้สิน ซึ่งวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่ายและค่าเช่า ที่สูงกว่า 6.5 เท่าอย่างต่อเนื่อง