บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศ (National Rating) ระยะยาวของ ของ บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ ‘BBB+(tha)’ และ อันดับเครดิตภายในประเทศระยะสั้นที่ ‘F2(tha)’ แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ พร้อมกันนี้ฟิทช์ได้ประกาศยกเลิกอันดับเครดิตของ AP ตามแผนการพัฒนาธุรกิจของฟิทช์
สำหรับปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต ประกอบด้วย รายได้คงที่: ฟิทช์คาดว่ารายได้ของ AP น่าจะยังคงอยู่ในระดับเดิมที่ประมาณ 2.2 หมื่นล้านบาทในปี 2559-2560 ซึ่งเป็นผลมาจากยอดขายพรีเซลล์ของอาคารชุดพักอาศัยที่ชะลอตัวลงในช่วงสองปีที่ผ่านมา ในขณะที่โดยรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ น่าจะเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทฯ ในช่วงสองปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยน่าจะยังคงเผชิญความท้าทายในปี 2559 จากอุปสงค์ในประเทศที่ยังคงอ่อนแอ โดยเฉพาะอุปสงค์ของอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้ระดับล่างถึงระดับกลาง รวมถึงปริมาณที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายในตลาดที่อยู่ในระดับสูง
รายได้จากอาคารชุดพักอาศัยที่คาดว่าจะลดลงของ AP ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ยอดขายโครงการอาคารชุดพักอาศัยภายใต้กิจการร่วมค้า (AP ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 51 และกลุ่ม Mitsubishi Estate ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 49) จะไม่ถูกนำมารวมเป็นรายได้ของ AP ซึ่งร้อยละ 85 ของโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี 2557-2558 ของ AP ดำเนินการภายใต้กิจการร่วมค้า และโครงการดังกล่าวส่วนใหญ่ประสบความสำเร็จในการขายพรีเซลล์ได้ในระดับที่สูง อย่างไรก็ตาม ฟิทช์ได้มีการพิจารณาถึงกรณีที่มีการรวมผลประกอบการของกิจการร่วมค้าเหล่านี้เข้ามาตามสัดส่วนการถือหุ้นของ AP ด้วย ซึ่งในกรณีดังกล่าว รายได้ของ AP น่าจะเติบโตได้ในอัตราร้อยละ 5-7 ในปี 2559 เนื่องจากโครงการของกิจการร่วมค้าจำนวนสามโครงการจะเริ่มรับรู้รายได้ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2559 ฟิทช์มองว่าโครงการของกิจการร่วมค้าน่าจะเป็นปัจจัยหลักในการสนับสนุนการเติบโตของกลุ่มอาคารชุดพักอาศัยของ AP ในช่วงปี 2559-2561
อัตราส่วนกำไรคงอยู่ในระดับเดิม: ฟิทช์คาดว่า AP จะสามารถรักษาอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ไว้ได้ที่ระดับร้อยละ 32-33 และอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA margin) ที่ระดับร้อยละ 15-16 ในช่วงสามปีข้างหน้า EBITDA margin ของ AP มีการปรับตัสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2557 แม้ว่า EBITDA margin ของ AP จะอยู่ในระดับที่ไม่สูงนักเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่รายอื่น (ซึ่งมี EBITDA margin อยู่ที่ร้อยละ 13-24 ในปี 2558)
อัตราส่วนหนี้สินลดลงในปี 2561: อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือของ AP น่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ร้อยละ 45-46 ในปี 2559-2560 แต่ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินดังกล่าวจะปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 40 ในปี 2561 โดยได้รับการสนับสนุนจากกระแสเงินสดรับจากกิจการร่วมค้า อัตราส่วนหนี้สินที่สูงในปี 2559-2560 เป็นผลจากการลงทุนซื้อที่ดินและการลงทุนในกิจการร่วมค้า โดยอัตราส่วนหนี้สินน่าจะลดลงตามลำดับเมื่อโครงการภายใต้กิจการร่วมค้าเริ่มรับรู้รายได้และมีการจ่ายเงินคืนทุนแก่ AP ในปี 2561
ฐานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง: AP เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยรายใหญ่ในประเทศไทย โดยมีรายได้สูงเป็นอันดับที่สี่ในปี 2558 การที่ AP มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายทั้งในแง่ของประเภทอสังหาริมทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง และฐานลูกค้า น่าจะช่วยส่งเสริมการเติบโตของรายได้ และช่วยลดความผันผวนของกระแสเงินสดจากการดำเนินงานได้ ฟิทช์คาดว่า AP น่าจะสามารถรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งไว้ได้ในระยะห้าปีข้างหน้า โดยเฉพาะในตลาดอาคารชุดพักอาศัยและทาวน์เฮาส์สำหรับผู้มีรายได้ระดับกลาง
กระแสเงินสดที่ผันผวน: รายได้เกือบทั้งหมดของ AP มาจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย ซึ่งส่งผลให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทฯ มีความไม่แน่นอน AP ต้องเผชิญกับความเสี่ยงของภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวน การแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงปริมาณของอาคารชุดพักอาศัยที่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล