บมจ.ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น (TICON) เตรียมนำกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 3 กอง คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทีพาร์คโลจิสติคส์ (TLOGIS) และกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน อินดัสเทรียล โกรท (TGROWTH) ทำการแปลงสภาพเข้าสู่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) ซึ่งจะทำให้ทรัพย์สินภายหลังการควบรวมมีมูลค่ากว่า 3.2 หมื่นล้านบาท
นอกจากนี้การควบรวมยังเป็นการเพิ่มโอกาสการลงทุนทรัพย์สินใหม่ในอนาคต เนื่องจาก TREIT จะมีความสามารถในการกู้ยืมได้ถึง 60% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม เนื่องจาก TREIT ถูกจัดอยู่ในกองทรัสต์ประเภท Investment Grade ซึ่งภายหลังแปลงสภาพแล้ว TREIT จะมีอัตราการกู้ยืมต่อมูลค่าทรัพย์สินรวมในระดับที่ต่ำลงเหลือเพียงประมาณ 17% ของมูลค่าทรัพย์สิน รวมถึงผู้ถือหน่วย TREIT จะได้รับประโยชน์จากการกู้ยืมเพิ่มมากขึ้น เช่น การเข้าซื้อทรัพย์สิน และการปรับปรุงซ่อมแซมทรัพย์สิน เป็นต้น ซึ่งจะเป็นผลให้สามารถสร้างผลตอบแทนในอัตราที่สูงขึ้นได้ และด้วยขนาดกองทรัสต์ที่ใหญ่ขึ้นจะสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนที่คล่องตัวเพิ่มมากขึ้นจากนักลงทุนทั้งภายในประเทศและต่างประเทศอีกด้วย
ทั้งนี้ จะมีการจัดประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งกอง TFUND, TLOGIS, TGROWTH และ TREIT เพื่อขอมติอนุมัติการดำเนินการตามแผนการแปลงสภาพดังกล่าว ระหว่างวันที่ 18-19 ต.ค.60 ซึ่งหากผู้ถือหน่วยพิจารณาอนุมัติเป็นที่เรียบร้อย กอง TREIT จะเร่งดำเนินการขออนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)เพื่อดำเนินการรับแปลงสภาพและโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวมให้เสร็จสิ้นภายในสิ้นปี 60 นี้อย่างแน่นอน
นายพีระพัฒน์ ศรีสุคนธ์. กรรมผู้จัดการ บริษัท ไทคอน แมเนจเม้นท์ จำกัด (TMAN) ในฐานะกองทรัสต์ TREIT กล่าวว่า ในปีหน้ากอง TREIT จะมีขนาดสินทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 3.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งถือเป็นกองทรัสต์ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ จากขนาด 3.2 หมื่นล้านบาทในสิ้นปีนี้ หรือเพิ่มขึ้น ประมาณ 10% โดย TICON จะขายสินทรัพย์เข้ากอง TREIT จำนวน 3.5 พันล้านบาท คาดว่าจะเป็นคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า
"กองนี้มีแนวโน้มเติบโตขึ้นทุกปี เพราะจะเข้าลงทุนหรือซื้อสินทรัพย์ทั้งในประเทศ และต่างประเทศเข้ามาเพิ่มขึ้น โดยจะซื้อทั้งสินทรัพย์ของ TICON หรือนอกกลุ่ม TICON เพราะกอง TREIT มีขนาดกองทุนใหญ่ขึ้นและสามารถกู้ยืมเงินเพื่อใช้ซื้อสินทรัพย์ได้"นายพีระพัฒน์ กล่าว
ทั้งนี้ กลยุทธ์ที่ TREIT หลังควบรวมแล้วจะมีการเติบโตจากรายได้ค่าเช่า และการประหยัดค่าใช้จ่ายขนาดของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น , โครงสร้างทางการเงินที่ดีขึ้น และ แผนการจัดหาสินทรัพย์เพิ่มเติม
หลังการแปลงสภาพแล้ว กองทรัสต์ TREIT จะมีจุดแข็งด้านความหลากหลายของทรัพย์สินทั้งในแง่ทำเลที่ตั้ง อายุสัญญาเช่า และจำนวนผู้เช่า ซึ่งจะช่วยลดการกระจุกตัวในการลงทุนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์เพียงลักษณะเดียว และการพึ่งพาแหล่งรายได้จากเพียงแหล่งใดแหล่งเดียว และลดการพึ่งพารายได้ค่าเช่าจากผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง รวมทั้งเป็นการเพิ่มความหลากหลายของลักษณะการลงทุน
TREIT จะมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานและคลังสินค้า จำนวน 22 ทำเลที่ตั้ง ครอบคลุมทั้งสิ้น 7 จังหวัดซึ่งเป็นแหล่งเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศ แบ่งเป็นทรัพย์สินตามกรรมสิทธิ์ (Freehold) จำนวน 69% และสิทธิการเช่า (Leasehold) จำนวน 31% รวมทั้งหมด 492 ยูนิต พื้นที่ให้เช่ารวมทั้งสิ้น 1,489,860 ตารางเมตร แบ่งเป็นคลังสินค้า จำนวน 192 ยูนิต พื้นที่รวม 739,125 ตารางเมตร และโรงงานจำนวน 300 ยูนิต พื้นที่รวม 750,735 ตารางเมตร ทั้งนี้ ทรัพย์สินตั้งอยู่ในพื้นที่โครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ถึง 1.09 ล้านตร.ม. ซึ่งผู้เช่าได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีจากทางรัฐบาล ซึ่งจะดึงดูดให้มีผู้เช่าสนใจมากขึ้น
ด้านนายวีรพันธ์ พลูเกษ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร TICON กล่าวว่า TICON มองว่าจะขายคลังสินค้าที่อินโดนีเซียที่มีอยู่ 1 แสนตร.ม. เข้ากอง TREIT และกอง TREIT ก็สนใจเข้าซื้อสินทรัพย์ในเวียดนามด้วย ขณะเดียวกันก็มีแผนซื้อสินทรัพย์ในประเทศที่เป็นของนอกกลุ่ม TICON หรือไม่ใช่สินทรัพย์ของ TICON โดยเบื้องต้นจะเข้าซื้อสินทรัพย์ในประเทศก่อน
นอกจากนี้ จากที่กอง TREIT มีขนาดใหญ่เป็นกว่า 3 หมื่นล้านบาท ทำให้กลุ่มมิตซุยซึ่งเป็นพันธมิตรใน TMAN เชิญชวนไปโรดโชว์กอง TREIT ให้กับนักลงทุนญี่ปุ่น นอกจากนี้นักลงทุนสถาบันจากสิงคโปร์ก็เคยให้ความสนใจลงทุนกอง TREIT จากก่อนหน้านี้กองทุนมีขนาดเล็กจึงไม่สามารถเข้าลงทุนได้
หลังจากที่มีการควบรวมกอง TFUND, TLOGIS, TGROWTH และ TREIT รวมมาเป็นกองเดียวกันคือ กอง TREIT มีจำนวนหน่วย 2,600 ล้านหน่วยจากเดิมมี 566 ล้านหน่วย หลังควบรวมผู้ถือหน่วยหลักยังเป็นนักลงทุนสถาบันเข้ามาถือราว 60-70% โดยสำนักงานประกันสังคม ซึ่งเป็นผู้ถือหน่วยอันดับหนึ่งทั้ง 4 กองทุน และอันดับ 2 เป็น TICON หรือถือสัดส่วนประมาณ 20% และมีบริษัทประกันชีวิต และจะมีฟรีโฟลต 57.5% ทั้งนี้ ที่ผ่านมาทั้ง 4 กองทุน ได้ให้ผลตอบแทนประมาณ 6-7% ต่อปี
"ที่ผ่านมา กองทุนต่างประเทศอยากลงทุนกองอสังหาฯของเราแต่เล็กไป ถ้าเรามารวมเป็นกอง REIT ก็จะเติบโตได้เร็ว และมีโอกาสไปซื้อสินทรัพย์ต่างๆ และมีลูกค้าใหม่...ก่อนหน้านี้เราคิดอยู่นานถึงการรวมเป็นกองท REIT คือเรื่องภาษี แต่ภาครัฐยกเว้นให้ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ทำให้เราเสียค่าใช้จ่ายเพียง 2.37 ล้านบาทในปีนี้ เราถึงรีบทำ ถ้าไม่ลดก็จะเสียภาษีทั้งหมด 1,239.37 ล้านบาท" นายวีระพันธ์ กล่าว
ทั้งนี้ TMAN ในฐานะผู้จัดการกอง REIT จะมีการเพิ่มทุนของกองทรัสต์ TREIT โดยการออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์จำนวนประมาณไม่เกิน 2,035,587,048 หน่วย พร้อมเงินสด 3,794 ล้านบาท เพื่อจะรับโอนทรัพย์สินและภาระของกองทุนรวม TFUND, กองทุนรวม TLOGIS และ กองทุนรวมTGROWTH โดยกำหนดอัตราการสับเปลี่ยนหน่วยลงทุนกับหน่วยทรัสต์ คือ กองทุนรวม TFUND อัตรา 1หน่วยลงทุน ต่อ 0.9874 หน่วยทรัสต์ พร้อมเงินสดจำนวน 1.6977 บาทต่อหน่วย กองทุนรวม TLOGIS อัตรา 1 หน่วยลงทุน ต่อ 1.0129 หน่วยทรัสต์ พร้อมเงินสดจำนวน 1.7415 บาทต่อหน่วย และกองทุนรวม TGROWTH อัตรา 1 หน่วยลงทุน ต่อ 0.8673 หน่วยทรัสต์ พร้อมเงินสดจำนวน 1.4911 บาทต่อหน่วย และเงินสดไม่เกิน 294,000,000 บาท เพื่อคืนเงินกู้ยืมเดิมของกองทุนรวม TGROWTH