ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ระดับ “BBB+" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และรายได้ที่เติบโตอย่างมั่นคง อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงและมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) ที่อยู่ในระดับต่ำซึ่งจะกระทบต่อรายได้ของบริษัทในปี 2560 ทั้งนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง ตลอดจนระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงซึ่งเป็นสาเหตุของการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศในปัจจุบัน
บริษัทเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งในปี 2532 กลุ่มตระกูลชินวัตรได้ซื้อกิจการของบริษัทในปี 2538 แล้วเริ่มดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยการพัฒนา “อาคารชินวัตร 3" เป็นโครงการแรก บริษัทได้ปรับโครงสร้างธุรกิจในปี 2546 โดยเน้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยและได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปีเดียวกัน ณ เดือนพฤษภาคม 2560 บริษัทยังคงมีกลุ่มตระกูลชินวัตรเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในสัดส่วน 60% ของหุ้นทั้งหมด บริษัทพัฒนาสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลายซึ่งประกอบไปด้วย บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ โฮมออฟฟิศ และคอนโดมิเนียม
โครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทเน้นลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูง โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหลัง ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ 8.1 ล้านบาท บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 35 โครงการที่เปิดขายด้วยมูลค่าเหลือขายประมาณ 32,800 ล้านบาทและมียอดขายรอการส่งมอบประมาณ 9,330 ล้านบาท โดยจะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้าที่มูลค่าประมาณ 2,600 ล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 ประมาณ 2,900 ล้านบาทในปี 2561 และประมาณ 3,800 ล้านบาทในระหว่างปี 2562 และปี 2563 ยอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ในอนาคตของบริษัทถือว่ามีค่อนข้างน้อยโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเปรียบเทียบกับฐานรายได้ของบริษัทในปัจจุบัน ในช่วงปี 2557 ถึงครึ่งแรกของปี 2560 รายได้จากโครงการแนวราบซึ่งได้แก่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 55% ของรายได้รวม ในขณะที่รายได้จากคอนโดมิเนียมคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 40% ส่วนรายได้จากค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 5% ของรายได้รวม
ในปี 2559 ยอดขายของบริษัทอยู่ที่ 11,612 ล้านบาท ลดลง 7% จากปี 2558 ในขณะที่ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 เท่ากับ 7,493 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 44% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ได้รับแรงหนุนจากยอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ภายใต้ชื่อ “28 ชิดลม" ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาท บริษัทวางแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ มูลค่ารวม 11,600 ล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 14,000-18,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2563
รายได้ของบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยรายได้ในปี 2559 อยู่ที่ 14,434 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% จาก 14,050 ล้านบาทในปี 2558 ในขณะที่รายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 เท่ากับ 4,603 ล้านบาท ลดลงถึง 46% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ เนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนจำนวนน้อย ยอดขายบ้านเดี่ยวยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักในการสร้างรายได้ของบริษัท อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 อยู่ที่ระดับ 11.3% ลดลงจาก 18.1% ในปี 2559 ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ณ เดือนมิถุนายน 2560 อยู่ที่ 56.3% เพิ่มขึ้นจาก 52.2% ณ สิ้นปี 2559
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 14,000-19,000 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2561-2563 ส่วนรายได้ในปี 2560 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 13,000 ล้านบาทเนื่องจากบริษัทมีมูลค่ายอดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้เป็นรายได้อยู่ในระดับต่ำ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรับรู้รายได้จากการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าซึ่งรวมรายได้ค่าเช่าจากอาคาร “SC Tower" จะอยู่ที่ประมาณ 800-900 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15% โดยคาดว่าค่าใช้จ่ายด้านการตลาดและการบริหารจะเพิ่มขึ้นเพื่อกระตุ้นยอดขายในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศชะลอตัว ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอ โดย ณ เดือนมิถุนายน 2560 บริษัทมีเงินสดในมือประมาณ 912 ล้านบาทและมีวงเงินที่ไม่ได้เบิกใช้จากสถาบันการเงินอีกจำนวน 7,391 ล้านบาท ในขณะที่ภาระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้าอยู่ที่ 4,146 ล้านบาท โดยประมาณ 71% เป็นหุ้นกู้และอีก 29% ที่เหลือเป็นเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน บริษัทมีแผนจะชำระคืนเงินกู้ยืมจากธนาคารด้วยกระแสเงินสดที่จะได้รับจากการโอนโครงการที่แล้วเสร็จให้แก่ลูกค้าและจะชำระคืนหุ้นกู้ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ในช่วง 3 ปีข้างหน้าทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 10% ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับประมาณ 3 เท่า
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันและฐานะการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลาง โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 15% ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับปัจจุบัน หรือหากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับที่สูงกว่า 60% ในระยะเวลาที่ต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 15% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 50%-55% ได้อย่างต่อเนื่อง