บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จัดอันดับเครดิตองค์กรให้แก่ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) ที่ระดับ "BB+" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทที่มีความผันผวนสูง รวมถึงภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูงจากการกระจุกตัวของสินค้ากลุ่มราคาระดับบนของบริษัททั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร การประเมินอันดับเครดิตยังพิจารณารวมไปถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เป็นที่รู้จักในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับบนและยอดขายรอรับรู้เป็นรายได้ที่ค่อนข้างสูง ในขณะที่ลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและการแข่งขันที่สูงในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาระดับบนนั้นยังเป็นความท้าทายของบริษัท
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานที่ผันผวน ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าผลการดำเนินงานของบริษัทค่อนข้างมีความผันผวน บริษัทเน้นพัฒนาสินค้าในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับบนและบ้านจัดสรรราคาสูงซึ่งใช้เวลาในการก่อสร้างนาน การรับรู้รายได้ของบริษัทไม่สม่ำเสมอโดยขึ้นอยู่กับจำนวนโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในแต่ละปี กระนั้นบริษัทก็มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ค่อนข้างแน่นอนและเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอตลอด 3 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 20.14% ในปี 2559 จาก 9.22% ในปี 2558 แต่ลดลงเหลือ 2.31% ในปี 2560 อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรของบริษัทจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 10%-12% ในปี 2561 เนื่องจากบริษัทจะมีรายได้ที่รอรับรู้เป็นจำนวนมากจากคอนโดมิเนียมที่จะทยอยโอนให้แก่ลูกค้าภายในปีนี้
ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2560 ต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งเนื่องจากการส่งมอบที่ล่าช้าของโครงการ Marque ซึ่งเป็นโครงการภายใต้กิจการร่วมค้าระหว่างบริษัทกับกองทุนส่วนบุคคล ส่งผลให้ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการนี้ต่ำกว่าที่คาดไว้ บริษัทจึงรายงานผลขาดทุนจำนวน 184 ล้านบาทในปี 2560 ซึ่งต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งที่คาดว่าบริษัทจะมีกำไรสุทธิที่ประมาณ 250 ล้านบาท
ยอดขายรอรับรู้เป็นรายได้ที่ค่อนข้างสูงช่วยรักษาระดับรายได้ในอนาคต บริษัทมียอดขายรอรับรู้เป็นรายได้ค่อนข้างสูง โดย ณ เดือนมีนาคม 2561 บริษัทมียอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 9,417 ล้านบาทซึ่งคาดว่าจะสามารถรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 3,700 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2561 ส่วนอีกประมาณ 1,200 ล้านบาทจะรับรู้ในปี 2562 และส่วนที่เหลือจะรับรู้ในปี 2563 และปี 2564 นอกจากนี้ บริษัทยังมียอดขายรอรับรู้เป็นรายได้จากกิจการร่วมค้าอีกจำนวน 7,990 ล้านบาทซึ่งจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 2,800 ล้านบาทในปีนี้ และอีก 1,400 ล้านบาทจะรับรู้ในปี 2562 ส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้ในปี 2563 และปี 2564 ทั้งนี้ มูลค่ายอดขายรอรับรู้เป็นรายได้จำนวนมากของบริษัทมาจากการเพิ่มจำนวนการเปิดขายโครงการใหม่และการมียอดขายที่สูงจากทั้งโครงการของบริษัทเองและโครงการภายใต้กิจการร่วมค้า
ยอดขายของบริษัทปรับเพิ่มขึ้นในช่วงปี 2560 จนถึงไตรมาสแรกของปี 2561 โดยยอดขายในปี 2560 อยู่ที่ 6,511 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากระดับประมาณ 3,500-4,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2556-2559 ในขณะที่ในไตรมาสแรกของปี 2561 บริษัทมียอดขายจำนวน 1,629 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 323 ล้านบาทจากช่วงเดียวกันของปีก่อน อีกทั้งยอดขายจากโครงการภายใต้กิจการร่วมค้ายังทำได้ถึง 2,589 ล้านบาทอีกด้วย
สินค้ากระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมแนวสูง แต่ค่อย ๆ เพิ่มสินค้าคอนโดมิเนียมแนวต่ำและบ้านจัดสรร บริษัทมีสินค้าที่กระจุกตัวอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูง ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2561 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมจำนวน 23 โครงการ ซึ่งมียูนิตพร้อมขายมูลค่า 12,816 ล้านบาท โดยที่เกือบ 73% ของมูลค่ายูนิตพร้อมขายเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูง นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการคอนโดมิเนียมอีกจำนวน 3 โครงการที่พัฒนาภายใต้กิจการร่วมค้า โดย ณ เดือนมีนาคม 2561 โครงการในกิจการร่วมค้ามียอดขายไปแล้ว 76% และยังมียูนิตที่พร้อมขายในมูลค่าอีก 3,348 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงมีมูลค่าโครงการที่ค่อนข้างสูงและต้องใช้เวลาในการพัฒนานานกว่าโครงการคอนโดมิเนียมแนวต่ำ ดังนั้น หากโครงการมียอดขายต่ำหรือมีปัญหาการก่อสร้างล่าช้าก็จะส่งผลให้ผลการดำเนินงานของบริษัทเสียหายได้
บริษัทพยายามบรรเทาความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินค้าด้วยการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแนวต่ำภายใต้แบรนด์ Maestro โดยที่ลูกค้าเป้าหมายยังคงเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ระดับบน บริษัทยังมีแผนจะเพิ่มสินค้าประเภททาวส์โฮมและบ้านเดี่ยวเข้ามาอีกด้วย ในการนี้ บริษัทมีแผนจะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมูลค่าประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาทในระหว่างปี 2561-2562 โดยยังคงเน้นลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับบนเช่นเดียวกัน
บริษัทมีภาระหนี้อยู่ในระดับสูง บริษัทพัฒนาเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งใช้เงินทุนสูงและใช้เวลาพัฒนานาน อัตราการขายที่ช้าและการก่อสร้างที่ใช้เวลานานส่งผลให้ภาระหนี้ของบริษัทสูงกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย บริษัทมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน 51%) อยู่ที่ระดับเกินกว่า 70.0% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา และอยู่ที่ 77.6% ณ เดือนมีนาคม 2561 ซึ่งสูงกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จากการที่โครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งมีความคืบหน้าในการก่อสร้างและบริษัทมีแผนจะลงทุนเพิ่มทั้งคอนโดมิเนียมโครงการใหม่และโครงการสร้างรายได้ประจำ ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตาม บริษัทจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้ไม่เกิน 3.5 เท่าเพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาการกู้ยืมเงิน
ณ เดือนมีนาคม 2561 อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ 3.27 เท่า ส่วนใหญ่แล้วบริษัทใช้วิธีกู้ยืมเงินจากธนาคารและออกหุ้นกู้เพื่อใช้ซื้อที่ดินและใช้เป็นค่าก่อสร้างโครงการ ณ เดือนมีนาคม 2561 เงินกู้รวม (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน 51%) ของบริษัทอยู่ที่ 13,213 ล้านบาท ซึ่งประมาณ 53% ของเงินกู้รวมเป็นเงินกู้ยืมโครงการระยะยาว อีก 35% เป็นการออกหุ้นกู้ และที่เหลือเป็นเงินกู้ยืมระยะสั้น
แบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับในกลุ่มลูกค้ารายได้สูง บริษัทมีแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในกลุ่มสินค้าที่อยู่อาศัยราคาระดับบน โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทพัฒนาภายใต้แบรนด์ "M Series" "Maru" "Metris" และ "Maestro" แบรนด์ดังกล่าวเป็นที่รู้จักอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมราคาระดับบนโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ระดับราคาอยู่ในช่วง 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในกลุ่มสินค้าคอนโดมิเนียมราคาระดับบนมาจากการมีสินค้าคุณภาพสูงด้วยขนาดห้องที่เหมาะสมกับรูปแบบการใช้งานและที่ตั้งโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดี โดยโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าที่มีอยู่ในปัจจุบัน นอกจากนี้ ที่เหลือยังเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ๆ เช่น พัทยาและหัวหิน เป็นต้น ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาบริษัทได้กระจายไปสู่การทำโครงการที่มีขนาดเล็กลงด้วยการพัฒนาคอนโดมิเนียม 8 ชั้นและพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อลดเวลาการก่อสร้างให้สั้นลงแต่ยังคงเน้นลูกค้าเป้าหมายที่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูงเช่นเดิม
อุตสาหกรรมที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง ความต้องการที่อยู่อาศัยมีวงจรที่ขึ้นลงและสัมพันธ์กับสภาวะเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก ภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศและความกังวลเกี่ยวกับภาระหนี้ครัวเรือนทั่วประเทศที่อยู่ในระดับสูงส่งผลให้นโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดมากยิ่งขึ้นในช่วงที่ผ่านมา อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำ (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหลัง) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลาย ๆ รายซึ่งรวมทั้งบริษัทเองจึงหันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาสูงมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาสูงนั้นมีต่ำกว่าที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าอยู่มาก ดังนั้น การเพิ่มขึ้นอย่างมากของที่อยู่อาศัยราคาสูงจึงส่งผลให้การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการจะยิ่งทวีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น
สภาพคล่องยังคงเป็นประเด็นกังวลที่สำคัญ บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ค่อนข้างตึงตัว โดยภาระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้า (ไม่รวมเงินกู้ยืมโครงการ) มีมูลค่า 2,406 ล้านบาท แหล่งสภาพคล่องของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2561 ประกอบไปด้วยเงินสดจำนวน 567 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 1,300 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 500-600 ล้านบาท ซึ่งบริษัทจะต้องมีความระมัดระวังในการบริหารจัดการกระแสเงินสดรับและจ่ายเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องด้วย
จากประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 3%-5% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 1-2 เท่า
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะโอนโครงการคอนโดมิเนียมได้ตามแผน อีกทั้งการที่บริษัทจะมียอดขายคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้เป็นรายได้ในปี 2561 จำนวนมากก็จะช่วยให้สถานะการเงินของบริษัทดีขึ้นจากปีก่อน อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทมีแผนลงทุนจำนวนมากทั้งในโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่และโครงการสร้างรายได้ประจำ ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงในระยะ 3 ปีข้างหน้า
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 4,500-5,500 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2561 และปี 2562 รายได้ในปี 2563 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 8,000 ล้านบาทเนื่องจากบริษัทมีแผนจะส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากให้แก่ลูกค้า รายได้จากโครงการที่สร้างรายได้ประจำคาดว่าจะอยู่ที่ 200-300 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนกำไรคาดว่าจะอยู่ในช่วง 10%-15% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน (รวมภาระหนี้ตามสัดส่วน 51% จากกิจการร่วมค้า) ของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในช่วง 70%-75%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเพิ่มขึ้น หากบริษัทสามารถส่งมอบคอนโดมิเนียมได้ตามแผนและปรับลดอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้ลงมาอยู่ในช่วง 60%-65% เป็นระยะเวลาที่ยาวนานพอสมควร อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบันอย่างมาก นอกจากนี้ ในกรณีที่อัตราส่วนกำไรของบริษัทลดลงต่ำกว่า 10% และ/หรืออัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 75% เป็นเวลานานก็อาจเป็นปัจจัยในการปรับลดอันดับเครดิตด้วย