บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จัดอันดับเครดิตองค์กรของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เหมราช (HREIT) ที่ระดับ "BBB+" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงการที่ทรัสต์ฯ มีกระแสรายรับที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าและการได้รับความช่วยเหลือที่เข้มแข็งจาก บมจ. ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ (WHA) ซึ่งเป็นสปอนเซอร์ของทรัสต์ฯ (อันดับเครดิต "A-/Stable")
อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวลดทอนลงบางส่วนจากอัตราการให้เช่าและอัตราค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจและสภาวะการแข่งขันของตลาด ในขณะที่การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงภาระหนี้ที่จะเพิ่มขึ้นตามนโยบายทางการเงินและแผนการลงทุนของทรัสต์ฯ ด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต มีฐานรายได้ที่มั่นคงจากสัญญาเช่าระยะปานกลางและนโยบายชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ทรัสต์ฯ จะมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่สม่ำเสมอจากสัญญาเช่าระยะปานกลางและนโยบายชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ในช่วง 15 เดือนข้างหน้า โดยพื้นที่ภายใต้สัญญาที่มีระยะเวลาเช่า 3 ปีคิดเป็น 67% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของทรัสต์ฯ นโยบายชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ทั้งจากสินทรัพย์ที่ไม่มีผู้เช่าและจากส่วนขาดจากอัตราค่าเช่าขั้นต่ำจะช่วยลดผลกระทบจากสินทรัพย์ที่ยังว่างอยู่ บริษัทดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งเป็นสปอนเซอร์ของทรัสต์ฯ และถือว่าเป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมรายใหญ่ในประเทศไทยได้ตกลงชดเชยรายได้ค่าเช่าให้แก่ทรัสต์ฯ เป็นระยะเวลา 3 ปีสำหรับสินทรัพย์ที่ไม่มีผู้เช่าเพื่อให้อัตราการให้เช่าอยู่ที่ระดับ 100% และจะชดเชยส่วนขาดจากอัตราค่าเช่าหากอัตราค่าเช่าของสินทรัพย์ที่มีผู้เช่านั้นต่ำกว่าอัตราประกันขั้นต่ำ
ทริสเรทติ้งประมาณการรายได้รวมของทรัสต์ฯ อยู่ที่ 710-730 ล้านบาทในปี 2561-2562 ซึ่งส่วนใหญ่จะมาจากรายได้ค่าเช่าและบริการคิดเป็น 74%-77% ของรายได้รวมในปี 2561-2562 ตามด้วยรายได้จากการชดเชยรายได้ค่าเช่าคิดเป็น 22%-25% ในช่วงเวลาเดียวกัน อย่างไรก็ตาม สัญญาชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์ซึ่งคิดเป็น 82.6% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด ณ เดือนมิถุนายน 2561 จะสิ้นสุดในเดือนพฤศจิกายน 2562 ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าหากการให้ความช่วยเหลือนี้จากสปอนเซอร์สิ้นสุดลง รายได้รวมของทรัสต์ฯ ก็จะลดลงมาอยู่ที่ราว ๆ 610 ล้านบาทในปี 2563 ดังนั้น ก่อนที่สัญญาจะสิ้นสุดลง ทรัสต์ฯ จะเผชิญกับความท้าทายในการเพิ่มอัตราการให้เช่าเพื่อที่จะคงรายได้เอาไว้
ผลการดำเนินงานดีขึ้นจากการซื้อสินทรัพย์จากสปอนเซอร์ แต่ยังคงอ่อนแอเมื่อเทียบกับคู่แข่ง
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการให้เช่าของทรัสต์ฯ จะดีขึ้นจากการมีสินทรัพย์ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยพอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ เติบโตอย่างต่อเนื่องจาก 7,975 ล้านบาทในปี 2559 มาอยู่ที่ 8,853 ล้านบาท ณ เดือนมิถุนายน 2561
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถเพิ่มและคงอัตราการให้เช่า (ไม่รวมการชดเชยจากสปอนเซอร์) ที่ระดับประมาณ 75% จากการซื้อสินทรัพย์เข้ามาจากสปอนเซอร์อันประกอบด้วยคลังสินค้ามาตรฐานและโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าที่มีอัตราการให้เช่า 100% นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังมีแผนจะลงทุนในสินทรัพย์ของสปอนเซอร์อีกประมาณ 500 ล้านบาทภายในปลายปี 2561 นี้ด้วย ซึ่งจะส่งผลให้รายได้รวมเติบโตที่ประมาณ 710 ล้านบาทจาก 576 ล้านบาทในปี 2560 เงินทุนจากการดำเนินงาน คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 510-520 ล้านบาทในปี 2561-2562 จากระดับ 433 ล้านบาทในปี 2560
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอัตราการให้เช่าจะฟื้นตัว แต่ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ยังคงด้อยกว่าคู่แข่ง เมื่อพิจารณาจากผลการดำเนินงาน ณ เดือนธันวาคม 2560 จะเห็นว่าอัตราการให้เช่าของทรัสต์ฯ อยู่ที่ระดับ 68% ในขณะที่อัตราการให้เช่าของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) อยู่ในระดับที่น่าพอใจที่ 79% และของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART) อยู่ในระดับสูงที่ 95%
ผู้เช่ามีความหลากหลายมากยิ่งขึ้นจากการซื้อสินทรัพย์เพิ่มเติม
ความเสี่ยงจากการที่รายได้ขึ้นอยู่กับผู้เช่ารายใหญ่เป็นหลักจะค่อย ๆ ลดลงจากการมีขนาดสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ณ เดือนมิถุนายน 2561 ทรัสต์ฯ มีรายได้จากผู้เช่า 10 อันดับแรกคิดเป็นประมาณ 45% ของรายได้ค่าเช่าและบริการทั้งหมด ลดลงจาก 46% ในปี 2560 และ 57% ในปี 2559 ผู้เช่าพื้นที่ของทรัสต์ฯ ส่วนใหญ่อยู่ในอุตสาหกรรมยานยนต์ซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็น 39% ของผู้เช่าทั้งหมด ในขณะที่ผู้ให้บริการโลจิสติกส์มีสัดส่วน 20% และผู้ผลิตสินค้าอุปโภคบริโภคมีสัดส่วน 14%
ทริสเรทติ้งคาดว่าฐานผู้เช่าของทรัสต์ฯ จะกระจายตัวหลากหลายมากยิ่งขึ้นจากการเติบโตของขนาดสินทรัพย์
การก่อหนี้จะเพิ่มขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้นตามนโยบายทางการเงินของทรัสต์ฯ ที่มีเป้าหมายจะคงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมไม่ให้เกิน 40% ในระยะปานกลางจนถึงระยะยาว ทรัสต์ฯ มีแผนจะลงทุนในสินทรัพย์ของสปอนเซอร์อีกประมาณ 500 ล้านบาทภายในปี 2561 โดยจะใช้แหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมประมาณ 84% ซึ่งจะส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่าสินทรัพย์รวมขึ้นไปอยู่ที่ระดับประมาณ 34.7% ณ สิ้นปี 2561
มีความสามารถในการบริหารจัดการความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้
จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนรวมถึงมีการเตรียมจัดหาวงเงินกู้ระยะยาวกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะมีความเสี่ยงด้านการชำระคืนหนี้อยู่ในระดับที่สามารถจัดการได้ จากภาระเงินกู้ที่มีจำนวน 2,900 ล้านบาท ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระจำนวน 2,325 ล้านบาทในเดือนพฤศจิกายน 2564 และ 575 ล้านบาทในเดือนมกราคม 2566 ในการนี้ ทรัสต์ฯ มีการเตรียมจัดหาวงเงินกู้ระยะยาวกับสถาบันการเงินแห่งหนึ่งไว้รองรับการชำระคืนหนี้ตามกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของทรัสต์ฯ จะสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอทั้งก่อนและหลังนโยบายการชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์สิ้นสุดลง รวมทั้งจะสามารถปฏิบัติได้ตามเงื่อนไขทางการเงิน
ภายใต้สมมติฐานกรณีฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้น 500 ล้านบาททุกปีในช่วงปี 2561-2563 รายได้รวมคาดว่าจะเติบโตจาก 710 ล้านบาทในปี 2561 เป็นประมาณ 730 ล้านบาทในปี 2562 และจะลดลงมาอยู่ที่ 610 ล้านบาทในปี 2563 ภายหลังจากที่สัญญาชดเชยรายได้จากสปอนเซอร์บางส่วนสิ้นสุดลง ในขณะที่อัตราการให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 75% อัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ระดับประมาณ 86%-89% และคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อสินทรัพย์รวมจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 40% ตามนโยบายของทรัสต์ฯ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจได้รับการปรับลดลงหากอัตราการให้เช่าลดต่ำลง และ/หรือเงินกู้เพื่อการขยายธุรกิจมีสูงกว่าที่คาดไว้เป็นระยะเวลานาน ในทางกลับกัน อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ดีขึ้นอย่างเด่นชัด และ/หรือโครงสร้างเงินทุนของทรัสต์ฯ แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและนำไปสู่ความสามารถในการชำระหนี้ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง