ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) ที่ระดับ "BBB+" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงฐานรายได้ที่มีขนาดค่อนข้างเล็กรวมถึงประเภทของสินค้าและระดับราคาที่มีจำกัด ผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น ตลอดจนสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งจากความสามารถในการทำกำไรที่น่าพอใจและภาระหนี้ที่ค่อนข้างต่ำ อันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง มีการแข่งขันสูง และระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงของประเทศซึ่งกระทบต่อความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ฐานรายได้มีขนาดค่อนข้างเล็กรวมถึงประเภทของสินค้าและระดับราคาที่มีจำกัด บริษัทมีขนาดเล็กกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง อีกทั้งประเภทของสินค้าและระดับราคาค่อนข้างจำกัด บริษัทเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ที่ระดับราคา 1.5 ล้านบาทถึง 4 ล้านบาท เมื่อพิจารณาผลการดำเนินงานในปี 2560 รายได้ของบริษัทอยู่ที่ 3,589 ล้านบาทซึ่งน้อยกว่าบริษัทอื่นที่ได้รับอันดับเครดิตเดียวกันมาก อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการทำกำไรที่น่าพอใจและภาระหนี้ที่ค่อนข้างต่ำของบริษัททำให้บริษัทสามารถคงอันดับเครดิตได้ที่ระดับปัจจุบัน
รายได้ดีขึ้นอย่างสม่ำเสมอในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา รายได้ของบริษัทดีขึ้นอย่างเด่นชัดหลังจากที่ต่ำลงในปี 2558 โดยรายได้เพิ่มขึ้นมากกว่า 30% ต่อปีในปี 2559 และ 2560 เช่นเดียวกับรายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 ที่เพิ่มขึ้น 35% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนไปอยู่ที่ 2,082 ล้านบาท บริษัทมีรายได้ที่ดีขึ้นเนื่องจากมีการเปิดโครงการมากขึ้นกว่าในอดีต และในอนาคตบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ราว 8-10 โครงการ มูลค่าประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาทต่อปี ดังนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ในช่วง 3,900-4,400 ล้านบาท ในปี 2561-2564
อย่างไรก็ตาม ยอดขายในโครงการเดิมหลาย ๆ โครงการเป็นไปได้ช้า โดย ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 57 โครงการ โครงการทั้งหมดของบริษัทมีมูลค่าเหลือขาย (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 18,600 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อหลัง 2.5 ล้านบาท ประมาณ 60% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมดอยู่ในโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และที่เหลืออยู่ในต่างจังหวัด เนื่องจากเกือบ 70% ของโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายยังไม่ได้ก่อสร้าง บริษัทมีแผนจะเพิ่มยอดขายโดยการปรับผลิตภัณฑ์และราคาให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า
ความสามารถในการทำกำไรเป็นที่น่าพอใจ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถคงความสามารถในการทำกำไรที่น่าพอใจนี้ไว้ได้ เนื่องจากบริษัทเน้นเฉพาะโครงการแนวราบจึงไม่มีความกดดันหากลดราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย นอกจากนี้ ต้นทุนที่ดินและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ค่อนข้างต่ำช่วยสนับสนุนอัตรากำไรให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจ อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงาน (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) อยู่ที่ 24%-26% ในช่วงปี 2557 ถึงครึ่งปีแรกของปี 2561 สูงกว่าค่าเฉลี่ยที่ 18%-20% ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 20 อันดับแรกในตลาดหลักทรัพย์ ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานควรจะคงอยู่ที่ 23%-24% ตั้งแต่ปี 2561 เนื่องจากการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ต้นทุนที่สูงขึ้น และบริษัทมีค่าใช้จ่ายที่จำเป็นสำหรับแผนการขยายกิจการของบริษัท
ความเสี่ยงจากลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและการแข่งขันที่รุนแรง
ความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นวัฏจักรและถูกกระทบอย่างมากจากภาวะเศรษฐกิจ จากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศและความกังวลต่อหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อของธนาคารยังคงความเข้มงวด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท ดังนั้น บริษัทต้องเน้นกระบวนการการคัดกรองผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ในครึ่งแรกของปี 2561 อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 20% จากเดิมที่ราว 20%-25% ในปี 2560
ภาระหนี้อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะคงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ราว 35% จากนโยบายทางการเงินของบริษัทที่จะคงอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำกว่า 1 เท่าในระยะกลางและระยะยาว และภายใต้เงื่อนไขทางการเงิน บริษัทจะต้องรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 2 เท่า เราเชื่อว่าบริษัทจะสามารถคงอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินได้อย่างไม่มีปัญหา
บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่จำนวน 8-10 โครงการซึ่งมีมูลค่า 4,000-5,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2564 เพื่อให้บรรลุเป้าหมายการเติบโตของรายได้ เนื่องจากบริษัทเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ดังนั้นอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจึงยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม ภายใต้แผนการเติบโตของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้า เราเชื่อว่าค่าใช้จ่ายในการลงทุนในที่ดินและการก่อสร้างจะผลักให้ภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้นไปอยู่ที่ 3,300-3,700 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ยอดขายและรายได้ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องจะลดทอนผลกระทบนี้ได้ ดังนั้น คาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมสุทธิต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทควรอยู่ที่ระดับประมาณ 35% และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายควรอยู่ในระดับไม่เกิน 4 เท่า
สภาพคล่องที่แข็งแกร่ง บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอกับความต้องการใช้ในช่วง 18 เดือนข้างหน้า โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีเงินสดจำนวน 559 ล้านบาทและมีวงเงินกู้ยืมเพื่อดำเนินโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 1,410 ล้านบาทซึ่งเพียงพอสำหรับนำไปชำระคืนภาระหนี้ที่จะครบกำหนดในช่วง 18 เดือนข้างหน้าจำนวน 1,601 ล้านบาท แหล่งเงินกู้หลักของบริษัทมาจากหุ้นกู้ คิดเป็น 89% ของภาระหนี้ทั้งหมด ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีหุ้นกู้จำนวน 460 ล้านบาทครบกำหนดชำระในปี 2561 800 ล้านบาทครบกำหนดชำระในปี 2562 940 ล้านบาทครบกำหนดชำระในปี 2563 และ 600 ล้านบาทครบกำหนดชำระในปี 2564 บริษัทวางแผนจะชำระคืนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนส่วนใหญ่ด้วยเงินสดจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ นอกจากนี้ บริษัทยังมีวงเงินสินเชื่อจากธนาคารรองรับการซื้อที่ดินและโครงการใหม่อีกด้วย
ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทน่าจะอยู่ที่ประมาณ 720-800 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้สุทธิคาดว่าจะอยู่ในระดับ 22% ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 9.5 เท่า
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานให้ได้ตามเป้าหมายและสามารถคงนโยบายทางการเงินได้อย่างระมัดระวัง
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้ง เราคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ 3,900-4,400 ล้านบาทต่อปี ในปี 2561-2564 และคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานให้ได้อย่างน้อย 20% ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้สุทธิต่อโครงสร้างเงินทุนควรอยู่ที่ประมาณ 35% และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายควรอยู่ในระดับต่ำกว่า 4 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้ นอกจากนี้ ความสามารถในการแข่งขันที่อ่อนแอลงในอนาคตอาจส่งผลให้มีการปรับลดอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงได้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากบริษัทสามารถขยายขนาดของธุรกิจในขณะที่ยังคงนโยบายทางการเงินอย่างระมัดระวัง