ข่าวอินโฟเควสท์
15:39 WG ปันผลอัตรา 4.25 บ./หุ้น XD 3 พ.ค.   เรื่อง : จ่ายปันผลเป็นเงินสด วันที่คณะกรรมการมีมติ : 22 ก.พ. 2562 ชนิดการปันผล : จ่ายปันผลเป็นเงินสด วัน…
15:35 WIIK ปันผลเป็นหุ้น 6:1 และเงินสด 0.03 บ./หุ้น XD 30 เม.ย.   เรื่อง : จ่ายปันผลเป็นหุ้นปันผลและเงินสด วันที่คณะกรรมการมีมติ : 22 ก.พ. 2562 ชนิดก…
15:28 เฟดย้ำจะอดทนต่อการปรับขึ้นดอกเบี้ย ขณะภาวะการเงินสนับสนุนเศรษฐกิจสหรัฐน้อยลง   ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) เปิดเผยในวันศุกร์ว่า เศรษฐกิจสหรัฐจำเป็นจะ…
15:23 TPA ปันผลอัตรา 0.45 บ./หุ้น XD 3 พ.ค.   เรื่อง : จ่ายปันผลเป็นเงินสด วันที่คณะกรรมการมีมติ : 22 ก.พ. 2562 ชนิดการปันผล : จ่ายปันผลเป็นเงินสด วั…
15:19 บอร์ด TTL อนุมัติตั้งบ.ย่อย "ทีทีแอล แคปปิตอล" ทำธุรกิจให้สินเชื่อกับลูกค้าภาคธุรกิจ   บมจ.ทีทีแอล อุตสาหกรรม (TTL) แจ้งว่าที่ประชุมคณะกรรมการบ…

ทริสเรทติ้ง จัดอันดับเครดิตองค์กร LPN ที่ A- แนวโน้ม Stable

ข่าวหุ้น-การเงิน สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (IQ) -- พุธที่ 16 มกราคม 2562 11:28:54 น.

ทริสเรทติ้ง จัดอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่ระดับ  "A-" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่ผ่านการพิสูจน์แล้วด้วยแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ตลอดจนความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุนซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารงานก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพ และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงการที่บริษัทมีสินค้าที่ไม่หลากหลายทั้งในแง่ของประเภทและระดับราคา ตลอดจนความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะลูกค้าในตลาดสินค้าระดับราคาปานกลางถึงต่ำด้วย

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ผลงานที่ผ่านการพิสูจน์แล้วด้วยแบรนด์สินค้าซึ่งเป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดี โดยผลงานที่ผ่านการพิสูจน์แล้วของบริษัทได้รับแรงหนุนจากผลการดำเนินงานที่ยอมรับได้และการมีแบรนด์สินค้าที่แข็งแกร่งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ทั้งนี้ ความสามารถในการส่งมอบโครงการได้ตามเวลาและการมีบริการหลังการขายที่ดีเป็นจุดขายของบริษัท บริษัทผ่านช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงินในปี 2540 มาได้และมีสถานะเป็น 1 ใน 10 ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลำดับต้น ๆ บริษัทมีรายได้ที่ปรับดีขึ้นอย่างต่อเนื่องที่ระดับ 12,000-16,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2555-2559 โดยกำไรสุทธิค่อนข้างคงที่ที่ระดับประมาณ 2,000-2,400 ล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน อนึ่ง บริษัทจัดเป็น 1 ใน 10 ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตรากำไรสุทธิที่แข็งแกร่งในลำดับต้น ๆ

อย่างไรก็ตาม รายได้ของบริษัทในปี 2560 ลดลงอย่างมากลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 10,000 ล้านบาทจากผลของตลาดที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและอัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อของธนาคารที่เพิ่มขึ้นจนส่งผลกระทบต่อยอดจำหน่ายของโครงการที่ใหญ่ที่สุดของบริษัทคือ "ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1" บริษัทซื้อที่ดินน้อยลงในช่วงปี 2557-2558 และเปิดโครงการใหม่จำนวนน้อยมากในช่วงปี 2558-2559 ส่งผลให้มูลค่าการเปิดโครงการใหม่ลดลงเหลือ 8,258 ล้านบาทในปี 2558 และ 3,941 ล้านบาทในปี 2559 จากมูลค่าที่มากกว่า 13,000 ล้านบาทในปี 2557 ซึ่งทำให้กระทบต่อการรับรู้รายได้ในปี 2560

ทริสเรทติ้งประมาณการว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทน่าจะดีขึ้นโดยอยู่ที่ประมาณ 11,000 ล้านบาทในปี 2561 ทั้งนี้ สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2562-2564 จะอยู่ในช่วง 12,000 ล้านบาทถึง 15,000 ล้านบาทต่อปี ปัจจุบันบริษัทมียอดขายที่รอการรับรู้เป็นรายได้มูลค่าประมาณ 13,000 ล้านบาทซึ่งจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าในช่วงระหว่างไตรมาสที่ 4 ของปี 2561 จนถึงตลอดปี 2563

การมีสินค้าที่ไม่หลากหลาย

สินค้าของบริษัทมีลักษณะที่กระจุกตัวทั้งในแง่ของประเภทและระดับราคา ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีโครงการระหว่างการพัฒนาจำนวน 45 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 19,000 ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 80% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการแนวราบ ส่วนในแง่ของระดับราคานั้น บริษัทมีสัดส่วนสินค้าที่ราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทต่อยูนิตคิดเป็นประมาณ 85% ของมูลค่าเหลือขาย โดยที่โครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 90% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2557-2559 และประมาณ 80% ในช่วงปี 2560 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561

คอนโดมิเนียมของบริษัทครอบคลุมตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำเป็นหลัก โดยแบรนด์หลัก ได้แก่ "ลุมพินี พาร์ค"

"ลุมพินี เพลส" และ "ลุมพินี วิลล์" โดยมีราคาขายต่อยูนิตต่ำกว่า 4 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮ้าส์นั้นครอบคลุมระดับราคาต่ำถึงสูงตั้งแต่ 2 ล้านบาทไปจนถึง 20 ล้านบาทต่อหลัง แม้ว่าระดับราคาจะค่อนข้างกว้าง แต่บริษัทก็พัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่ภายใต้แบรนด์ "บ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์" ซึ่งมีราคาขาย 2-3 ล้านบาทต่อหลัง ปัจจุบันบริษัทมีโครงการบ้านเดี่ยวเพียง 2 โครงการซึ่งประกอบด้วย "บ้านลุมพินี" ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยต่อหลังที่ 10 ล้านบาท และ "บ้าน 365 บายแอล.พี.เอ็น." ซึ่งมีราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 35 ล้านบาทไปจนถึง 60 ล้านบาท แม้ว่าบริษัทจะขยายสินค้าไปยังโครงการแนวราบและสินค้าที่มีราคาแพงมากขึ้นก็ตาม แต่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่จ่ายได้ก็จะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทต่อไปในช่วง 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะพัฒนาสินค้าในกลุ่มที่หรูหราให้มากขึ้นอีกด้วย อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าสัดส่วนรายได้จากสินค้าในกลุ่มนี้จะน้อยกว่า 20% ของสินค้าโดยรวมของบริษัท

ความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุนจากการบริหารงานก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพ

บริษัทมีประสบการณ์ยาวนานในการบริหารงานก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมีความสัมพันธ์ที่ยาวนานและทำงานร่วมกับผู้รับเหมาหลักเสมือนเป็นทีมเดียวกันมาอย่างยาวนานซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนและบริหารระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยระยะเวลาก่อสร้างสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทค่อนข้างสั้นที่ประมาณ 12-18 เดือน บริษัทจึงเป็นหนึ่งในผู้นำด้านการบริหารต้นทุนที่ต่ำในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ทำให้บริษัทสามารถจำหน่ายสินค้าในราคาที่แข่งขันได้โดยยังมีอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่น่าพอใจ

อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทอยู่ที่ระดับ 19%-20% ในช่วงปี 2557-2559 และลดลงอยู่ที่ระดับ 15%-16% ในช่วงปี 2560 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 เนื่องจากบริษัทรับรู้รายได้ลดลงในช่วงเวลาดังกล่าว อัตรากำไรสุทธิของบริษัทอยู่ที่ระดับ 14%-16% ในช่วงปี 2557-2559 แต่ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 11%-12% ในช่วงปี 2560 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 ถึงแม้ว่าจะลดลง แต่อัตรากำไรสุทธิของบริษัทก็ยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ 10% ในอนาคตความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่และจากต้นทุนค่าที่ดินที่แพงขึ้น อย่างไรก็ตาม บริษัทควรรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ให้ได้ที่ระดับประมาณ 15% และอัตรากำไรสุทธิที่สูงกว่า 10% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

ความเสี่ยงจากความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย

แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของบริษัท ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารจัดการการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม

ธนาคารแห่งประเทศไทยจะนำเกณฑ์ใหม่ในการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาใช้ในเดือนเมษายน 2562 ซึ่งคาดว่าจะกระทบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลาง บริษัทอาจต้องยืดระยะเวลาการผ่อนดาวน์ออกไปให้แก่ผู้ซื้อบ้านในบางกลุ่ม ทั้งนี้ คาดว่ากรณีดังกล่าวอาจจะกระทบต่อการรับรู้รายได้ของบริษัทในช่วงครึ่งหลังของปี 2562

นโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง

อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทค่อนข้างต่ำกว่าผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ รายอื่น ๆ ที่เน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม โดยบริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วอยู่ในระดับต่ำกว่า 35% หรือมีอัตราส่วนหนี้สินที่เป็นภาระดอกเบี้ยต่อส่วนทุนต่ำกว่า 0.6 เท่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตามนโยบายทางการเงินนั้น บริษัทจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่เป็นภาระดอกเบี้ยต่อส่วนทุนในระดับที่ต่ำกว่า 1 เท่า แม้ว่ารายได้จะลดลงในปี 2560 และในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 แต่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทก็ทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 4 เท่า

เนื่องจากภาระหนี้สินทางการเงินอยู่ในระดับต่ำ บริษัทจึงยังสามารถก่อหนี้ได้อีกตามเงื่อนไขทางการเงิน ทั้งนี้ บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ที่มีกับสถาบันการเงิน โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่เป็นภาระดอกเบี้ยต่อส่วนทุนให้ต่ำกว่า 1.25 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นรวมให้ต่ำกว่า 2 เท่า ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินที่เป็นภาระดอกเบี้ยต่อส่วนทุนอยู่ที่ 0.54 เท่าและมีอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นรวมอยู่ที่ 0.79 เท่า ดังนั้น จึงถือว่าบริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ ในการนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทน่าจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้าโดยไม่มีปัญหา

สภาพคล่องที่เพียงพอ

สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีเงินสดและเงินฝากธนาคารจำนวน 401 ล้านบาท และมีวงเงินกู้จากสถาบันการเงินที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวน 5,300 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 1,500 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 4,981 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินระยะสั้น ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้น และโอเวอร์ดร๊าฟสำหรับซื้อที่ดินและใช้ในการดำเนินงานจำนวน 4,464 ล้านบาท รวมถึงหุ้นกู้จำนวน 510 ล้านบาท และหนี้สินตามสัญญาเช่าการเงินอีกจำนวน 7 ล้านบาท ทั้งนี้ เงินกู้ยืมระยะสั้นส่วนใหญ่มีเงินกู้โครงการรองรับไว้ เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทมีอายุสั้น บริษัทจึงมักใช้ตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเพื่อลดต้นทุนทางการเงิน

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้

บริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวน 10-12 โครงการที่มูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า, รายได้ของบริษัทจะเติบโตที่ระดับ 10%-15% ต่อปี และอัตรากำไรจากการดำเนินงานคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15 , งบประมาณสำหรับซื้อที่ดินจะอยู่ที่ระดับ 4,000-6,000 ล้านบาทต่อปี ขณะที่เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำจะอยู่ที่ประมาณ 900 ล้านบาทในช่วงปี 2561 จนถึงปี 2564

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถดำรงผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ คาดว่าบริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ได้ตามแผน แม้ว่าการแข่งขันจะรุนแรงขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย แต่ก็คาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ในช่วงระหว่าง 12,000-15,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 บริษัทควรมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานอยู่ที่ประมาณ 15% การที่บริษัทจะมีการขยายธุรกิจในช่วง 3 ปีข้างหน้าจึงทำให้คาดว่าหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะเพิ่มสูงกว่าระดับปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเอาไว้ได้ที่ระดับประมาณ 40%-45% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ระดับ 12%-15%

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทประสบความสำเร็จในการขยายธุรกิจคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรไปยังตลาดอื่น ๆ ได้ในขณะที่ยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรและภาระหนี้สินทางการเงินเอาไว้ได้ในระดับปัจจุบัน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทแตกต่างไปจากระดับเป้าหมายในช่วงระยะเวลาที่ยาวนานในระดับหนึ่ง

ข่าวที่เกี่ยวข้อง