ทริสเรทติ้ง คงอันดับเครดิตองค์กรของ CI ที่ "BB+" แนวโน้ม "Stable"

ข่าวหุ้น-การเงิน 5 เมษายน พ.ศ. 2562 11:46 น. —สำนักข่าวอินโฟเควสท์ (IQ)

ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ (CI) ที่ระดับ "BB+" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงขนาดธุรกิจที่เล็ก รวมถึงผลการดำเนินงานที่ผันผวน และภาระหนี้สินที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงของบริษัท อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงแบรนด์ของบริษัทซึ่งเป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงสูงและในธุรกิจโรงแรม ตลอดจนรายได้ที่สม่ำเสมอจากอาคารสำนักงานให้เช่าและเงินปันผลรับจากการลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SRIPANWA) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก (BKKCP) การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางด้วย ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ขนาดธุรกิจที่เล็ก

ทริสเรทติ้งมองว่าธุรกิจของบริษัทมีขนาดที่ค่อนข้างเล็กเมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง บริษัทมีรายได้อยู่ในระหว่าง 2,300-2,700 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2558-2560 ส่วนในปี 2561 บริษัทมีรายได้อยู่ที่ 3,001 ล้านบาท โดยรายได้ส่วนใหญ่มาจากการโอนห้องชุดคอนโดมิเนียมและโครงการวิลล่า สัดส่วนรายได้ของบริษัทประกอบด้วยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 69% รายได้จากกิจการโรงแรม 23% และรายได้จากค่าเช่าและบริการ 8%

บริษัทไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ณ สิ้นปี 2561 บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเพียง 13 โครงการ ซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้นประมาณ 7,954 ล้านบาท และมีมูลค่ายอดขายรอโอนอีกจำนวน 1,306 ล้านบาทซึ่งคาดว่าจะรับรู้เป็นรายได้จำนวน 1,000 ล้านบาทในปี 2562 และส่วนที่เหลือจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2563

ในปี 2562 บริษัทมีแผนจะเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่ 1 โครงการซึ่งมีมูลค่า 2,332 ล้านบาทและโครงการวิลล่าอีกจำนวน 8

ยูนิตซึ่งมีมูลค่าประมาณ 411 ล้านบาท ดังนั้น รายได้ของบริษัทในปี 2562 จะมาจากการขายโครงการที่มีอยู่ในปัจจุบันเท่านั้น ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้อยู่ที่ประมาณ 2,500-2,800 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564

มีกำไรจากการขายสินทรัพย์แต่มีผลการดำเนินงานต่ำกว่าคาด

ผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2561 ต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งแม้ว่ารายได้ในปี 2561 จะเพิ่มขึ้นถึง 29% จากปีก่อนหน้าก็ตาม ในขณะเดียวกัน อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 ก็อยู่ที่ระดับ 30% ซึ่งลดลงจากระดับ 35%-38% ในช่วง 3 ปีก่อนหน้าอันเนื่องมาจากการลดราคาขายในบางโครงการเพื่อเร่งระบายสินค้า

ยิ่งไปกว่านั้น ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของบริษัทก็สูงกว่าที่ทริสเรทติ้งคาดไว้ โดยค่าใช้จ่ายในการขายและการบริหารเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 864 ล้านบาทในปี 2561 จากประมาณ 650-750 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีก่อนหน้า อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทเท่ากับ 11.8% ในปี 2561 ลดลงจาก 18.6% ในปี 2560 และ 14.0% ในปี 2559 บริษัทมีกำไรสุทธิจำนวน 82 ล้านบาทซึ่งมาจากกำไรจำนวน 187 ล้านบาทที่ได้มาจากการขายโรงแรม "บาบาบีช" ที่อำเภอชะอำให้แก่กองทุน SRIPANWA จากการที่บริษัทมีฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็กและค่าใช้จ่ายคงที่ที่สูง อัตราส่วนกำไรของบริษัทจึงคาดว่าจะแกว่งตัวอยู่ในช่วง 10%-15%

แบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับในกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับปานกลางถึงสูง

สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูงโดยอยู่ภายใต้แบรนด์ "อิสสระ" และ "บ้านอิสสระ" ซึ่งเป็นที่ยอมรับทั้งในด้านคุณภาพและการออกแบบที่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของลูกค้า นอกจากนี้ เพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าของสินค้า บริษัทจึงมีแผนกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการแบบผสมผสานไปพร้อมกับโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและโรงแรมในพื้นที่เดียวกัน

บริษัทได้เริ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาสูงสำหรับขายและก่อสร้างโรงแรมบูติคโครงการแรกในชื่อ "ศรีพันวา" ในจังหวัดภูเก็ตในปี 2546 ซึ่งโรงแรมช่วยเพิ่มมูลค่าให้แก่วิลล่าเพื่อการอยู่อาศัยที่เปิดขายภายในโครงการด้วย โรงแรมศรีพันวาได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากลูกค้าโดยเฉพาะลูกค้าชาวจีน จึงเป็นผลให้บริษัทได้สัญญารับจ้างบริหารโรงแรมแห่งใหม่ภายใต้แบนรด์ "ศรีพันวา" ในจังหวัดไห่หนาน ประเทศจีน อีกด้วย อย่างไรก็ตาม สัดส่วนรายได้จากการบริหารงานโรงแรมของบริษัทยังมีไม่มากนัก

ในปี 2558 บริษัทได้พัฒนาโครงการแบบผสมผสานโครงการที่ 2 ในจังหวัดพังงาภายใต้สัดส่วนการร่วมทุน 70:30 กับผู้ประกอบการจากประเทศจีนคือ Junfa Real Estate Co., Ltd. ซึ่งโครงการนี้ประกอบไปด้วยวิลล่าสำหรับขาย 24 ยูนิตและโรงแรมบูติคภายใต้แบรนด์ "บาบาบีช" ต่อมาในปี 2559 บริษัทได้จัดตั้งกิจการร่วมค้าในสัดส่วน 50:25:25 ร่วมกับ บริษัท สหพัฒนพิบูล จำกัด และ บริษัท ไอ.ซี.ซี. อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (มหาชน) เพื่อพัฒนาโครงการแบบผสมผสานภายใต้แบรนด์ "บาบาบีช" อีกแห่งหนึ่งในอำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี ปัจจุบันโรงแรมทั้ง 2 แห่งเพิ่งเปิดให้บริการ ดังนั้นความสำเร็จของทั้ง 2 โครงการจึงยังคงต้องติดตามผลต่อไป

มีรายได้ประจำเพิ่มขึ้นจากการลงทุนในกองทุน SRIPANWA และ BKKCP

จากการที่บริษัทมีฐานทุนค่อนข้างน้อย บริษัทจึงต้องนำเงินลงทุนในการพัฒนาโครงการกลับมาลงทุนใหม่ด้วยการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2556 บริษัทได้ขายโรงแรมศรีพันวาโครงการที่ 1 ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา (SPWPF) และบันทึกกำไรจำนวน 767 ล้านบาท บริษัทมีการลงทุนใน SRIPANWA ในสัดส่วน 30% ต่อมาในปี 2559 SPWPF ได้แปลงสภาพไปเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โรงแรมศรีพันวา หรือ SRIPANWA ซึ่งเงินทุนที่ได้จากการขายโรงแรมนั้นบริษัทก็นำมาใช้ในการลงทุนก่อสร้างโรงแรมศรีพันวาโครงการที่ 2 และในปี 2559 บริษัทก็ได้ขายโรงแรมศรีพันวาโครงการที่ 2 ให้แก่ SRIPANWA ด้วยเช่นกันและบันทึกกำไรจำนวน 429 ล้านบาท ต่อมาในปี 2561 บริษัทได้ขายโรงแรมบาบาบีชที่ชะอำ มูลค่า 530 ล้านบาทให้แก่ SRIPANWA และบันทึกกำไรจำนวน 187 ล้านบาท บริษัทได้เช่าโรงแรมกลับมาจาก SRIPANWA และดำเนินการบริหารโรงแรมเหล่านี้เอง

ในอนาคตบริษัทยังมีแผนจะขายโรงแรมบาบาบีชทั้ง 2 แห่งซึ่งตั้งอยู่ในอำเภอชะอำและในจังหวัดภูเก็ต รวมถึงศูนย์ประชุมสัมมนาที่โรงแรมศรีพันวา รวมมูลค่าทั้งสิ้นประมาณ 3,000 ล้านบาทให้แก่ SRIPANWA ในปี 2564 อีกด้วย นอกจากนี้ บริษัทยังมีรายได้ประมาณ 80-90 ล้านบาทต่อปีจากค่าเช่าและค่าบริการจากอาคารสำนักงานให้เช่าชาญอิสสระทาวเวอร์ 1 และชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 รวมถึงเงินปันผลรับจากการลงทุนใน SRIPANWA และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก หรือ BKKCP อีกประมาณ 60-80 ล้านบาทต่อปีด้วย

เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่คาดว่าจะไม่กระทบต่อความต้องการสินค้าในกลุ่มราคาสูง

ทริสเรทติ้งคาดว่าการบังคับใช้เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของ ธปท. นั้นจะไม่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งนี้ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นผู้บริโภคสินค้าที่อยู่อาศัยราคาสูงที่ตามปกติต้องผ่อนเงินดาวน์สูงกว่า 20% อยู่แล้ว ทริสเรทติ้งเชื่อว่าเกณฑ์ใหม่ของ ธปท. นี้น่าจะกระทบต่อการขายคอนโดมิเนียมในระดับราคาปานกลางถึงต่ำมากกว่า อนึ่ง ธปท. จะเริ่มบังคับใช้เกณฑ์ดังกล่าวในเดือนเมษายน 2562 ซึ่งภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งเป็นอัตราที่ลดลงจากเดิมที่สามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน ดังนั้น ผู้ประกอบการอาจจะต้องยืดเวลาการผ่อนดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อบางรายออกไป ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ลดลงสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไปนั้นจะเป็นประโยชน์แก่ผู้ประกอบการในระยะยาว อย่างไรก็ตาม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลาย ๆ แห่งยังคงต้องรอดูผลกระทบจากมาตรการดังกล่าวในระยะใกล้ด้วย

ความเสี่ยงจากความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย

แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ ในขณะที่กลุ่มลูกค้าของบริษัทเป็นสินค้าในกลุ่มของผู้มีรายได้สูงและต้องผ่อนเงินดาวน์สูงที่ประมาณ 20%-30% อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูงก็เริ่มทวีความรุนแรงมากขึ้นเนื่องจากมีผู้ประกอบการที่ขยายเข้ามาสู่ตลาดนี้มากขึ้นเช่นกัน ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารจัดการการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม

ภาระหนี้ที่ยังคงอยู่ในระดับสูง

บริษัทมีภาระหนี้อยู่ในระดับสูง โดยบริษัทรายงานภาระหนี้ ณ เดือนธันวาคม 2561 อยู่ที่ 3,672 ล้านบาทซึ่งยังไม่รวมมูลค่าปัจจุบันของสัญญาเช่าโรงแรมของบริษัทกับ SRIPANWA ที่เป็นภาระทางการเงินอีกประมาณ 320-380 ล้านบาทต่อปีในช่วง 15 ปีข้างหน้า ภาระหนี้ของบริษัทก็เพิ่มขึ้นเนื่องจากการพัฒนาโรงแรมใหม่จำนวน 2 แห่งซึ่งจะแล้วเสร็จและสร้างรายได้ให้แก่บริษัทภายในปีหน้า ณ สิ้นปี 2561 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ 65.2% ซึ่งลดลงจาก 69.1% ในปี 2560 เนื่องจากบริษัทมีการเพิ่มทุนจำนวน 251 ล้านบาท

บริษัทมีแผนการจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมแห่งใหม่มูลค่าประมาณ 2,300-2,500 ล้านบาทภายในปีนี้ นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะลงทุนเพิ่มในโครงการโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในอนาคตอีกด้วย การลงทุนของบริษัทจะใช้เงินทุนจากการขายทรัพย์สินบางส่วนให้แก่ SRIPANWA ซึ่งบริษัทวางแผนจะขายโรงแรมแห่งใหม่ในบาบาบีชคลับในช่วงปลายปี 2564 ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังมีเงินลงทุนในสัดส่วน 15.99% ในที่ดินแปลงใหญ่ผ่าน บริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล รีซอร์ท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งสามารถใช้เป็นแหล่งเงินทุนอีกแหล่งหนึ่งได้อีกด้วย โดยราคาประเมินที่ดินแปลงดังกล่าวมีมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท ดังนั้น ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ประมาณ 65%-70% ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้

สภาพคล่องอยู่ในระดับปานกลาง

บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับปานกลาง โดย ณ เดือนธันวาคม 2561 บริษัทมีเงินสดในมือจำนวน 891 ล้านบาท และมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 2,152 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 150 ล้านบาท ในขณะที่ภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจะมีจำนวน 1,250 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 248 ล้านบาท เงินกู้ยืมระยะยาวที่เป็นเงินกู้โครงการจำนวน 406 ล้านบาท และหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนอีกจำนวน 597 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทวางแผนจะชำระคืนหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนด้วยเงินสดจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่

ในช่วงปี 2562-2564 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับที่สูงกว่า 1.5 เท่า และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ในระดับประมาณ 5%

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้

บริษัทจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่าประมาณ 2,800-3,000 ล้านบาทในปี 2562 และประมาณ 900-1,000 ล้านบาทในปี 2563

รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 2,500-2,800 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 โดยรายได้จากธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 800-1,000 ล้านบาทต่อปี

อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะทรงตัวอยู่ในช่วง 10%-15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

เงินลงทุนในการพัฒนาโรงแรมจะอยู่ที่ประมาณ 300-450 ล้านบาทต่อปีในปี 2562 และปี 2563

แนวโน้มอันดับเครดิต

แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าสถานะทางการเงินของบริษัทจะไม่อ่อนแอลงไปกว่าระดับในปัจจุบันและบริษัทน่าจะสามารถส่งมอบที่อยู่อาศัยในมือที่สร้างแล้วเสร็จได้ตามแผน อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับ 65%-70% และอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานจะรักษาระดับอยู่ที่ประมาณ 10%-15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

การปรับเพิ่มอันดับเครดิตในระยะใกล้มีค่อนข้างจำกัดแต่ก็อาจเป็นไปได้หากบริษัทสามารถปรับปรุงผลการดำเนินงานให้ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบันได้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทยังคงอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบัน

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

  • อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561
  • วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 31 ตุลาคม 2550

เราใช้ cookies เพื่อบริการที่ดีขึ้นสำหรับคุณ อ่านข้อตกลงการใช้บริการ