บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ.ศุภาลัย (SPALI) ที่ระดับ "A"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัท ตลอดจนการมีพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสมดุลเป็นอย่างดี ผลประกอบการที่เข้มแข็ง และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบในเชิงลบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตลอดจนความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยอีกด้วยเช่นกัน
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สถานะที่แข็งแกร่งในในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจะสามารถคงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอาไว้ได้ในระยะปานกลาง บริษัทมีแบรนด์ที่อยู่อาศัยเป็นที่ยอมรับอย่างมากโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลาง บริษัทมีรายได้จัดอยู่ใน 5 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทเป็นที่ยอมรับของลูกค้าในแง่ของคุณภาพและราคาที่สมเหตุสมผล
สถานะที่แข็งแกร่งในตลาดสะท้อนจากยอดขายของบริษัทที่เติบโตอย่างมั่นคง ทั้งนี้ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมายอดขายของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในกลุ่มโครงการแนวราบและโครงการคอนโดมิเนียม ในปี 2561 ยอดขายอยู่ที่ระดับ 3.33 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 20.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมาอยู่ที่ 1.33 หมื่นล้านบาทอันเกิดจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและความกังวลเกี่ยวกับเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธปท. ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนเมษายน 2562
บริษัทคาดว่ายอดขายจะฟื้นตัวในครึ่งหลังของปีนี้ บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่จำนวน 22 โครงการซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 2.28 หมื่นล้านบาทในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2562 โดยประกอบไปด้วยโครงการแนวราบ 18 โครงการมูลค่า 1.48 หมื่นล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 8 พันล้านบาท
ณ เดือนมิถุนายน 2562 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งสิ้นจำนวน 137 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายรวม 6.9 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ในจำนวนนี้เป็นโครงการแนวราบในสัดส่วน 46% ของมูลค่าเหลือขาย ส่วนที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียม
พอร์ตสินค้ามีความสมดุล บริษัทมีสินค้าที่มีการกระจายตัวที่ดีทั้งในด้านประเภทของโครงการ ราคา และสถานที่ตั้ง โดยพอร์ตสินค้ามีความสมดุลระหว่างโครงการบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม การผสมผสานสินค้าที่อยู่อาศัยในสัดส่วนที่เหมาะสมดังกล่าวทำให้บริษัทสามารถปรับพอร์ตสินค้าเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อที่เปลี่ยนไปได้ โดยโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมสร้างรายได้ให้แก่บริษัทอย่างละครึ่งในปี 2560 ในขณะที่ในปี 2561 จนถึงครึ่งแรกของปี 2562 โครงการแนวราบสร้างรายได้ให้แก่บริษัทในสัดส่วน 55%
บริษัทเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพียงไม่กี่รายที่สามารถสร้างรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรในต่างจังหวัดในสัดส่วนที่สูง การกระจายธุรกิจไปในหัวเมืองสำคัญ ๆ หลายแห่งของประเทศทำให้บริษัทสามารถเข้าถึงความต้องการของผู้ซื้อบ้านที่มีความหลากหลายในหลายพื้นที่ บริษัทมีรายได้จากโครงการในพื้นที่ต่างจังหวัดอยู่ที่ประมาณ 28% ของรายได้รวมในปี 2561 และ 30% ของรายได้รวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 อย่างไรก็ตาม ด้วยสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ บริษัทวางแผนจะขยายโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดด้วยความระมัดระวัง โดยบริษัทจะเน้นเฉพาะโครงการแนวราบและเลือกทำเลที่มั่นใจว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้ตามเป้าหมายเท่านั้น
ผลการดำเนินงานยังคงแข็งแกร่ง ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 2.5-2.9 หมื่นล้านบาทในปี 2562-2564 โดยได้รับแรงหนุนจากฐานรายได้ที่แข็งแกร่งจากโครงการแนวราบและยอดขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมาก รายได้ของบริษัททำสถิติสูงสุดใหม่ที่จำนวน 2.56 หมื่นล้านบาทในปี 2561 อันเกิดจากยอดขายที่แข็งแกร่งทั้งในโครงการแนวราบและโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ รายได้จากโครงการแนวราบเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 1.38 หมื่นล้านบาทจาก 1.28 หมื่นล้านบาท ในขณะที่รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมไม่เปลี่ยนแปลงมากนักโดยอยู่ที่ 1.14 หมื่นล้านบาท
รายได้ของบริษัทในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีจำนวนเพียง 1.07 หมื่นล้านบาทซึ่งค่อนข้างคงที่เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม คาดว่ารายได้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นไปถึงระดับ 2.5 หมื่นล้านบาทในปี 2562 จากแผนเปิดโครงการใหม่และจากยอดขายที่จะทยอยรับรู้รายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในครึ่งปีหลัง ณ เดือนมิถุนายน 2562 บริษัทมียอดขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้รายได้อยู่ที่ 4.3 หมื่นล้านบาท ยอดขายดังกล่าวจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ที่ประมาณ 1 หมื่นล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 และอีกประมาณ 0.9-1.1 หมื่นล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2563-2565
ทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะยังคงแข็งแกร่งในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 25%-26% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าอันเนื่องมาจากการควบคุมต้นทุนที่มีประสิทธิภาพและจากการทยอยส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมที่มีอัตรากำไรสูง ความสามารถในการควบคุมต้นทุนที่ดินและต้นทุนค่าก่อสร้างช่วยสนับสนุนอัตรากำไรของบริษัทให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจที่ระดับประมาณ 38% มาอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาหลายปีแล้ว นอกจากนี้ บริษัทยังสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ระดับประมาณ 10%-12% ของรายได้รวมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาอีกด้วย ส่งผลให้อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) อยู่ที่ระดับ 27%-32% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมซึ่งอยู่ที่ระดับประมาณ 15%-25% ในช่วงเดียวกัน ทั้งนี้ อัตรากำไรที่สูงทำให้บริษัทมีทางเลือกมากขึ้นในการปรับราคาขายเพื่อเร่งยอดขายได้หากจำเป็น
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรง ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมาก อีกทั้งยังมีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ นอกจากนี้ การนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของ ธปท. มาบังคับใช้นั้นคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยในระยะสั้น ภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมที่สามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน
ทริสเรทติ้งมองว่ามาตรการที่เข้มงวดขึ้นนี้น่าจะช่วยลดการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรลงไป เนื่องจากบริษัทให้ความสำคัญกับอุปสงค์ที่แท้จริงประกอบกับลูกค้าของบริษัทส่วนใหญ่ก็เป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก ดังนั้น มาตรการใหม่นี้จึงไม่น่าจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อบริษัท อย่างไรก็ตาม บริษัทควรบริหารจัดการการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม
นโยบายทางการเงินที่มีความรัดกุม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังต่อไป แม้ว่าภาระหนี้สินของบริษัทจะสูงขึ้นจากแผนการขยายธุรกิจ แต่ทริสเรทติ้งก็เชื่อว่าระดับการก่อหนี้ของบริษัทจะยังทรงตัวอยู่ในระดับปานกลางจากนโยบายทางการเงินที่รัดกุม โดยบริษัทตั้งเป้าหมายที่จะดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินสุทธิต่อเงินทุนให้อยู่ในช่วง 0.6-0.8 เท่า หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับประมาณ 37%-45% ในระยะปานกลางถึงระยะยาว
จากการแปลงสภาพใบสำคัญแสดงสิทธิ์ (SPALI-W4) เมื่อปีที่แล้วทำให้ฐานทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นประมาณ 1.7 พันล้านบาท ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงทันทีไปอยู่ที่ระดับ 28% ในปี 2561 จากระดับ 40% ในปี 2560 และ ณ เดือนมิถุนายน 2562 อัตราส่วนนี้อยู่ที่ระดับ 27.2%
อย่างไรก็ตาม บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ 22 โครงการมูลค่ารวม 2.28 หมื่นล้านบาทและมีแผนจะซื้อที่ดินอีกเป็นจำนวนมากในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ดังนั้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจึงคาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 31% ภายในสิ้นปี 2562 นี้ ในอนาคตบริษัทตั้งใจจะขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องเพื่อการเติบโตของรายได้ ทริสเรทติ้งคาดว่าการลงทุนจำนวนมากทั้งการซื้อที่ดินและค่าก่อสร้างจะผลักดันให้ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 33%-35% ในปี 2563-2564 และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับ 2.3-2.7 เท่า
สภาพคล่องที่เพียงพอ ทริสเรทติ้งประเมิณว่าบริษัทมีสภาพคล่องที่เพียงพอ ทั้งนี้ จากข้อมูล ณ เดือนมิถุนายน 2562 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามูลค่า 9.8 พันล้านบาทซึ่งประกอบไปด้วยหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนมูลค่า 7.2 พันล้านบาทและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงินอีก 2.6 พันล้านบาท ณ เดือนมิถุนายน 2562 บริษัทมีเงินสดในมือจำนวน 833 ล้านบาทและมีวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้ซึ่งสามารถเบิกได้ทันทีอีก 1.14 หมื่นล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานประมาณ 6-7 พันล้านบาทต่อปี ซึ่งทั้งหมดนี้น่าจะเพียงพอสำหรับรองรับหนี้ที่จะครบกำหนดชำระ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัทจะยังคงเพียงพอในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 28%-34%
ข้อกำหนดทางการเงินที่สำคัญของหุ้นกู้และสินเชื่อที่บริษัทมีกับสถาบันการเงินระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อเงินทุนไม่ให้เกิน 2 เท่า ซึ่ง ณ เดือนมิถุนายน 2562 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.7 เท่า ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดดังกล่าวได้
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้
รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 2.5-2.9 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2562-2564
อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 38% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ระดับประมาณ 25%-26% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
บริษัทจะตั้งงบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 1-1.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ โดยคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะอยู่ในระดับไม่น้อยกว่า 20% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทแข็งแกร่งกว่าที่คาดไว้อย่างมีนัยสำคัญ สัดส่วนรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากสินทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอจะเป็นปัจจัยบวกต่ออันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิต ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจมีการปรับลดลงได้หากความสามารถในการทำกำไรหรือโครงสร้างเงินทุนของบริษัทถดถอยลงจากเป้าหมายอย่างมีนัยสำคัญ