ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ที่ระดับ "AA" พร้อมทั้งปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็น "Negative" หรือ "ลบ" จาก "Stable" หรือ "คงที่"
โดยแนวโน้มอันดับเครดิต "Negative" สะท้อนถึงการชะลอแผนลงทุนในสินทรัพย์และแผนการเพิ่มทุนภายหลังจากการซื้อสินทรัพย์จาก ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ (GLANDRT) ในเดือนมีนาคม 2563 โดยใช้แหล่งเงินทุนเป็นเงินกู้ และการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่ารายได้ของทรัสต์ฯ จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นผลกระทบจากโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19)
อันดับเครดิตที่ "AA" ยังคงสะท้อนถึงสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ซึ่งมีคุณภาพสูง ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่กระทำภายใต้สัญญา และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ จากสินทรัพย์ที่ได้รับการสนับสนุนจาก บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ "AA" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" ด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ: ทรัสต์ฯ เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust -- REIT) ที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยด้วยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวน 6.9 หมื่นล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2563 และมีพื้นที่ให้เช่ารวม 327,200 ตารางเมตร (ตร.ม.) ประกอบด้วย พื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้า 5 แห่งจำนวน 214,547 ตร.ม. และพื้นที่ให้เช่าของอาคารสำนักงาน 4 แห่งจำนวน 112,653 ตร.ม. โดยศูนย์การค้ามีอัตราการเช่าเฉลี่ยมากกว่า 90% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาด้วยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 1,000-2,000 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน ส่วนอาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าเฉลี่ยค่อนข้างคงที่ที่ 90%-93% ด้วยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระหว่าง 420-720 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน
รายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าคาดว่าจะลดลง 40% ในปี 2563: ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ค่าเช่าและบริการจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของทรัสต์ฯ จะลดลง 40% ในปี 2563 ซึ่งเป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัส ทั้งนี้ ทรัสต์ฯ ยกเว้นค่าเช่าและให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบในช่วงที่ภาครัฐมีคำสั่งให้ปิดศูนย์การค้าเพื่อระงับการแพร่ระบาดของไวรัส
ศูนย์การค้าทุกแห่งของทรัสต์ฯ ปิดชั่วคราวเป็นเวลาประมาณ 2 เดือนตั้งแต่กลางเดือนมีนาคมถึงกลางเดือนพฤษภาคม 2563 ภายหลังจากมาตรการผ่อนปรนให้กลับมาเปิดศูนย์การค้าได้ ทรัสต์ฯ ยังคงให้ส่วนลดค่าเช่า 30%-50% แก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบสำหรับช่วงที่เหลือของปี 2563 ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะให้ส่วนลดค่าเช่าสำหรับอาคารสำนักงาน 2 แห่งซึ่งตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ในย่านปิ่นเกล้าสำหรับช่วงเวลาที่ได้รับผลกระทบอีกด้วย และยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะยังคงให้ส่วนลดค่าเช่าในปี 2564 ประมาณ 5% จากอัตราค่าเช่าของปี 2562 ด้วย
ค่าเช่าโรงแรมได้รับผลกระทบปานกลางในปี 2563: ทรัสต์ฯ ยังคงได้รับค่าเช่าคงที่เต็มจำนวน มูลค่า 225 ล้านบาทจาก โรงแรมฮิลตัน พัทยาในปี 2563 ทั้งนี้ การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ในเดือนมีนาคม 2563 และภาวะแวดล้อมในการดำเนินธุรกิจโรงแรมที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคนี้ถือเป็นเหตุสุดวิสัยที่ผู้เช่าช่วงอาจจะขอเลื่อนหรือยกเว้นการชำระค่าเช่าให้แก่ทรัสต์ฯ ซึ่งอยู่ภายใต้ข้อตกลงในสัญญาเช่าระหว่างทรัสต์ฯ และบริษัท ซีพีเอ็น พัทยา โฮเต็ล จำกัด ในฐานะผู้เช่าช่วง โรงแรมฮิลตัน พัทยาปิดการดำเนินงานตั้งแต่เดือนเมษายน 2563 โดยทรัสต์ฯ เลื่อนแผนการปรับปรุงโรงแรมมาเป็นช่วงเดือนเมษายนถึงตุลาคม 2563 แทน ซึ่งทำให้ทรัสต์ฯ ไม่สูญเสียรายได้เนื่องจากผู้เช่าช่วงได้รับอนุญาตให้เลื่อนการชำระค่าเช่าคงที่ในช่วงการปิดปรับปรุงไปเป็นปลายปี 2563 เปรียบเทียบกับหากโรงแรมไม่มีการปิดปรับปรุง เหตุสุดวิสัยดังกล่าวจะเข้าข่ายที่ผู้เช่าช่วงสามารถขอยกเว้นการจ่ายชำระค่าเช่าคงที่ได้
ผลการดำเนินงานของโรงแรมฮิลตัน พัทยา อ่อนแอลงตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2562 เนื่องจากการลดลงของจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีน ทริสเรทติ้งคาดว่าการฟื้นตัวของธุรกิจท่องเที่ยวมีแนวโน้มจะล่าช้าไปจนถึงปี 2564 เนื่องจากจำนวนผู้ติดเชื้อทั่วโลกยังคงเพิ่มขึ้นและมาตรการการจำกัดการเดินทางจะยังคงมีผลบังคับใช้ต่อไปนานกว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้
ศูนย์การค้าเริ่มฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2563: ทริสเรทติ้งมองว่าผลการดำเนินงานของศูนย์การค้าทุกแห่งผ่านจุดต่ำที่สุดในช่วงของการปิดศูนย์การค้าในไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 ไปแล้ว ภายหลังจากการกลับมาเปิดให้บริการศูนย์การค้า ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราการเข้าใช้บริการจะเริ่มดีขึ้นเรื่อย ๆ ในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2563 อัตราการเข้าใช้บริการของศูนย์การค้าทั้ง 4 แห่งของทรัสต์ฯ ซึ่งตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ และเชียงใหม่กลับมาเป็น 70%-80% ของช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 และอัตราการเข้าใช้บริการของศูนย์การค้าอีกแห่งในพัทยาก็ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 50%
นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าอัตราการว่างของพื้นที่สำนักงานให้เช่าจะเพิ่มขึ้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าซึ่งเป็นผลมาจากแนวโน้มของการทำงานทางไกลที่ได้รับความนิยมมากขึ้นจากความกังวลของการติดเชื้อไวรัส ความต้องการพื้นที่สำนักงานใหม่หรือการขยายพื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ค่าเช่าและบริการของทรัสต์ฯ จะอยู่ในช่วง 7-8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 ซึ่งเป็นผลมาจากการคาดหมายว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและธุรกิจโรงแรมจะฟื้นตัวในปี 2564 ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าการแพร่ระบาดของไวรัสจะสามารถควบคุมได้เป็นส่วนใหญ่และมีการผ่อนคลายมาตรการการจำกัดการเดินทางแล้ว ทั้งนี้ การเติบโตของรายได้ในปี 2564 ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากสินทรัพย์ใหม่ที่คาดว่าจะนำเข้ามาในทรัสต์ฯ ด้วย
การชะลอแผนลงทุนในสินทรัพย์จากบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาและการเพิ่มทุน: บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาในฐานะผู้สนับสนุนของทรัสต์ฯ มักจะเลือกสินทรัพย์ที่เติบโตเต็มที่ซึ่งมีอัตราการเช่าสูงและมีการเติบโตของอัตราค่าเช่าเข้ามาในทรัสต์ฯ ทั้งนี้ ตามแผนเดิมของทรัสต์ฯ และสมมติฐานเดิมของทริสเรทติ้ง คาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ซึ่งมีมูลค่ารวมกันทั้งหมด 5.6 หมื่นล้านบาทและจัดหาแหล่งเงินทุนจากทุน 65% และเงินกู้ 35% ในช่วงเดือนมีนาคมและเมษายน 2563 อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ สามารถเข้าลงทุนได้เพียงอาคารสำนักงาน 2 แห่งจาก GLANDRT มูลค่า 8 พันล้านบาทในเดือนมีนาคม 2563 โดยใช้แหล่งเงินทุนเป็นเงินกู้ทั้งจำนวน ทั้งนี้ การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ได้ลดทอนความเชื่อมั่นของนักลงทุนในตลาดทุน ทำให้ทรัสต์ฯ ต้องชะลอแผนการเข้าลงทุนในสินทรัพย์ที่เหลือรวมถึงการเพิ่มทุนซึ่งเดิมได้กำหนดไว้ในช่วงต้นเดือนเมษายน
ตามประมาณการที่ปรับใหม่ของทริสเรทติ้ง คาดว่าทรัสต์ฯ จะลงทุนในสินทรัพย์ส่วนที่เหลือมูลค่า 2.3 หมื่นล้านบาทภายในปี 2564 โดยแหล่งเงินทุนจะมาจากทั้งส่วนของทุนและเงินกู้ หากแผนการลงทุนดังกล่าวเป็นไปตามที่คาดการณ์ ทริสเรทติ้งคาดว่าพื้นที่ให้เช่าของทรัสต์ฯ จะเพิ่มขึ้น 81,000 ตร.ม. และรายได้จะเพิ่มขึ้น 1.7 พันล้านบาท ทั้งนี้ การเพิ่มการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพจะส่งผลให้รายได้ค่าเช่าของทรัสต์ฯ เพิ่มขึ้นและกระแสเงินสดของทรัสต์ฯ มีความหลากหลายมากขึ้นในอนาคตด้วย
ภาระหนี้เพิ่มขึ้นจากการเลื่อนแผนเพิ่มทุนและหนี้สินตามสัญญาเช่า: ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์ฯ มีนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังที่จะรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมให้ต่ำกว่า 35% อย่างไรก็ตาม แผนเพิ่มทุนที่ชะลอออกไปซึ่งมีสาเหตุจากโรคโควิด 19 นั้น ทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้นเป็น 41% ณ เดือนมีนาคม 2563 ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะกลับมาอยู่ที่ต่ำกว่า 35% ในปี 2564 ตามนโยบายของทรัสต์ฯ หากทรัสต์ฯ สามารถลงทุนในสินทรัพย์ใหม่โดยใช้แหล่งเงินทุนส่วนใหญ่จากทุนได้ตามแผนที่วางไว้
ในสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าการเพิ่มทุนจำนวน 2.1 หมื่นล้านบาทจะเป็นผลสำเร็จภายในปี 2564 เงินที่ได้จากการเพิ่มทุนคาดว่าจะใช้สำหรับการเข้าลงทุนในศูนย์การค้าทั้ง 4 แห่งของบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา ดังนั้น อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมจะต่ำกว่า 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะต่ำกว่า 5 เท่าภายหลังจากการเพิ่มทุน
นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังมองว่าหนี้สินจากการต่อสัญญาเช่าล่วงหน้าของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 มูลค่า 1.7 หมื่นล้านบาทเป็นภาระผูกพันแบบชั่วคราวในช่วงการต่อสัญญาเช่าล่วงหน้าระหว่างปี 2563 ถึงปี 2568 และยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะจัดหาแหล่งเงินทุนมาจากทุน 65% และเงินกู้ 35% เพื่อจ่ายชำระหนี้สินตามสัญญาเช่าล่วงหน้าดังกล่าวในปี 2568 เมื่อสัญญาเช่าเริ่มมีผลบังคับใช้
ทรัสต์ฯ มีหน้าที่รักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้และเงินกู้จากธนาคาร โดยทรัสต์ฯ จะต้องดำรงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวม (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ให้ต่ำกว่า 60% และอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ให้เกินกว่า 1.2 เท่า ณ เดือนมีนาคม 2563 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวม (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ของทรัสต์ฯ เท่ากับ 41% ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้และเงินกู้จากธนาคารต่อไปได้
สภาพคล่องที่เพียงพอสำหรับปี 2563: แม้จะคาดการณ์ว่ารายได้ค่าเช่าและค่าบริการในปี 2563 จะลดลง แต่ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารสภาพคล่องได้อย่างเพียงพอในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ ณ เดือนมีนาคม 2563 แหล่งเงินทุนของทรัสต์ฯ ประกอบด้วย เงินสดในมือจำนวน 182 ล้านบาท และเงินทุนในหลักทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมซึ่งเป็นเงินฝากประจำและเงินลงทุนในกองทุนรวมจำนวน 968 ล้านบาท นอกจากนี้ ณ เดือนเมษายน 2563 ทรัสต์ฯ ยังมีวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้ซึ่งไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 5.2 พันล้านบาทและสามารถยกเลิกได้จำนวน 4.2 พันล้านบาท
ทั้งนี้ ยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานในปี 2563 จะเท่ากับ 2.3 พันล้านบาท อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ ไม่มีภาระหนี้ที่ถึงกำหนดชำระในปี 2563 แต่ทรัสต์ฯ ยังมีค่าใช้จ่ายฝ่ายทุนสำหรับการปรับปรุงโรงแรมฮิลตัน พัทยาจำนวน 316 ล้านบาทในปี 2563 และการปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 จำนวน 1.0-1.2 พันล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2563 ถึงปลายปี 2564 รวมถึงการจ่ายผลตอบแทนที่ไม่น้อยกว่า 90% ของรายได้จากการลงทุนสุทธิที่ปรับปรุงแล้วอีกด้วย
ทริสเรทติ้งประเมินว่า สภาพคล่องของทรัสต์ฯ จะได้รับแรงกดดันมากขึ้นในปี 2564 เนื่องจากทรัสต์ฯ ต้องหาแหล่งเงินทุนเพื่อมาทดแทนภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระจำนวน 1.06 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 5.4 พันล้านบาทและเงินกู้ระยะยาวจำนวน 5.3 พันล้านบาท ทั้งนี้ จากผลการดำเนินงานที่คาดว่าจะปรับดีขึ้นในปี 2564 และการสนับสนุนที่ดีจากผู้สนับสนุน ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะไม่ประสบปัญหาในการจัดหาแหล่งเงินทุนเพื่อรองรับภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระดังกล่าว และยังคาดว่าทรัสต์ฯ จะมีวงเงินกู้สำรองที่เพียงพอเพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
-ทรัสต์ฯ ให้ส่วนลดค่าเช่า 30%-40% ในปี 2563 และ 5% ในปี 2564 สำหรับศูนย์การค้าทุกแห่ง
-รายได้ค่าเช่าและค่าบริการของทรัสต์ฯ ลดลง 30% ในปี 2563 และคาดว่ารายได้ค่าเช่าและค่าบริการจะอยู่ในช่วง 7-8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564
-แผนลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมและแผนเพิ่มทุนจะดำเนินการแล้วเสร็จภายในปี 2564
แนวโน้มอันดับเครดิต "Negative" หรือ "ลบ" สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงปี 2563 และภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นซึ่งเป็นผลมาจากการชะลอแผนการเพิ่มทุน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจปรับลดลงหากสถานการณ์การแพร่ระบาดเป็นไปในทิศทางที่ทำให้ทริสเรทติ้งเชื่อว่าผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ ปรับตัวลดลงมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ หรือแนวโน้มการเพิ่มทุนในปี 2564 ไม่มีความชัดเจน
ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจปรับเป็น "Stable" หรือ "คงที่" หากทรัสต์ฯ สามารถเพิ่มทุนและลดภาระหนี้จนทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์รวมต่ำกว่า 35% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่ำกว่า 5 เท่า