ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.มั่นคงเคหะการ (MK) ที่ระดับ "BBB-" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงความยอมรับในตราสินค้าของบริษัทในโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ตลอดจนความสามารถในการทำกำไรที่ค่อนข้างต่ำจากการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและต้นทุนที่สูงขึ้นจากการเปิดตัวธุรกิจดูแลสุขภาพในปี 2563 รวมถึงภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูงของบริษัท ในขณะเดียวกัน อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยังคงยืดเยื้อซึ่งอาจสร้างแรงกดดันมากยิ่งขึ้นต่อทั้งธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจดูแลสุขภาพของบริษัท
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
- ตราสินค้าเป็นที่ยอมรับในกลุ่มสินค้าที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงต่ำ สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทภายใต้ตราสัญลักษณ์ "ชวนชื่น" นั้นเป็นที่รู้จักอย่างดีในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงต่ำ โดยบริษัทเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งมีราคาเฉลี่ยต่อหลังที่ 3-7 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ แม้ว่าบริษัทได้ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 ลงถึง 63% เมื่อเทียบกับปีก่อนโดยมีมูลค่าอยู่ที่ 1.68 พันล้านบาท แต่รายได้จากการจำหน่ายที่อยู่อาศัยกลับลดลงเพียง 6% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยอยู่ที่ระดับ 2.46 พันล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบริษัทเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ยอดขายรอการรับรู้รายได้จึงมีไม่มาก ดังนั้น รายได้ของบริษัทจึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่และยอดโอนในปีนั้น ๆ ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2563 บริษัทมีโครงการเหลือขายจำนวน 25 โครงการซึ่งประกอบด้วยโครงการแนวราบ 24 โครงการและโครงการคอนโดมิเนียม "พาร์ค คอร์ท" อีก 1 โครงการซึ่งมีมูลค่ารวม 7.34 พันล้านบาท บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ในปี 2564 อีก 3 โครงการซึ่งมีมูลค่ารวม 2.19 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 2.63-2.82 พันล้านบาทต่อปีในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า
- สัดส่วนรายได้จากธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำเพิ่มมากขึ้น ภายใต้กลยุทธ์ในการกระจายความหลากหลายทางธุรกิจ บริษัทได้เริ่มลงทุนในธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำมาตั้งแต่ปี 2558 ปัจจุบันธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำของบริษัทประกอบด้วยโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าซึ่งตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราดและถนนเทพารักษ์ รวมถึงโครงการอพาร์ทเมนท์ให้เช่าบนถนนสุขุมวิท 77 และธุรกิจดูแลสุขภาพภายใต้ตราสัญลักษณ์ "RAKxa" รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 500 ล้านบาทในปี 2563 จากระดับต่ำกว่า 100 ล้านบาทในปี 2558 บริษัทรับรู้กำไรที่จำนวน 263 ล้านบาทจากการจำหน่ายโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าพื้นที่ 130,092 ตารางเมตรเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT) ซึ่งเพิ่งจัดตั้งขึ้นมาใหม่ โดยบริษัทและ บริษัท ฟินันซ่า จำกัด (มหาชน) มีสัดส่วนการถือหุ้นในทรัสต์ฯ ดังกล่าวรวมกันทั้งสิ้น 30%
ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 3.73-4.22 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของบริษัทคาดว่าจะลดลงเหลือ 70% ภายในปี 2566 จากที่ระดับประมาณ 80% ในปี 2563 รายได้จากธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าให้เช่ารวมทั้งค่าธรรมเนียมบริหารจัดการทรัสต์ฯ คาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 500-700 ล้านบาทต่อปี ในขณะที่รายได้จากธุรกิจดูแลสุขภาพและธุรกิจอื่น ๆ น่าจะอยู่ที่ระดับ 200-600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566 ส่วนอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 20%-25% ในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า
- ผลการดำเนินงานยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2564 จะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันจากภาวะการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้นในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและจากการเปิดตัวธุรกิจดูแลสุขภาพ ทั้งนี้ ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าธุรกิจดูแลสุขภาพจะฉุดให้ผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วงเวลา 2-3 ปีข้างหน้าลดต่ำลง โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักของ RAKxa คือลูกค้าจากต่างประเทศซึ่งยังคงไม่สามารถเดินทางมาประเทศไทยได้เนื่องจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ในขณะที่รายได้จากลูกค้าภายในประเทศแต่เพียงอย่างเดียวนั้นก็อาจไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมต้นทุนคงที่ได้
ความสามารถในการทำกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยก็จะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันจากภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและอุปสงค์ที่ชะลอตัวลงด้วยเช่นกัน โดยคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 28% ในช่วงปี 2564-2566 จากระดับ 25% ในปี 2563 ซึ่งยังเป็นตัวเลขที่ถือว่าต่ำกว่าที่บริษัทเคยทำได้ในอดีตที่ระดับเกินกว่า 30% อย่างไรก็ตาม รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและค่าธรรมเนียมบริหารจัดการทรัสต์ฯ ที่ระดับประมาณ 500-700 ล้านบาทต่อปีและอัตรากำไรขั้นต้นที่ระดับ 57%-61% นั้นน่าจะช่วยพยุงผลกำไรของบริษัทเอาไว้ได้ในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า
- ความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19
ทริสเรทติ้งคาดว่าอุปสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในปี 2564 จะเติบโตเพียงเล็กน้อยจากปี 2563 โดยมีปัจจัยสนับสนุนคืออัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจหลังจากการฉีดวัคซีนให้แก่ประชาชนทั่วไป นอกจากนี้ การขยายมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจรวมทั้งการลดค่าโอนและจดจำนองสำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทก็น่าจะช่วยกระตุ้นอุปสงค์ที่อยู่อาศัยได้
อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความเสี่ยงที่มีนัยสำคัญต่อการฟื้นตัวและผลกำไรในอนาคตของผู้ประกอบการหากการกระจายวัคซีนมีความล่าช้า อีกทั้งหนี้เสียในกลุ่มผู้กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นก็ส่งผลให้นโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดยิ่งขึ้น ดังนั้น กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงเมื่อบวกกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นก็จะยังคงส่งผลกดดันต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยต่อไปโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายของบริษัท
เนื่องจากอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียมจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศที่ชะลอตัวลง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จึงได้เปลี่ยนมามุ่งเน้นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งยังเป็นที่ต้องการค่อนข้างสูง ในขณะเดียวกันผู้ซื้อในตลาดนี้ยังเป็นกลุ่มเป้าหมายของบริษัทอีกด้วย ดังนั้น การแข่งขันที่ทวีความรุนแรงในตลาดกลุ่มนี้อาจกดดันอัตรากำไรของบริษัทในระยะสั้นถึงปานกลางได้
- ภาระหนี้ยังคงอยู่ในระดับสูง ทริสเรทติ้งคาดการณ์ว่าระดับภาระหนี้ของบริษัทจะแกว่งตัวอยู่ในช่วง 55%-60% ในระยะเวลา 3 ปีข้างหน้า ภายใต้กลยุทธ์ทางธุรกิจ บริษัทได้ขยายกิจการไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำเพื่อให้มีกระแสรายได้ที่แน่นอน อย่างไรก็ตาม เงินลงทุนที่สูงในธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำก็ทำให้บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2558 โดยอัตราส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 36% ในปี 2558 จากระดับ 20% ในปี 2557 และสูงเกินกว่าระดับ 50% มาตั้งแต่ปี 2560 และ ณ สิ้นปี 2563 อัตราส่วนดังกล่าวก็อยู่ที่ระดับ 60% ในขณะเดียวกัน อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายก็เพิ่มขึ้นอย่างมากมาอยู่ที่ 15 เท่าในปี 2563 จาก 7.3 เท่าในปี 2560 โดย ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2563 บริษัทมีภาระหนี้คงค้างจำนวน 9.32 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินจำนวน 1.51 พันล้านบาท เงินกู้จากธนาคารจำนวน 1.98 พันล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 5.83 พันล้านบาท ทั้งนี้ ภาระหนี้จำนวนประมาณ 1.98 พันล้านบาทของบริษัทมีที่ดินและ/หรือโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน
ในช่วง 3 ปีข้างหน้าบริษัทมีแผนจะเปิดตัวเฉพาะโครงการแนวราบมูลค่าประมาณ 2-2.5 พันล้านบาทต่อปีและใช้เงินลงทุนเพื่อขยายโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าอีกประมาณ 650-800 ล้านบาทต่อปีเท่านั้น บริษัทมีแผนจะขายที่ดินเปล่ามูลค่าประมาณ 900 ล้านบาทและขายสินทรัพย์ให้เช่าจากโครงการร่วมทุนเข้าทรัสต์ฯ ภายในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ ซึ่งเงินในส่วนนี้จะช่วยลดภาระหนี้ของบริษัท ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ในช่วง 57%-58% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับ 9-12 เท่าในช่วงระหว่างปี 2564-2566
- สภาพคล่องของบริษัทมีความตึงตัว สภาพคล่องของบริษัทมีความตึงตัวแต่ยังคงจัดการได้ บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้านับจากเดือนธันวาคม 2563 เป็นต้นไปที่จำนวน 4.06 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 2.37 พันล้านบาท ตั๋วแลกเงินจำนวน 1.51 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 149 ล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 28 ล้านบาท บริษัทได้ต่ออายุตั๋วแลกเงินที่ครบกำหนดในไตรมาสแรกของปี 2563 ทั้งหมดแล้วและมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนที่เหลือ ส่วนตั๋วแลกเงินที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2564 นั้นก็คาดว่าส่วนใหญ่จะมีการต่ออายุเช่นเดียวกัน
ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2563 แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบไปด้วยเงินสดจำนวนประมาณ 124 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกประมาณ 200 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 450 ล้านบาท อีกทั้งบริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันคิดเป็นมูลค่าทางบัญชีอยู่ที่จำนวน 1.18 พันล้านบาทซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสำหรับการขอวงเงินสินเชื่อใหม่ได้หากจำเป็น นอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ในระหว่างการหาวงเงินสำรองจากสถาบันการเงินเพื่อเสริมสภาพคล่องอีกด้วย
ข้อกำหนดทางการเงินของหุ้นกู้และเงินกู้ธนาคารระบุให้บริษัทต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2563 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.5 เท่าและ 1.7 เท่าตามลำดับ ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
-รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในช่วง 3.73-4.22 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
-อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 30%-36% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับประมาณ 20%-25% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
-เงินทุนสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 600 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
-เงินลงทุนสำหรับธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 660-770 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2564-2566
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะรักษาผลการดำเนินงานและคงสถานะทางการเงินได้ตามที่คาดหมาย โดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนน่าจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 60% ในขณะที่อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายน่าจะอยู่ในระดับเกินกว่า 20% ในระหว่างปี 2564-2566
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้หากบริษัทประสบความสำเร็จในการสร้างความหลากหลายทางธุรกิจโดยการขยายไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำและ/หรือหากบริษัทสามารถลดระดับการก่อหนี้ลงได้ ในทางกลับกัน อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงจากระดับที่คาดไว้อย่างมีนัยสำคัญ