ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. ปริญสิริ (PRIN) ที่ระดับ "BBB-" พร้อมแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่"
อันดับเครดิตองค์กรสะท้อนถึงฐานรายได้ของบริษัทที่มีขนาดค่อนข้างเล็ก ความสามารถในการทำกำไรที่น่าพอใจ ภาระหนี้ที่ปรับตัวสูงขึ้น และสภาพคล่องที่เพียงพอ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านในระยะปานกลาง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
- ฐานรายได้ค่อนข้างเล็ก ฐานรายได้ของบริษัทมีขนาดค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตรายอื่น รายได้ของบริษัทอยู่ระหว่าง 1.8-2.5 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2561-2564 คิดเป็น 1% ของรายได้รวมของผู้ประกอบการทั้ง 24 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง ยอดผู้ติดเชื้อระลอกใหม่จากโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19)ที่เพิ่มขึ้นและการปิดไซต์ก่อสร้างในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2564 เป็นอีกสาเหตุที่ทำให้บริษัทต้องเลื่อนเปิดโครงการใหม่และเกิดความล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อบ้าน ส่งผลให้รายได้ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 2.28 พันล้านบาท ลดลง 4.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน บริษัทเปิดโครงการทาวน์เฮ้าส์เพียง 2 โครงการมูลค่า 1.9 พันล้านบาทน้อยกว่าที่ตั้งเป้าตอนแรกที่ 2.6 พันล้านบาท
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่ารายได้ของบริษัทจะค่อย ๆ เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 2.4 พันล้านบาทในปี 2565 และ 2.8-3.2 พันล้านบาทต่อปีในปี 2566-2567 ภายใต้สมมติฐานที่บริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้นมูลค่าประมาณ 3.7-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า โครงการใหม่ของบริษัทยังคงเน้นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยทาวน์เฮ้าส์จะอยู่ที่ระดับราคาหลังละ 2-4 ล้านบาท และบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดอยู่ที่ระดับราคาหลังละ 4-7 ล้านบาท
ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวน 18 โครงการ โดยมีมูลค่ารวมทั้งหมด (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ประมาณ 7.43 พันล้านบาท ซึ่งประกอบไปด้วยโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในสัดส่วน 46% โครงการทาวน์เฮ้าส์ 34% และโครงการคอนโดมิเนียมเตี้ยอีก 20% ยอดขายรอการรับรู้รายได้ ณ สิ้นปี 2564 อยู่ที่ 229 ล้านบาท ดังนั้น รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของบริษัทจึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่และยอดโอนในปีนั้น ๆ
- ความสามารถในการทำกำไรอยู่ในระดับน่าพอใจ ทริสเรทติ้งคาดหมายว่าบริษัทจะสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจไว้ได้ในอีก 3 ปีข้างหน้า แม้ว่ารายได้ของบริษัทจะลดลงในปี 2564 แต่ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทยังคงอยู่ในระดับที่น่าพอใจจากการควบคุมต้นทุนการก่อสร้างที่ดีขึ้นและต้นทุนที่ดินที่ต่ำในบางโครงการ อัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 37.5% ในปี 2564 จากระดับ 32%-35% ในระหว่างปี 2561-2563 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทก็เพิ่มขึ้นเช่นกันโดยอยู่ที่ระดับ 29% ในปี 2564 จากระดับ 23%-27% ในปี 2561-2563
ในอนาคต ทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรจะลดลงแต่ยังคงอยู่ในระดับที่สอดคล้องกับอุตสาหกรรม การแข่งขันที่รุนแรงในอุตสาหกรรมและต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นคาดว่าจะส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้น และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ที่ระดับ 32% และ 24% ตามลำดับ ในปี 2565-2567 ดังนั้น คาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 550-780 ล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน
- เป็นปีที่มีความท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ทริสเรทติ้งคาดว่าอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2565 จะเติบโตที่ระดับ 5%-10% จากปีก่อนหน้าโดยมีปัจจัยสนับสนุนคือแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจากผลกระทบของโรคโควิด 19 ที่มีสัญญาณบรรเทาเบาบางลง นอกจากนี้ การขยายระยะเวลาผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยยังคงเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-value Ratio -- LTV) ให้อยู่ที่ระดับ 100% จาก 70%-90% สำหรับที่อยู่อาศัยทุกประเภทและการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทไปจนถึงสิ้นปี 2565 นั้นน่าจะช่วยกระตุ้นอุปสงค์ที่อยู่อาศัยให้เติบโตขึ้นได้ในปีนี้
อย่างไรก็ตาม ยังคงมีประเด็นที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อีกหลายประการในระยะสั้นถึงปานกลางนี้ โดยการแข่งขันในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยจะยังคงรุนแรงต่อไปโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ไม่แพง ดังนั้น บริษัทจึงจำเป็นต้องมีการปรับปรุงพัฒนาสินค้าอย่างต่อเนื่องเพื่อให้สอดคล้องกับอุปสงค์ของตลาดเพื่อให้ยังคงสถานะการแข่งขันได้ในตลาด นอกจากนี้ หนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นก็อาจส่งผลทำให้กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสินค้าบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ในขณะที่การปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นก็ยังคงเป็นประเด็นท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ
- ภาระหนี้ปรับตัวสูงขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยแต่ยังคงอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 50% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยที่งบประมาณซื้อที่ดินจะอยู่ที่ระดับราว ๆ 1 พันล้านบาทต่อปี อีกทั้ง เมื่อเร็ว ๆ นี้บริษัทได้จัดตั้ง บริษัท ปริญอินเวสท์ เพื่อหาโอกาสในการลงทุนในบริษัทที่เกี่ยวข้องกับเทคโนโลยีในต่างประเทศ โดยเงินลงทุนเริ่มแรกในปี 2565 อยู่ที่ราว 100 ล้านบาท ภายใต้แผนการลงทุนของบริษัท ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 48%-49% ในปี 2565-2567 จากระดับ 45% ณ สิ้นปี 2564 เมื่อพิจารณากำไรที่คาดว่าจะอ่อนตัวลงและภาระหนี้ที่ปรับตัวสูงขึ้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 5%-7% ในช่วงปีประมาณการ
ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 5.27 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินจำนวน 190 ล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 1.73 พันล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 3.35 พันล้านบาท ทั้งนี้ หนี้ประมาณ 1.73 พันล้านบาทของภาระหนี้ทั้งหมดของบริษัทเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน เนื่องจากอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทมีสัดส่วนอยู่ที่ 33% ซึ่งต่ำกว่าอัตราส่วน 50% ตาม "เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้" ของทริสเรทติ้ง ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบในด้านลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน
- สภาพคล่องเพียงพอ ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอที่จะคืนหนี้จนถึงสิ้นปี 2565 ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 566 ล้านบาท เงินลงทุนในกองทุนตราสารหนี้จำนวน 931 ล้านบาท และวงเงินจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีก 175 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 240 ล้านบาท อีกทั้งบริษัทยังมีที่ดินที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันคิดเป็นมูลค่าทางบัญชีอยู่ที่จำนวน 2.62 พันล้านบาทซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักประกันสำหรับขอวงเงินสินเชื่อใหม่ได้หากจำเป็น บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้า จำนวน 1.01 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินจำนวน 190 ล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 821 ล้านบาท บริษัทได้ชำระหุ้นกู้จำนวน 500 ล้านบาทที่ครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนมกราคม 2565 และตั๋วแลกเงินที่ครบกำหนดทั้งหมดด้วยหุ้นกู้ใหม่ บริษัทมีแผนจะรีไฟแนนซ์หุ้นกู้ที่เหลือที่จะครบกำหนดไถ่ถอนด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่
ตามข้อกำหนดทางการเงินที่ระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน และอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.1 เท่า และ 1.3 เท่าตามลำดับ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
- รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 2.4-3.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
- อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 32% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับประมาณ 24% ในปี 2565-2567
- เปิดโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่าประมาณ 3.7-5 พันล้านบาทต่อปี โดยงบประมาณซื้อที่ดินจะอยู่ที่ระดับ 1 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
- เงินลงทุนในต่างประเทศอยู่ที่ระดับ 100 ล้านบาท ในปี 2565
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินเอาไว้ได้ตามเป้าหมาย ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสร้างรายได้ที่ระดับ 2.4-3.2 พันล้านบาทและจะคงอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายไว้ที่ระดับ 24% ในปี 2565-2567 โดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะคงอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 50% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ระดับเกินกว่า 5% ในช่วงปีประมาณการ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถขยายฐานรายได้และผลกำไรได้อย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่ยังคงสถานะทางการเงินที่ระดับปัจจุบันเอาไว้ได้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่ทริสเรทติ้งคาดการณ์ไว้