บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ บมจ. แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่ระดับ "BBB" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" ในขณะเดียวกันทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 1.5 พันล้านบาทที่ระดับ "BBB" ด้วย โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปชำระคืนหนี้และใช้ในการดำเนินงาน
อันดับเครดิตสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นผลมาจากการมีบริการหลังการขายที่ดี นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงการที่บริษัทมีสินค้าที่ไม่หลากหลายทั้งในแง่ของประเภทและระดับราคา รวมถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยาวนานซึ่งมีแนวโน้มที่จะยังคงสร้างแรงกดดันต่อความต้องการคอนโดมิเนียมและผลการดำเนินงานของบริษัทต่อไปอีกด้วย
ผลการดำเนินงานของบริษัทได้รับผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการที่บังคับใช้ในปี 2562 รวมถึงการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยังดำเนินอยู่อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563 ทั้งนี้ ยอดขายสุทธิของบริษัทเท่ากับ 2.7 พันล้านบาทในปี 2562 และ 4-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564 ซึ่งต่ำกว่ายอดขายสุทธิ 1.1-1.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2561 ค่อนข้างมาก รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทลดลง 25% จากปีก่อนหน้าเป็น 5.6 พันล้านบาทในปี 2564 ทริสเรทติ้งมองว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทน่าจะอยู่ที่ระดับต่ำสุดในปี 2564 แล้ว และจะปรับดีขึ้นเป็น 7.0-7.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีโครงการระหว่างการพัฒนาจำนวน 45 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 1.9 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนคิดเป็น 68% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการบ้านจัดสรร ทั้งนี้ ยูนิตที่ระดับราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทคิดเป็น 74% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด นอกจากนี้ บริษัทยังมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเหลือขายมูลค่า 7.8 พันล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 40% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ซึ่งจะสามารถรับรู้รายได้ทันทีเมื่อขาย บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2564 เพียง 3 พันล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะส่งมอบและรับรู้รายได้จำนวน 2.8 พันล้านบาทในปีนี้ และจำนวน 0.2 พันล้านบาทในปี 2566
ดังนั้น รายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2565-2566 ของบริษัทต้องพึ่งพายอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและโครงการบ้านจัดสรรเป็นอย่างมาก
ทั้งนี้ มีความเป็นไปได้ว่าความต้องการคอนโดมิเนียมจะยังคงชะลอตัวตลอดทั้งปี 2565 โดยคาดว่าผู้ประกอบการหลาย ๆ รายจะยังคงใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายของคอนโดมิเนียม จึงทำให้คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยของบริษัทจะเท่ากับ 29% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมตลอดช่วงประมาณการ และยังคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทจะอยู่ประมาณ 1.0-1.2 พันล้านบาทต่อปีและอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จะอยู่ที่ประมาณ 15% อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอาจส่งผลให้อัตรากำไรสุทธิของบริษัทลดลงต่ำกว่า 10% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม
ตามประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงอ่อนตัวในช่วงปี 2565-2566 ประกอบกับการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องทั้งในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างอาคารสำนักงานภายใต้การร่วมทุน ทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงตลอดช่วงประมาณการ โดยคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA น่าจะยืนอยู่ที่ระดับสูงเกินกว่า 10 เท่า และยังคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะต่ำกว่า 5% ในช่วงปี 2565-2566 อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ระดับประมาณ 50% เอาไว้ได้
ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวม (ตามการพิจารณาลำดับชั้นในการได้รับคืน) เท่ากับ 1.04 หมื่นล้านบาท ซึ่งรวมถึงหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 4.4 พันล้านบาท ทั้งนี้ หนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนประกอบด้วยหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทแม่และบริษัทย่อยต่าง ๆ เนื่องจากอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมอยู่ที่ 42% ซึ่งน้อยกว่า 50% ตาม "เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้" ของทริสเรทติ้ง ทริสเรทติ้งจึงพิจารณาว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญเมื่อพิจารณาจากลำดับชั้นในการได้รับชำระคืนต่อสินทรัพย์ของบริษัท
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 7.1 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 4.8 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 2.2 พันล้านบาท และเงินกู้ระยะยาว 0.1 พันล้านบาท
ทั้งนี้ แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 0.3 พันล้านบาท วงเงินสินเชื่อเพื่อใช้ในการดำเนินงานที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 2.4 พันล้านบาท และวงเงินสินเชื่อโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวน 0.9 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2565 จะอยู่ที่ประมาณ 0.5 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินเปล่าที่ปลอดภาระค้ำประกันมูลค่าตามบัญชีจำนวน 0.3 พันล้านบาท และสินค้าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ของบริษัท ซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีอีกจำนวน 7.2 พันล้านบาทที่สามารถนำไปเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินกู้ยืมจากธนาคารได้ในกรณีที่จำเป็นอีกด้วย
โดยปกติบริษัทจะใช้ตั๋วแลกเงินระยะสั้นและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นสำหรับซื้อที่ดินและใช้หุ้นกู้เป็นแหล่งเงินทุนในการก่อสร้าง ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปลี่ยนตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเพื่อซื้อที่ดินมูลค่า 1.7 พันล้านบาทให้เป็นเงินกู้โครงการระยะยาวในภายหลัง นอกจากนี้ บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ส่วนใหญ่ที่จะครบกำหนด
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ตามที่คาดการณ์ และบริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้ได้ตามแผน นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ที่ประมาณ 15% และรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ประมาณ 50% เอาไว้ได้ตลอดช่วงประมาณการ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงไปอีก ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับดีขึ้นหากผลการดำเนินงานของบริษัทดีขึ้นกว่าที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับสูงกว่า 10% ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง