ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรให้แก่ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ที่ระดับ ?BBB-? พร้อมแนวโน้มอันดับเครดิต Negative หรือ ลบ
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะของบริษัทที่เป็นบริษัทย่อยหลัก (Core Subsidiary) ของ บมจ.มั่นคงเคหะการ (MK) (ได้รับอันดับเครดิต BBB- แนวโน้ม Negative หรือ ลบ จากทริสเรทติ้ง) โดยอันดับเครดิตของบริษัทนั้นอยู่ในระดับเดียวกับและเคลื่อนไหวไปตามทิศทางอันดับเครดิตของบริษัทแม่ตาม เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตแบบกลุ่ม (Group Rating Methodology) ของทริสเรทติ้ง
ในฐานะที่เป็นบริษัทย่อยหลักของกลุ่ม ธุรกิจของบริษัทจึงมีความสอดคล้องกับกลยุทธ์ของกลุ่มและบริษัทได้รับการคาดหมายว่าจะเป็นผู้สร้างกำไรรายใหญ่ให้แก่กลุ่มในระยะยาว ทั้งนี้ ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่าบริษัทแม่มีแนวโน้มเป็นอย่างสูงที่จะให้ความช่วยเหลือที่จำเป็นในยามที่บริษัทมีปัญหาทางการเงิน
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
- มีสถานะเป็นบริษัทย่อยหลักของ MK ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีฐานะเป็นบริษัทย่อยหลักของกลุ่ม MK โดยบ MK ได้กลายมาเป็นผู้ถือหุ้นหลักของบริษัทในสัดส่วน 100% มาตั้งแต่ปี 2558 ทั้งนี้ บมจ.เอฟเอ็นเอส โฮลดิ้งส์ (FNS) (เดิมชื่อ บมจ.ฟินันซ่า) เคยเป็นผู้ถือหุ้นหลักของบริษัทในสัดส่วน 36.4% ก่อนที่ MK จะเข้ามาถือหุ้น 100% ในบริษัทโดยวิธีการแลกหุ้นบางส่วนในเดือนธันวาคม 2558 ซึ่งการซื้อกิจการของบริษัทได้สร้างความหลากหลายให้แก่ธุรกิจของ MK จากเดิมที่มีเพียงธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อขายมาเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าเพื่อเช่าและเพื่อขาย
บริษัทได้กลายมาเป็นผู้สร้างกำไรรายสำคัญของ MK โดยนำส่งกำไรมากกว่า 40% ของกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ทั้งหมดของกลุ่มบริษัทมาตั้งแต่ปี 2562 และ ณ สิ้นปี 2564 สินทรัพย์ของบริษัทมีสัดส่วนคิดเป็น 35% ของสินทรัพย์รวมของกลุ่มบริษัท ในขณะที่ภาระหนี้มากกว่า 33% ของบริษัทเป็นเงินกู้จากบริษัทมั่นคงเคหะการซึ่งเป็นบริษัทแม่ ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสร้างผลกำไรให้แก่กลุ่มคิดเป็นสัดส่วน 40%-46% ในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า
- สถานะทางการตลาดของบริษัทเริ่มเป็นที่รู้จักมากขึ้น ทริสเรทติ้งมองว่าสถานะทางการตลาดของบริษัทในฐานะผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้านั้นมีการปรับตัวดีขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยบริษัทพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าในเขตพื้นที่บางกอกฟรีเทรดโซน (BFTZ) ในจังหวัดสมุทรปราการ
ปัจจุบันสินทรัพย์ของบริษัทประกอบด้วยคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปในพื้นที่โครงการ 4 แห่ง ได้แก่ 1) BFTZ 1 ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนบางนา-ตราด กม. 23 2) BFTZ 2 ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนเทพารักษ์ และ 3) BFTZ 3 และ 4) BFTZ 6 ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนบางนา-ตราด กม. 19
เนื่องจาก 73% ของสินทรัพย์ที่บริษัทมีอยู่นั้นตั้งอยู่ในพื้นที่เขตประกอบการเสรี (Free Trade Zone) บริษัทจึงได้รับผลตอบรับที่ดีจากผู้เช่าในกลุ่มนำเข้าและส่งออก โดยอัตราการให้เช่าเฉลี่ย (OR) ยังคงอยู่ที่ระดับเกินกว่า 80% มาตั้งแต่ปี 2559 ยกเว้นในไตรมาสที่ 3 ของปี 2563 ที่ต่ำลงเล็กน้อยเนื่องจากบริษัทมีการขายสินทรัพย์ที่มีอัตราการให้เช่าเฉลี่ยสูงเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล (PROSPECT) โดย ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดรวม 164,890 ตารางเมตร (ตร.ม.) มีอัตราการให้เช่าเฉลี่ยที่ระดับ 86% และมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย (ARR) ที่จำนวน 179 บาท/ตร.ม./เดือน
นอกเหนือจากสินทรัพย์ของบริษัทเองแล้ว บริษัทยังได้ร่วมมือกับหุ้นส่วนทางธุรกิจอีก 2-3 รายในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมเพิ่มเติมอีกด้วย โดยในปี 2559 บริษัทได้ร่วมกับ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ อินดัสเทรียล (ประเทศไทย) จำกัด (เดิมชื่อ บริษัท ไทคอน โลจิสติกส์ พาร์ค จำกัด) ในการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนชื่อ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ บีเอฟทีแซด จำกัด เพื่อพัฒนาคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปในพื้นที่ BFTZ 1 โดยบริษัทถือหุ้นในสัดส่วน 40%
ต่อมาในปี 2564 บริษัทได้ร่วมกับ บมจ.แสนสิริ (SIRI) ในการก่อตั้ง บริษัท บีเอฟทีแซด บางปะกง จำกัด (BFTZB) เพื่อทำการพัฒนาคลังสินค้าและอาคารโรงงานให้เช่าในจังหวัดฉะเชิงเทราโดยจะมีพื้นที่ให้เช่าทั้งสิ้นประมาณ 186,000 ตร.ม. ในขณะเดียวกัน บริษัทยังได้จัดตั้งบริษัทร่วมทุนร่วมกับ FNS ภายใต้ชื่อ บริษัท บีเอฟทีแซด วังน้อย จำกัด (BFTZW) เพื่อทำการพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าทั้งที่เป็นแบบสร้างตามความต้องการของลูกค้าประมาณ 88,000 ตร.ม.และแบบสำเร็จรูปในจังหวัดอยุธยา โดยโครงการดังกล่าวจะมีพื้นที่ให้เช่าทั้งสิ้นประมาณ 110,000 ตร.ม.
- รายได้และกำไรมีขนาดค่อนข้างเล็กและผันผวน บริษัทมีรายได้และกำไรที่มีขนาดค่อนข้างเล็กและผันผวนเมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตรายอื่น ๆ โดยบริษัทมีรายได้ในช่วง 431 ล้านบาทจนถึงระดับ 1.3 พันล้านบาทในระหว่างปี 2562-2564 โดยขึ้นอยู่กับมูลค่าสินทรัพย์ที่ขายในแต่ละปี ในขณะเดียวกัน EBITDA ของบริษัทก็มีความผันผวนเช่นกันโดยแกว่งตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 340-650 ล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยมีปัจจัยสนับสนุนจากแผนการพัฒนาโครงการและแผนการขายสินทรัพย์เข้า PROSPECT ของบริษัทในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า อีกทั้งบริษัทยังคาดว่าจะได้รับรายได้จากค่าธรรมเนียมการบริหารสินทรัพย์จาก PROSPECT จาก BFTZW และจาก BFTZB อีกด้วย ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2565 พื้นที่ให้เช่าภายใต้การบริหารของบริษัทมีขนาดอยู่ที่ 387,093 ตร.ม. ซึ่งประกอบไปด้วยพื้นที่ให้เช่าของบริษัทที่ขนาด 164,890 ตร.ม. และพื้นที่ให้เช่าของ PROSPECT ที่ขนาด 222,203 ตร.ม.
บริษัทมีแผนจะพัฒนาพื้นที่ให้เช่าเพิ่มเติมที่ขนาด 116,896 ตร.ม. ในปี 2565 และที่ขนาดประมาณ 35,000-39,000 ตร.ม. ต่อปีในระหว่างปี 2566-2567 โดยบริษัทคาดว่าจะรักษาพื้นที่ให้เช่าของบริษัทเองเอาไว้ที่ขนาด 210,000-230,000 ตร.ม. เพื่อใช้สร้างรายได้ประจำ ซึ่ง EBITDA จากพื้นที่ให้เช่าของบริษัทเองนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 320-350 ล้านบาทต่อปี ส่วนพื้นที่ให้เช่าส่วนเกินจากนี้และโครงการภายใต้การร่วมทุนนั้นบริษัทจะขายเข้า PROSPECT เพื่อเพิ่มการรับรู้รายได้และสร้างผลกำไร ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดการณ์ว่าบริษัทจะมีรายได้จากการดำเนินงานอยู่ที่ระดับประมาณ 1.1-2.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 และจะมี EBITDA อยู่ที่ระดับประมาณ 630-930 ล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน
- สินทรัพย์ลงทุนมีการกระจุกตัวโดยมีความเสี่ยงในการต่อสัญญาอยู่ในระดับปานกลาง ทริสเรทติ้งมองว่าสินทรัพย์ลงทุนของบริษัทมีการกระจุกตัวอย่างมีนัยสำคัญทั้งในแง่ของทำเลที่ตั้ง ผู้เช่า และสัญญาเช่า เนื่องจากพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดของบริษัทตั้งอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ ดังนั้น หากมีสถานการณ์ในท้องถิ่นที่ไม่น่าพึงพอใจเกิดขึ้นก็อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลการดำเนินงานของบริษัท ส่วนในแง่ของฐานผู้เช่าที่มีการกระจุกตัวนั้น ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายมีสัญญาเช่าพื้นที่คิดเป็น 43% ของพื้นที่ให้เช่ารวมของบริษัทและมีสัดส่วนคิดเป็น 44% ของรายได้ค่าเช่าและบริการในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ในขณะที่การสิ้นสุดสัญญาของผู้เช่ารายใหญ่นั้นก็อาจส่งผลให้เกิดผลกระทบในทางลบเป็นอย่างมากต่อผลการดำเนินงานของบริษัท นอกจากนี้ สัญญาเช่าส่วนใหญ่ของบริษัทก็มีอายุน้อยกว่า 3 ปีซึ่งจะสร้างความเสี่ยงในการต่อสัญญาเช่าให้แก่บริษัทได้ในทุก ๆ ปี
ทั้งนี้ ประมาณ 26% ของสัญญาเช่าพื้นที่ที่มีอยู่ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 จะหมดอายุในช่วงครึ่งหลังของปี 2565 ในขณะที่ 17% ของสัญญาเช่าจะหมดอายุในปี 2566 อีก 38% จะหมดอายุในปี 2567 และที่เหลือจะหมดอายุหลังจากนั้น อย่างไรก็ตาม บริษัทมีอัตราการต่ออายุของสัญญาในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาที่ระดับ 90% ในขณะที่อุปสงค์คลังสินค้าและโรงงานให้เช่าที่เพิ่มขึ้นจากการเติบโตอย่างรวดเร็วของกิจกรรมด้านอีคอมเมิร์ซรวมถึงการย้ายฐานการผลิตและห่วงโซ่อุปทานจากประเทศจีนมายังประเทศไทยจากผลของความตึงเครียดด้านการค้าระหว่างประเทศสหรัฐอเมริกาและจีนนั้นจะช่วยลดทอนความเสี่ยงดังกล่าวลงได้บางส่วน
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากทั้งผู้ประกอบการรายเดิมและรายใหม่รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจโลกก็อาจสร้างความท้าทายให้มีมากขึ้นได้ในอนาคต บริษัทมีความตั้งใจที่จะเพิ่มการตระหนักรู้เกี่ยวกับแบรนด์ของบริษัทในกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยผ่านช่องทางการตลาดที่หลากหลาย ทั้งนี้ ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะรักษาระดับอัตราการให้เช่าเฉลี่ยในส่วนที่เป็นสินทรัพย์ของบริษัทให้อยู่ในช่วง 85%-87% โดยมีอัตราการให้เช่าที่เติบโตปีละ 0.5%-1% ไว้ให้ได้
- ภาระหนี้สูง ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงจากแผนการลงทุนขนาดใหญ่ที่รออยู่ เงินลงทุนในการก่อสร้างโครงการของบริษัทในช่วงปี 2565-2567 ทั้งหมดจะอยู่ที่ประมาณ 2.4 พันล้านบาท ในขณะที่เงินลงทุนในการก่อสร้างโครงการ 2 แห่งซึ่งอยู่ภายใต้โครงการร่วมทุนจะอยู่ที่ประมาณ 1.2-1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 และ 300 ล้านบาทในปี 2567 อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทมีแผนจะขายโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปของบริษัทเข้า PROSPECT ทุกปี เมื่อรวมกับการขายที่ดินจำนวน 212 ไร่ภายใต้กิจการร่วมทุน BFTZB ให้แก่บุคคลภายนอกรายหนึ่งและการขายคลังสินค้าและโรงงานที่พัฒนาแล้วภายใต้กิจการร่วมทุนเข้า PROSPECT ในปี 2567 ก็น่าจะช่วยลดภาระเงินกู้ของบริษัทลงได้ส่วนหนึ่ง
ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัท (รวมภาระหนี้ตามสัดส่วนจากการร่วมทุน) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 72% ในช่วงปี 2565-2566 และจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 50% ในปี 2567 ภายหลังการขายสินทรัพย์เข้า PROSPECT ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ในช่วง 4%-6% ในระหว่างปี 2565-2566 และจะถึงระดับ 23% ในปี 2567 ซึ่ง ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 70% และ 2.5% ตามลำดับ
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 3.8 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 622 ล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 1.1 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 50 ล้านบาท เงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทแม่จำนวน 1.4 พันล้านบาท และตั๋วอาวัลค่าที่ซื้อดินอีกจำนวน 647 ล้านบาท ทั้งนี้ หนี้ประมาณ 1.8 พันล้านบาทของภาระหนี้ทั้งหมดของบริษัทเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทจึงมีสัดส่วนอยู่ที่ 47.5% ส่วนภาระหนี้ของโครงการร่วมทุนอยู่ที่ระดับ 4.5 พันล้านบาทซึ่งรวมอาวัลจำนวน 3.1 พันล้านบาท
- สภาพคล่องมีความตึงตัว ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องที่ตึงตัวแต่น่าจะยังคงอยู่ในวิสัยที่บริหารจัดการได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ข้อมูล ณ เดือนมีนาคม 2565 ระบุว่าบริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1.2 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจำนวน 322 ล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 182 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 50 ล้านบาท และตั๋วสัญญาใช้เงินระยะยาวซึ่งใช้อาวัลค่าที่ดินอีกจำนวน 647 ล้านบาท ในขณะที่แหล่งสภาพคล่องของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2565 ประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวนประมาณ 9 ล้านบาท
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานในปี 2565 อยู่ที่จำนวน 360 ล้านบาท โดยปกติแล้วบริษัทจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อใช้ชำระคืนหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอน ส่วนตั๋วสัญญาใช้เงินระยะยาวที่ใช้อาวัลค่าที่ดินนั้นบริษัทจะทดแทนด้วยเงินกู้โครงการระยะยาวในภายหลัง นอกจากนี้ บริษัท MK ก็น่าจะให้การสนับสนุนสภาพคล่องแก่บริษัทในยามที่จำเป็นอีกด้วย
ข้อกำหนดทางการเงินระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้อยู่ที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 1.5 เท่า และอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ที่ระดับเกินกว่า 1 เท่า ซึ่ง ณ เดือนธันวาคม 2564 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 1.5 เท่า 1.7 เท่า และ 0.8 เท่า ตามลำดับ ทั้งนี้ บริษัทได้ขอผ่อนผันกับทางผู้ให้กู้ในกรณีที่บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวแล้ว
แนวโน้มอันดับเครดิต Negative หรือ ลบ สะท้อนถึงแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทแม่และสะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะคงสถานะในการเป็นบริษัทย่อยหลักของบริษัทมั่นคงเคหะการต่อไป
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง เนื่องจากบริษัทมีสถานะเป็นบริษัทย่อยหลักของ MK อันดับเครดิตของบริษัทจึงอยู่ในระดับเดียวกับและเคลื่อนไหวไปตามทิศทางอันดับเครดิตของบริษัทแม่ ดังนั้น หากสถานะของบริษัทที่มีต่อกลุ่มมีความเสื่อมถอยลงก็จะส่งผลกระทบต่อการลดทอนอันดับเครดิตของบริษัทด้วยเช่นกัน