นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานผลสำรวจภาคสนามสะท้อนอุปทานและอุปสงค์ของในตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ระหว่างขาย สำหรับไตรมาส 3/66 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยได้ทำการสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย พบว่า อุปทานที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด 213,282 หน่วยเพิ่มขึ้น 8% หน่วยที่เปิดตัวใหม่ มีจำนวน 20,281 หน่วยลดลง 15.1% ขณะที่ยอดขายได้ใหม่จำนวน 18,223 หน่วย ลดลง 9.7% ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายในโครงการต่างๆมี จำนวน 195,059 หน่วย เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ผลการสำรวจแสดงให้ปริมาณอุปทานเห็นว่าในไตรมาส 3/66 มีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 213,282 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1,113,639 ล้านบาท โดยสัดส่วนหน่วยอาคารชุดที่เสนอขาย 38.7% หรือ 82,452 หน่วย มูลค่า 316,669 ล้านบาท และสัดส่วนบ้านจัดสรรที่เสนอขาย 61.3% หรือ 130,830 หน่วย มูลค่า 796,970 ล้านบาท ซึ่งพบว่า อาคารชุดมีหน่วยที่เสนอขายเพิ่มขึ้น 15.5% และบ้านจัดสรรมีหน่วยที่เสนอขายเพิ่มขึ้น 3.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ในช่วงเวลาดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวน 20,281 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 142,611 ล้านบาท โดยสัดส่วนหน่วยอาคารชุดเปิดขายใหม่ 36.4% หรือ 7,390 หน่วย มูลค่า 22,777 ล้านบาท และสัดส่วนบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ 63.6% หรือ 12,891 หน่วย มูลค่า 119,834 ล้านบาท ซึ่งพบว่าอาคารชุดมีหน่วยที่เปิดขายใหม่ลดลง 1.8% และบ้านจัดสรรมีหน่วยที่เปิดขายใหม่ลดลง 21.3% ขณะที่มูลค่าของอาคารชุดที่เปิดขายใหม่เพิ่มขึ้น 15.8% และมูลค่าบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่ลดลงเพียง 5.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้ว่าที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่เป็นกลุ่มที่อยู่ในระดับราคาที่สูงขึ้นกว่าปีก่อน
สำหรับด้านอุปสงค์ REIC สำรวจพบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ รวมทั้งสิ้น 18,223 หน่วย มูลค่า 99,058 ล้านบาท โดยสัดส่วนหน่วยอาคารชุดขายได้ใหม่ 42.8% หรือ 7,795 หน่วย มูลค่า 28,708 ล้านบาท และสัดส่วนบ้านจัดสรรขายได้ใหม่ 57.2% หรือ 10,428 หน่วย มูลค่า 70,350 ล้านบาท ซึ่งพบว่าอาคารชุดมีหน่วยที่ขายได้ใหม่ลดลง 4.7% และบ้านจัดสรรมีหน่วยที่ขายได้ใหม่ลดลง 13.1% ขณะที่ มูลค่าของอาคารชุดที่ขายได้ใหม่ลดลง 2.9% และมูลค่าบ้านจัดสรรที่ขายได้ใหม่ลดลง 15.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ พบว่า ทาวน์เฮ้าส์ มียอดขายที่ลดลงมากที่สุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 19.4% และ 21.5% รองลงมา คือ บ้านเดี่ยวก็ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 8.2% และ 17.3% ตามลำดับ
ขณะที่ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 3/66 ที่เพิ่มมากกว่ายอดขายใหม่ ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยมีหน่วยเหลือขายที่เพิ่มขึ้นมากถึง 10% แต่พบว่าหน่วยเปิดตัวใหม่ของบ้านจัดสรรมีจำนวนหน่วยที่เปิดตัวมากกว่ายอดขายได้ใหม่ถึง 2,463 หน่วย หรือ มากกว่าถึง 23.6% ในขณะที่อาคารชุดมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่น้อยกว่ายอดขายได้ใหม่ 405 หน่วย หรือ 5.2% แต่ยอดขายของอาคารชุดที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนทำให้ไม่สามารถดูดซับหน่วยเหลือขายที่เหลือสะสมมาจาก 6 ไตรมาสก่อนหน้าได้ ส่งผลให้ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย รวมทั้งสิ้น 195,059 หน่วย มูลค่า 1,014,581 ล้านบาท
โดยสัดส่วนหน่วยอาคารชุดเหลือขาย 38.3% หรือ 74,657 หน่วย มูลค่า 287,961 ล้านบาท และสัดส่วนบ้านจัดสรรเหลือขาย 61.7% หรือ 120,402 หน่วย มูลค่า 726,620 ล้านบาท ซึ่งพบว่าอาคารชุดมีหน่วยที่เหลือขายเพิ่มขึ้น 18.1% และบ้านจัดสรรมีหน่วยที่เหลือขายเพิ่มขึ้น 5.5% ขณะที่มูลค่าของอาคารชุดที่เหลือขายเพิ่มขึ้น 5.1% และมูลค่าบ้านจัดสรรที่เหลือขายเพิ่มขึ้น 21.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ดังนั้นภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 3/66 ได้เข้าสู่ภาวะที่มี การชะลอตัวของตลาดแล้ว ทั้งตลาดในกลุ่มบ้านจัดสรรและอาคารชุด โดยมียอดขายภาพรวมลดลง 9.7% และกลุ่มที่มียอดขายลดมากระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ที่มียอดขายลดลงถึง 17.1% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการลดลงจากยอดขายอาคารชุด ระดับราคา 2.01-5.00 ล้านบาท ที่มียอดขายลดลง 6.5% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการลดของยอดขายทาวน์เฮ้าส์ และระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ที่มียอดขายลดลง 17.9% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการลดจากยอดขายของบ้านเดี่ยว และมีข้อสังเกตว่า หน่วยเหลือขายของที่อยู่อาศัยประเภทตามระดับราคาที่กล่าวถึงนี้ พบการการสะสมเพิ่มเพิ่มในช่วง 3/66 ที่ผ่านมา และมีข้อสังเกตว่ายอดขายที่เกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มักเกิดจากขายได้ดีในช่วง 1-2 ไตรมาสที่มีการเปิดตัว หลังจากนั้นยอดขายโครงการที่เปิดมาระยะหนึ่งแล้วก็มักชะลอทำให้เกิดหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดมากขึ้น
REIC จัดอันดับทำเลที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน หรือ ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด 5 อันดับแรก พบว่าทำเลที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน อาคารชุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทำเลห้วยขวาง ? จตุจักร - ดินแดง มีหน่วยเหลือขายจำนวน 10,144 หน่วย มูลค่า 42,761 ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลพระโขนง ? บางนา ? สวนหลวง - ประเวศ จำหน่วยเหลือขายจำนวน 8,349 หน่วย มูลค่า 24,300 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลธนบุรี ? คลองสาน ? บางกอกน้อย ? บางกอกใหญ่ - บางพลัด หน่วยเหลือขายจำนวน 7,633 หน่วย มูลค่า 23,287 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด หน่วยเหลือขายจำนวน 7,182 หน่วย มูลค่า 18,143 ล้านบาท และ
อันดับ 5 ทำเลลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ หน่วยเหลือขายจำนวน 4,978 หน่วย มูลค่า 15,698 ล้านบาท
ทำเลที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน บ้านจัดสรร ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 17,582 หน่วย มูลค่า 91,386ล้านบาท
อันดับ 2 ทำเลคลองหลวง-หนองเสือ จำนวน 14,459 หน่วย มูลค่า 56,884 ล้านบาท
อันดับ 3 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 14,177 หน่วย มูลค่า 75,009 ล้านบาท
อันดับ 4 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 14,115 หน่วย มูลค่า 79,411 ล้านบาท และ
อันดับ 5 ทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 11,625 หน่วยมูลค่า 51,669 ล้านบาท
5 ทำเลขายได้ใหม่สูงสุดในไตรมาส 3/66 โดยทำเลที่ยอดขายได้ใหม่สูงสุด 5 อันดับแรกในไตรมาส 3 ปี 2566 ประเภทโครงการอาคารชุด ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทำเลคลองหลวง-หนองเสือ จำนวน 991 หน่วย มูลค่า 2,813 ล้านบาท อัตราดูดซับ 12.7%
อันดับ 2 ทำเลราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง จำนวน 845 หน่วย มูลค่า 2,877 ล้านบาท อัตราดูดซับ 10.7%
อันดับ 3 ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 826 หน่วย มูลค่า 3,272 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.5%
อันดับ 4 ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 813 หน่วย มูลค่า 2,708 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.2%
อันดับ 5 ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 593 หน่วย มูลค่า 1,725 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.2%
ทำเลที่ยอดขายได้ใหม่สูงสุด 5 อันดับแรกในไตรมาส 3/66 ประเภทโครงการบ้านจัดสรร ประกอบด้วย
อันดับ 1 ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 1,434 หน่วย มูลค่า 8,995 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.1%
อันดับ 2 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,407 หน่วย มูลค่า 9,030 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.5%
อันดับ 3 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 921 หน่วย มูลค่า 4,165 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.2%
อันดับ 4 ทำเลลำลูกกา-ธัญญบุรี จำนวน 906 หน่วย มูลค่า 3,720 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2%
อันดับ 5 ทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 892 หน่วย มูลค่า 3,734 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.4%
สำหรับภาพรวมทั้งปี 66 คาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 94,732 หน่วย มูลค่า 493,516 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 13.4% มูลค่าลดลง 10.3% แบ่งเป็น โครงการอาคารชุด 39,086 หน่วย มูลค่า 123,173 ล้านบาท โครงการบ้านจัดสรร จำนวน 55,646 หน่วย มูลค่า 370,343 ล้านบาท
โครงการที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 77,739 หน่วย มูลค่า 405,052 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 18.3% มูลค่าขายได้ใหม่ลดลง 16.1% ในจำนวนดังกล่าวเป็นการขายได้ใหม่ของโครงการอาคารชุด จำนวน 32,864 หน่วย มูลค่า 125,505 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 44,875 หน่วย มูลค่า 279,548 ล้านบาท
REIC คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ สิ้นปี 66 จำนวน 198,282 หน่วย มูลค่า 986,160 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด จำนวน 71,239 หน่วย มูลค่า 281,867 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 127,043 หน่วย มูลค่า 704,293 ล้านบาท
ด้านทิศทางในปี 67 มีมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ในปีหน้า โดยเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยจากปัจจัยบวก ทั้งจากภาวะดอกเบี้ยที่มีทิศทางทรงตัวและอาจมีการปรับตัวลดลง การที่รัฐบาลสามารถขับเคลื่อน พรบ.งบประมาณ ปี 2566 และ 2567 เพื่อการใช้จ่ายงบประมาณในการลงทุนและการใช้จ่ายงบประมาณของโครงการต่างๆได้อย่างเต็มที่ รวมถึงการปรับตัวทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นตามแผนงานของรัฐบาล ทั้งนี้เชื่อว่ารัฐบาลน่าจะมีการสานต่อมาตรการต่างๆ ที่จะเป็นประโยชน์ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงทำให้ REIC เชื่อว่าปี 67 ตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะมีการฟื้นตัว โดยขยายตัวจากปี 66 ราว 10% แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆที่กล่าวข้างต้นว่าจะเป็นตามที่คาดการณ์หรือไม่