บมจ.เมโทรสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ (METRO) ยังไม่แน่ใจว่าจะสามารถเปิดขายหน่วยลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทภายในไตรมาส 4/51 ได้ตามแผนงานหรือไม่ เนื่องจากภาวะตลาดในช่วงนี้ไม่เอื้ออำนวย ซึ่งหากไม่สามารถดำเนินการได้ทันก็จะส่งผลกระทบทำให้รายได้ของบริษัทปีนี้ลดลงเหลือเพียง 700 ล้านบาท จากที่เคยคาดไว้ที่ 3 พันล้านบาท แต่ยังมั่นใจว่าจะมีกำไร โดยเฉพาะเมื่อได้ขายที่ดินย่านสาทรไปได้กว่า 1.4 พันล้านบาท หรือมีกำไรราว 800 ล้านบาท
"มีความเป็นไปได้ที่พรอพเพอร์ตี้ฟันด์จะเลื่อนขายออกไปจากแผนที่เราวางไว้ในไตรมาส 4 เพราะดูภาวะตลาดแล้วยังไม่ดี คิดว่าน่าจะเลื่อนไปขายในปีหน้า" นายวีระ บูรพชัยศรี ประธานคณะกรรมการบริหาร METRO กล่าว
ขณะนี้โครงการสาทรวิสต้า ซึ่งเป็นโครงการเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ ในซอยสวนพลู ที่บริษัทมีแผนจะขายให้เป็นสินทรัพย์ของกองทุนอสังหาฯ สร้างเสร็จแล้ว แต่บริษัทยังต้องการทำยอดอัตราเช่าให้สูงก่อน เพราะจะทำให้กองทุนอสังหาฯ น่าสนใจมากขึ้น โดยคาดว่าจะเปิดให้เช่าในเดือนต.ค.-พ.ย.51 ในปีแรกคาดว่าจะมีอัตราการเช่า 50% และในปีถัดมาอยู่ที่ระดับ 80-90%
แต่หากไม่สามารถเสนอขายกองทุนอสังหาฯ ได้ภายในปีนี้ รายได้ของบริษัทก็จะปรับลดลงเหลือประมาณ 700 ล้านบาท ซึ่งจะมาจาก 2 โครงการหลัก คือ โครงการ เซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส ซึ่งมียอดขาย 90% แล้ว จากมูลค่าโครงการ 1.2 พันล้านบาท และโครงการบ้านรวิภา มียอดขาย 70% ของมูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม นายวีระ กล่าวว่า ในปีนี้บริษัทน่าจะพลิกมีกำไรจากปีก่อนที่ขาดทุน 95.5 ล้านบาท เพราะรับรู้กำไรส่วนใหญ่จากการขายที่ดินย่านสาทรให้กับทางบริษัท อเมริกัน อินเตอร์เนชั่นแนล แอสชัวรันส์ จำกัด (AIA)ในราคา 1.4 พันล้านบาท โดยบริษัทมีต้นทุน 600 ล้านบาท ดังนั้น ส่วนต่างทั้ง 800 ล้านบาทจะบันทึกเป็นกำไรในไตรมาส 3/51 ซึ่งเงินที่ได้จากการขายที่ดินจะนำไปใช้คืนเงินกู้ราว 400 ล้านบาท จะทำให้อัตราหนี้สินต่อทุนบริษัทลดลงเหลือกว่า 1 เท่าจาก 2.3 เท่าในไตรมาส 1/51
ที่เหลืออีก 1 พันล้านบาทจะใช้เป็นเงินทุนสมทบการซื้อที่ดินใหม่และทุนหมุนเวียนในโครงการเดิม
ทั้งนี้ ในปีนี้บริษัทมีแผนจะจัดซื้อที่ดินใหม่ราว 2 พันล้านบาท ซึ่งขณะนี้ยังไม่ได้เริ่มซื้อ เพราะอยู่ระหว่างดูจังหวะตลาดที่เหมาะสม รวมทั้งโลเคชั่นที่เปลี่ยนแปลงไปตามความต้องการของผู้บริโภค
"ตอนนี้เราต้องกอดเงินเอาไว้ก่อน ที่ดินที่ผ่านมาขึ้นมาสูง แต่ตอนนี้ทรงตัว เราต้องใจเย็นรอดูสถานการณ์และจังหวะเข้าซื้อ"นายวีระ กล่าว
นอกจากนี้ ในวันที่ 1 ส.ค.นี้ บริษัทจะเริ่มเปิดขายโครงการเมโทรสตาร์ สุขุมวิท 66 และ เมโทรสตาร์ รัชโยธิน ในรอบใหม่ ซึ่งจะมีการทยอยปรับราคาขายขึ้นประมาณ 10% เพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้น(มาร์จิ้น)ไว้ในระดับ 30%หากไม่ปรับราคาก็จะมีมาร์จิ้นเพียง 20% เท่านั้น และบริษัทยังมีโอกาสปรับราคาขึ้นอีกได้ เพราะโครงการคอนโดมิเนียม 2 โครงการอยู่ในทำเลที่ดีใกล้สถานีรถไฟฟ้า
ขณะนี้โครงการที่สุขุมวิท 66 มียอดขายแล้ว 60% ส่วนรัชโยธินมียอดขาย 40% ทั้งสองโครงการจะเริ่มรับรู้รายได้ในปี 52-53
นายวีระ กล่าวว่า สำหรับ AIA ที่เข้ามาซื้อที่ดินจากบริษัท เพราะให้เงื่อนไขที่สุดคือการโอนเงินได้เร็ว โดยในวันนี้(29 ก.ค.)บริษัทได้รับเต็มจำนวน นอกจากนี้ ยังได้มีหารือถึงความเป็นไปได้ในการร่วมมือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ ในอนาคต เพราะทาง AIA ไม่ได้ปิดกั้นการร่วมมือกับพันธมิตร รวมถึง โครงการสร้างสำนักงานใหญ่บนที่ดินที่ซื้อจาก METRO ด้วย ซึ่งทาง AIA ก็เปิดโอกาสให้บริษัทเข้าไปหารือด้วย แต่ยังไม่มีข้อสรุปใด ๆ ในขณะนี้
สาเหตุที่ขายที่ดินย่านสาทรออกไป จากแผนเดิมบริษัทจะนำมาพัฒนาเองเป็นทั้งอาคารสำนักงาน อพาร์ตเม้นท์ให้เช่า และร้านค้าปลีก แต่ในที่สุดตัดสินใจปรับกลยุทธ์มาเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งโครงการคอนโดมิเนียม อพาร์เม้นให้เช่า เน้นตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นสิ่งที่มีความถนัดมากกว่า จึงได้ตัดสินใจขายที่ดินผืนดังกล่าวออกไป ซึ่งบริษัทได้ซื้อที่ดินย่านสาทรมา 4 ปีที่แล้ว
"เรามาถึงจุดที่ตัดสินใจว่าไปทิศทางไหน ตอนนี้เราไม่มีที่ดินเหลืออยู่เลย แต่เราก็ชัดเจนว่าของเราจะทำโครงการไม่มาก แต่แต่ละโครงการจะมีมูลค่าสูง และมี Traffic สูง เราไม่จำเป็นต้องมีเป็น 10 โครงการ" นายวีระกล่าว
--อินโฟเควสท์ โดย เสาวลักษณ์ อวยพร/ศศิธร โทร.0-2253-5050 ต่อ 345 อีเมล์: sasithorn@infoquest.co.th--