บมจ.เมโทรสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้(METRO)ลุ้นกลับมาจ่ายเงินปันผลได้ภายในงวด Q3/51 หรืองวดปีนี้หลังจากที่หยุดจ่ายไปราว 2 ปี เนื่องจากบริษัทพลิกสถานการณ์กลับมามีกำไรได้ โดยเฉพาะจากการขายที่ดินมูลค่าสูงย่านสาทรที่รับรู้ในช่วงไตรมาส 3/51 แม้รายได้จะพลาดเป้าจากการเลื่อนออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 2.3 พันล้านบาทไปเป็นปีหน้า ซึ่งเมื่อบวกกับยอดขายคอนโดฯหลัก 2 แห่งย่านรัชดาฯและสุขุมวิท 66 แต่ก็จะทำให้ปี 52 รายได้พุ่งไปกว่า 3 พันล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ขณะนี้บริษัทยังเน้นการขายโครงการเดิมที่เปิดตัวไปแล้ว และเตรียมความพร้อมเพื่อรอลงทุนในช่วงจังหวะที่ดี โดยระยะนี้ขอชะลอขึ้นโครงการใหม่เพื่อพักรอดูสถานการณ์ก่อนเพื่อความปลอดภัยต่อธุรกิจ เนื่องจากสถานการณ์โดยรวมมีความไม่แน่นอนสูง แต่เบื้องต้นร่างแผนคร่าว ๆ เน้นขึ้นคอนโดฯ low rise และทำโครงการแนบราบเพิ่ม
*ลุ้นจ่ายปันผลงวดปี 51 หลังงดไป 2 ปี
นายวีระ กล่าวว่า แม้รายได้ปีนี้รายได้จะไปได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ 3 พันล้านบาท เนื่องจากเลื่อนขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไปปีหน้า แต่ได้มีการขายที่ดินทำให้มีรายได้ดีพอสมสควร หรือคาดว่าปีนี้จะได้ 2 พันล้านบาท จากการขายที่ดิน และรับรู้โครงการเดิม
ทั้งนี้ ในไตรมาส 3/51 ได้เบันทึกรายได้ขายที่ดินย่านสาทรให้บริษัท อเมริกันอินเตอร์ แนชชั่นแนวแอสชัวรันส์ จำกัด หรือ AIA จำนวน 1.4 พันล้านบาท เมื่อประกาศผลประกอบการในไตรมาส 3 และ งวด 9 เดือนก็น่าจะพอเห็นภาพรวมปีนี้ของบริษัท
ในสัปดาห์นี้บริษัทจะมีการประชุมคณะกรรมการบริษัทจะมีการแจ้งผลประกอบการไตรมาส 3 /51
"ใบ้หวยนิดหนึ่ง เราไม่ได้จ่ายเงินปันผลมา 2 ปีแล้ว ก่อนหน้านี้เราต้องการสงวนเงินสดเพื่อเอาไปทำโครงการเราก็เลยไม่จ่าย และปีที่แล้วเรามีผลขาดทุนเยอะเนื่องจากยังรับรู้รายได้โครงการไม่ได้ และมีการทำโฆษณาสร้างแบรนด์เยอะ ตรงนี้ก็ทำให้เราขาดทุน เพราะฉะนั้นพอไม่ได้จ่ายเงินปันผลมา 2 ปี จึงน่าจะพิจารณาตรงนี้ ก็ให้คอยลุ้น เพราะต้องให้มีการถกกันในคณะกรรมการก่อน"นายวีระ กล่าวในที่สุด
*ปรับกลยุทธ์หลังสถานการณ์เปลี่ยน
นายวีระ บูรพชัยศรี ประธานกรรมการบริหาร METRO กล่าวกับ"อินโฟเควสท์"ว่า ในสภาวการณ์เช่นนี้ทำให้แนวโน้มปี 52 ยังคาดการณ์ได้ยากมาก และแผนพัฒนาโครงการใหม่ก็ยังกำหนดได้ไม่ชัดเจน แต่กลยุทธ์ของบริษัทก็ยังเหมือนเดิมไม่จำเป็นต้องมีโครงการมาก เพราะยิ่งสภาวะเป็นแบบนี้จะทำให้แบกรับความเสี่ยงสูง แต่ก็คงเน้นเรื่องการบริหารแบบ conservative ไว้ก่อนดีกว่า
"ในสภาวะเช่นนี้เราไม่ได้เร่งรีบ จะให้คาดการณ์ว่ากี่โครงการพูดยาก เพราะสไตล์ของเราไม่จำเป็นต้องทำโครงการเยอะๆ อยู่แล้ว คือ มีโครงการอยู่ในมือไม่มาก แต่รวมๆแล้วถ้าบริหารได้ดี"นายวีระ กล่าว
ดังนั้น ในสภาวะอย่างนี้บริษัทบริหารโครงการที่ยังเหลืออยู่ให้ดีที่สุด และรอจังหวะที่เป็นภาวะดูดีกว่านี้ เช่นเรื่องการเมืองและแนวโน้มดอกเบี้ยในประเทศที่น่าจะปรับลดลง ซึ่งจะทำให้ความเชื่อมั่นกลับมา จากนั้นค่อยมาเริ่มดูสำหรับโครงการใหม่ และเชื่อว่าอาจจะปิดโครงการได้มากขึ้น
"ตอนนี้โครงการในสต็อกเพื่อขายเหลือน้อย แต่ก็มีโครงการอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งสามารถขายให้กับสถาบันได้และยังมีโครงการที่เหลืออยู่ ถึงจะขายช้าแต่กระแสเงินสดก็ยังมีเข้ามาต่อเนื่อง ผมถึงพูดว่าในแง่บริหารว่าถ้าจะลุยอันใหม่ก็ต้องดูภาวะแน่นอน สิ่งที่มีอยู่ในมือ อนาคตข้างหน้า รายได้อาจจะ drop
แต่เราก็ต้องการดูว่าจะมีอะไรเกิดขึ้นในปีหน้า ซึ่งเราก็จะต้องมาดูกันใหม่ในปีหน้า หรือซื้อที่ดินในปีหน้า ซึ่งมีแนวโน้มเปลี่ยนมาทำแนวราบ แทนที่จะทำ high rise กว่าจะรับรู้ทั้งรายได้ช้า ถ้าเปลี่ยนมาอย่างนี้ในปี 53 ก็อาจจะรับรู้โครงการใหม่ๆเข้ามาได้" นายวีระ กล่าว
ฉะนั้น จากเดิมที่บริษัทเตรียมจะซื้อที่ดิน 2-3 แปลง ก็กลับมาถือเงินสดไว้ก่อน แต่ในปีหน้าก็ไม่ได้เลวร้ายไปหมด เพราะราคาน้ำมันลด ค่าวัสดุก่อสร้างปรับตัวลง เมื่อสัญญาณความเชื่อมั่นของลูกค้ากลับมา ธนาคารก็น่าจะเข้ามาสนับสนุนเพิ่มจึ้น ก็น่าจะเป็นจังหวะที่ดี
ดังนั้น บริษัทคงจะเตรียมทำสิ่งที่ทำอยู่ให้ดีที่สุด จากการที่ยอดขายวิ่ง ทำให้บริษัทเปลี่ยนโฉมพอสมควร ทั้งสภาพคล่องและเงินสด ตอนนี้จึงรอให้อะไรๆหลายอย่างลงตัว และเป็นไปได้ก็อยากจะเร่งปิดโครงการที่เปิดขายมานานแล้ว ก่อนที่บริษัทจะเริ่มเปิดโครงการใหม่ ซึ่งตอนนี้ขอเน้นทำทีละโครงการเสร็จแล้วหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง คือ 2-3 โครงการ ซึ่งก็ถือว่าสิ่งที่บริษัทมีอยู่ก็ไม่ได้หนักเกินไป
สำหรับโครงการที่ปิดการขายไปแล้วคือโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส เมื่อ ก.ค.-ส.ค.51 หลังจากขายล็อตใหญ่สุดท้าย 20-30 ยูนิต กว่า 100 ล้านบาท ส่วนโครงการบ้านรวิภา-สุขุมวิท 103 คาดว่าไตรมาสแรกของปี 52 จะปิดโครงการได้ ขณะนี้เหลืออยู่ประมาณ 20% ของโครงการ
"ถ้าหากเราไม่เปิดโครงการใหม่ ก็มีโอกาสที่จะขาดช่วงในการเติบโต แต่สิ่งที่สำคัญที่สุด คือเราต้องผ่านช่วงภาวะถดถอย เพราะฉะนั้นอาจจะมีการ drop บ้าง ซึ่งก็ได้พยายามชี้แจงคณะกรรมการและผู้ถือหุ้น แต่ว่าจะมีบางช่วงที่จะพุ่งขึ้น อย่างปีนี้ตั้งเป้าพลิกเป็นกำไรจากการที่ขายที่ดิน ซึ่งเป็นการบริหารสินทรัพย์ เราก็พยายามไม่ได้ทำให้เกิดภาระผู้ถือหุ้นที่จะต้องเพิ่มทุน หรือ ทำให้ในเรื่องฐานของผู้ถือหุ้นหดหายไป และพร้อมที่กลับมาแข็งแกร่ง"ประธานกรรมการบริหาร METRO กล่าว
อย่างไรก็ตาม เนื่องจาก METRO เป็นบริษัทขนาดกลาง เวลาดำเนินโครงการใหม่ต้องอาศัยความรวดเร็วในการดำดเนินงาน จึงจะแจ้งหรืประกาศออกไป เพราะเกรงว่าคู่แข่งจะรู้ล่วงหน้า
นายวีระ กล่าวยอมรับว่า กำลังมองหาที่ดินแปลงใหม่อยู่ ระหว่างที่ศึกษาการเปิดโครงการในปีหน้า อย่างน้อยจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียม แต่เปลี่ยนขนาดโครงการให้เล็กลงจากเดิมที่ทำโครงการมูลค่ากว่า 1 พันล้านบาทและเป็นตึกสูง ซึ่งอาจจะสนองตอบความต้องการของลูกค้าช้าเกินไป ซึ่งขณะนี้ตลาดผันผวน ลูกค้าเปลี่ยนพฤติกรรมเร็ว ดังนั้น สินค้าก็ต้องเปลี่ยนตาม
"เราดูแล้วจะทำสัก 2 โครงการ มูลค่าโครงการละ ประมาณ 300-500 ล้านบาท เป็น low rise แต่คงไม่ยึดว่าจะต้องติดกับรถไฟผฟ้า เพราะตอนนี้น้ำมันก็ไม่ได้แพงเปลี่ยนก่อนหน้านี้" นายวีระกล่าว
*รอจังหวะคลอดกองทุนอสังหาฯปีหน้า ช่วยดันรายได้
ประธานกรรมการบริหาร METRO กล่าวว่า ในปี 52 รายได้และกำไรน่าจะดีกว่าปี 51 ทั้งนี้รายได้หลักจะมาจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ประมาณ 2.3 พันล้านบาท ซึ่งจะทำให้รายได้ในปีหน้าแตะระดับ 3 พันล้านบาท จากปีนี้มีรายได้ 2 พันล้านบาท นอกนั้นมาจากโครงการอสังหาริมทรัพย์
ในครึ่งแรกของปี 52 จะมาจากโครงการเซ็นหลุยส์ฯที่ยังมีการโอนที่เหลือบางส่วนโอน และโครงการบ้านรวิภา-สุขุมวิท 103 ซึ่งตอนแรกคาดหวังว่าจะปิดโครงการได้ภายในปีนี้
ส่วนครึ่งปีหลังจะมาจากยอดจองของโครงการคอนโดมิเนียม 2 แห่งในเฟสแรก ของโครงการเมโทร อเวนิว-สุขุมวิท 66 และโครงการเมโทร อเวนิว-รัชโยธิน โดยเมื่อเดือนส.ค.ได้เปิดขายใหม่ ขณะนี้มียอดจองซื้อแล้ว 50% ของเฟสแรกของสองโครงการ คิดเป็นเงินประมาณ 600 ล้านบาท หรือ โครงการประมาณ ละ 300 ล้านบาท และจะรับรู้รายได้ในปลายปี 52 โดยจะสร้างเสร็จในไตรมาส 1/53 ทั้งนี้บริษัทไม่ทำการตลาดเพราะต้องการประหยัดค่าใช้จ่าย ขณะเดียวกันราคาขายได้ปรับราคาขึ้นมา 15% และจะปรับราคาขึ้นเป็นระยะตามความก้าวหน้าของงาน
สำหรับการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำสินทรัพย์ในโครงการอพาร์ทเม้นท์ที่สวนพลู ชื่อ"สาธร วีสต้า"ซึ่งถือเป็นโครงการใหญ่ที่สุดของบริษัท โดยมูลค่าโครงการประมาณ 2.3 พันล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 65-70% ของสินทรัพย์รวมของบริษัท โดยคาดว่าจะเปิดในต้นเดือนธ.ค.ตามแผน และมีเชนโรงแรม"เมริออท"เข้ามาบริหาร
แต่แม้ว่าสินทรัพย์ดังกล่าวเข้าเกณฑ์จัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์และโอนทรัพย์สินได้ก็ตาม แต่บริษัทพิจารณาแล้วภาวะอย่างนี้ไม่ว่าจะเป็นหุ้น IPO หุ้นกู้ หรือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ คงจะมีการตอบรับไม่ค่อยดี เพราะฉะนั้น จึงเลื่อนไปออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า ขณะเดียวกันก็รับงานบริหารให้ลูกค้าเพิ่มขึ้น ซึ่งจะมีรายรับเข้ามา และเมื่อจังหวะพร้อมออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็จะทำให้ตัวกองทุนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวที่จะออกขายมีความน่าสนใจมากขึ้น
"ตอนนี้กำลังเฝ้าจับตาดูตลาดหุ้น เรื่องของอัตราดอกเบี้ย ถ้าธนาคารแห่งประเทศไทยชี้นำลดก็จะกระตุ้นเศรษฐกิจ เหมือนอย่างที่ธนาคาหลายแห่งทั่วโลกปรับลดอัตราดอกเบี้ยเป็นระลอกๆ ก็อาจจะทำให้ความเชื่อมั่นต่างๆกลับคืนมา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ consumer ,นักลงทุน ซึ่งอาจทำให้ตลาดทุนของเรากลับมากระปรี้กระเปร่าอีกครั้งหนึ่ง และกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะเป็นตัวเลือกที่ดีตัวหนึ่งให้กับนักลงทุน โดยหากต้องเลื่อนไปถึงกลางปีหน้าก็จะรอ เพราะถือว่าสินทรัพย์นี้ถือว่ามีมูลค่ามาก เพราะเราต้องการบริหารโครงการนี้อย่างรอบคอบ เพราะเป็นสินทรัพย์ชิ้นใหญ่เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ทั้งหมด"นายวีระกล่าว