การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหลังใหม่ นอกจากผู้บริโภคจะให้ความสำคัญกับการพิจารณาทำเลที่ตั้ง ราคา และการออกแบบแล้ว มีอีกหนึ่งปัจจัยที่หลายคนอาจละเลย แต่แท้จริงแล้วมีความสำคัญอย่างยิ่งคือโครงการต้องผ่าน EIA ด้วยเช่นกัน นอกจากจะเป็นเอกสารทางกฎหมายที่จำเป็นต้องมีแล้ว การผ่าน EIA ยังเป็นเสมือนเครื่องหมายรับรองที่ช่วยให้ผู้ซื้อสบายใจได้ในระดับหนึ่งว่า โครงการนั้นได้รับการพิจารณาและออกแบบมาเพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนรอบข้างอย่างเหมาะสม
EIA สำคัญอย่างไรเมื่อซื้อบ้านใหม่
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ชวนคนหาบ้านมาทำความเข้าใจความสำคัญของ EIA ว่าเกี่ยวข้องกับการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยอย่างไรบ้าง EIA หรือ "รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment)" เป็นรายงานที่ภาครัฐและเอกชนจำเป็นต้องจัดทำขึ้นก่อนการก่อสร้างบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม และโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่แทบทุกประเภท และยื่นไปยังสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ให้พิจารณา ส่วนในกรุงเทพฯ จะมีการพิจารณาโดยคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน กรุงเทพมหานคร
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันไม่ให้โครงการดังกล่าวก่อให้เกิดปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ สังคม และสุขอนามัยของชุมชนโดยรอบในระยะยาวทั้งทางตรงและทางอ้อม ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ทั้งในระหว่างทำการก่อสร้างและหลังก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยการจัดทำ EIA ประกอบด้วยการศึกษาครอบคลุมระบบสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน คือ 1. ทรัพยากรกายภาพ 2. ทรัพยากรชีวภาพ 3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ และ 4. คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่กฎหมายกำหนดให้ต้องผ่านการอนุมัติ EIA มีรายละเอียดดังนี้
- โครงการบ้านจัดสรรที่มีพื้นที่ในโครงการมากกว่า 100 ไร่ หรือแบ่งแปลงที่ดินตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป
- โครงการคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ดังนั้นโครงการคอนโดฯ แบบไฮไรส์ (High Rise) ส่วนใหญ่จะต้องทำ EIA เพื่อประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมทั้งหมด ในขณะที่โครงการคอนโดฯ แบบโลว์ไรส์ (Low Rise) บางโครงการอาจไม่จำเป็นต้องทำ EIA เลยก็ได้
พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ได้กำหนดไว้ว่า โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่จะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้เมื่อผ่านการอนุมัติ EIA แล้วเท่านั้น จึงถือเป็นจุดเด่นที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะนำผลการอนุมัติ EIA นี้มาเป็นจุดขายในสื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์ต่าง ๆ ช่วยเสริมสร้างความมั่นใจให้กับผู้ที่สนใจซื้อตั้งแต่ก่อนเปิดจอง ว่าโครงการนี้จะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้อย่างแน่นอน
ซื้อโครงการไม่ผ่าน EIA ต้องเผชิญความเสี่ยงอะไรบ้าง?
ปัจจุบันหลายโครงการมีการเปิดขายล่วงหน้าในระหว่างที่ยื่นขอ EIA เนื่องจากยังไม่มีข้อห้ามทางกฎหมายกำหนดไว้ หลายโครงการจึงมักเปิดขายเพื่อระดมทุนก่อสร้างในระหว่างรอผล EIA และทดสอบตลาดว่ามีผู้บริโภคให้ความสนใจมากน้อยเพียงใด อย่างไรก็ดี คอนโดพรีเซล (Presale) หรือโครงการคอนโดฯ ที่เปิดให้จองซื้อในช่วงที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างยังคงได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ เนื่องจากได้โปรโมชั่นส่วนลดคุ้มค่ากว่าการซื้อโครงการที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ อีกทั้งยังมีรูปแบบห้องให้เลือกมากกว่า แต่ต้องแลกกับการแบกรับความเสี่ยงหากโครงการไม่ผ่านการอนุมัติ EIA ในอนาคต
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เผยความเสี่ยงที่ผู้บริโภคควรพิจารณาเมื่อซื้อโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังไม่ผ่าน EIA เพื่อเตรียมพร้อมรับมือหากเกิดปัญหาในอนาคต
- ไม่สามารถขอใบอนุญาตการก่อสร้างได้ การยื่นขออนุมัติ EIA ถือเป็นหนึ่งในเงื่อนไขสำคัญที่ใช้ในการขอใบอนุญาตก่อสร้าง ถึงแม้โครงการอสังหาฯ จะเปิดจองจนขายได้หมดแต่จะไม่สามารถเริ่มก่อสร้างได้หากโครงการไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง โดยเจ้าพนักงานที่มีอำนาจออกใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องรอให้ EIA ได้รับอนุมัติจาก สผ. ก่อนจึงจะออกใบอนุญาตก่อสร้างให้โครงการที่ยื่นขอได้
- ก่อสร้างล่าช้าหรืออาจถูกระงับ ปกติจะใช้ระยะเวลาในการจัดทำรายงาน EIA ประมาณ 6 เดือน ในกรณีที่ยื่นขอ EIA แล้วรายงานไม่ถูกต้องตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนด ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องกลับมาแก้ไขและยื่นรายงานใหม่อีกครั้ง ซึ่งบางครั้งอาจมีการปรับเปลี่ยนแบบแปลนโครงการเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนด และต้องแก้ไขจนกว่าจะผ่าน EIA จึงจะสามารถเริ่มก่อสร้างได้ ซึ่งอาจทำให้กำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จล่าช้าออกไปอย่างไม่มีกำหนด หรือในกรณีที่ร้ายแรงที่สุดคืออาจถูกระงับการก่อสร้างถาวร
- เกิดข้อพิพาทกับชุมชนข้างเคียง หากโครงการเริ่มก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุมัติ EIA อาจถูกฟ้องร้องจากชุมชนรอบข้าง ซึ่งอาจมีผลกระทบทางกฎหมายอื่น ๆ ที่ยืดเยื้อตามมาได้ ดังนั้น ผู้บริโภคควรตรวจสอบเบื้องต้นก่อนว่าโครงการที่สนใจเคยมีปัญหาข้อพิพาทกับชุมชนข้างเคียงหรือหน่วยงานราชการหรือไม่ ข้อพิพาทนั้นสิ้นสุดแล้วหรือไม่ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจตามมาในภายหลัง นอกจากนี้ในบางกรณีที่โครงการผ่าน EIA และเริ่มก่อสร้างแล้ว อาจมีข้อร้องเรียนว่าระหว่างก่อสร้างได้สร้างผลกระทบกับชุมชนและเพื่อนบ้านโดยรอบ ซึ่งสามารถร้องเรียนในลักษณะการฟ้องหน่วยงานรัฐแล้วจึงฟ้องต่อศาลปกครอง เพื่อพิจารณาถอนใบอนุญาตก่อสร้าง หรือให้ศาลปกครองมีคำสั่งให้ระงับการก่อสร้างชั่วคราวได้เช่นกัน โดยขึ้นอยู่กับการเจรจาหาข้อตกลงของผู้พัฒนาอสังหาฯ กับผู้ร้องเรียน
- กระทบต่อภาพลักษณ์โครงการ หากมีข้อพิพาทเกี่ยวกับ EIA เกิดขึ้นมักจะส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาอสังหาฯ และภาพลักษณ์ของโครงการนั้น ๆ โดยตรง ส่งผลให้ผู้ซื้อหรือนักลงทุนไม่สามารถขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ง่ายดังเดิม โดยเฉพาะในกรณีที่เกิดข้อพิพาทที่รอการพิจารณาของศาลอาจส่งผลต่อการทำธุรกรรมกับธนาคาร เช่น รีเทนชั่น/รีไฟแนนซ์ รวมทั้งอาจทำให้มูลค่าของทรัพย์สินลดลงอย่างมีนัยสำคัญได้
เมื่อโครงการที่ซื้อขอ EIA ไม่ผ่าน ผู้ซื้อควรรับมืออย่างไร
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แนะนำแนวทางรับมือเพื่อเรียกร้องสิทธิของผู้บริโภค หากโครงการอสังหาฯ ที่ซื้อต้องชะลอหรือยกเลิกแผนการก่อสร้างเนื่องจากยื่นขอ EIA ไม่ผ่าน และผู้พัฒนาอสังหาฯ ไม่มีการชี้แจงความคืบหน้าที่ชัดเจน ดังนี้
อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นในบางกรณีที่บางโครงการคอนโดฯ ซึ่งผ่านการอนุมัติ EIA จนก่อสร้างแล้วเสร็จเรียบร้อยมาหลายปี แต่ยังคงมีข้อพิพาทที่อยู่ระหว่างการพิจารณาพิพากษาคดีของศาล ท้ายที่สุดแล้วศาลอาจมีคำสั่งเพิกถอนการให้ความเห็นชอบรายงาน EIA และใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการ โดยมีผลย้อนหลังได้เช่นกัน ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องกลับไปแก้ไขเพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย และต้องมีแนวทางเยียวยาชดเชยลูกบ้านที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน ถือเป็นกรณีศึกษาและเป็นแนวทางให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ชุมชนและภาคเอกชนที่อยู่รอบข้าง รวมทั้งหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องได้กลับไปทบทวนและพิจารณาผลกระทบจากการก่อสร้างที่มีต่อชุมชนให้รอบคอบยิ่งขึ้น
ทั้งนี้ ในปี 2564 สผ. ได้จัดทำเอกสารเผยแพร่ "แนวทางการศึกษาและการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านการบดบังแสงอาทิตย์ และด้านการเปลี่ยนแปลงของลม จากการก่อสร้างอาคาร สำหรับรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม โครงการอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน" เปิดโอกาสให้ชุมชนรอบข้างที่ได้รับผลกระทบจากการสร้างอาคารสูงบังทิศทางแดดและทิศทางลม สามารถคัดค้านการสร้างโครงการนั้น ๆ ได้ รวมทั้งกำหนดให้ "เจ้าของอาคาร" ใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) เพื่อแสดงทิศทางเงาของอาคารและประมวลทิศทางลมหลังก่อสร้างในทำเลนั้น ๆ แม้แนวทางการศึกษาดังกล่าวยังไม่ได้ประกาศใช้อย่างเป็นทางการ แต่ได้สร้างแรงกระเพื่อมเป็นวงกว้างในภาคอสังหาฯ ทั้งในมุมชุมชนรอบข้างที่จะมีความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นและลดปัญหาสุขภาพ ขณะที่ผู้ประกอบการก็มีต้นทุนในการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น และอาจส่งผลให้การยื่นขอ EIA ใช้ระยะเวลาพิจารณายาวนานขึ้นเช่นกัน
ดังนั้น ผู้บริโภคจึงควรเลือกซื้อโครงการอสังหาฯ ที่ผ่านการอนุมัติ EIA เรียบร้อย เพื่อลดความเสี่ยงของการเกิดปัญหาในภายหลัง หรือหากเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการขอ EIA ก็ควรเลือกซื้อโครงการจากผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มีความน่าเชื่อถือ มีความมั่นคงทางการเงิน และพร้อมรับผิดชอบหากเกิดปัญหาจากการขอ EIA ทั้งนี้ แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทยอย่างดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (www.DDproperty.com) รวบรวมข้อมูลประกาศซื้อ-ขาย-เช่าที่อยู่อาศัยจากหลากหลายทำเลศักยภาพทั่วประเทศ พร้อมอัปเดตบทความและข่าวสารในแวดวงอสังหาฯ ให้ผู้ซื้อ/ผู้เช่า/นักลงทุนได้ติดตามทุกเรื่องราวที่ควรรู้ ช่วยให้ทุกเส้นทางการซื้อ-ขาย-เช่าของทุกคนเป็นไปอย่างราบรื่นและมั่นใจยิ่งขึ้น