กรุงเทพฯ--17 มิ.ย.--ซีบี ริชาร์ด เอลลิศ
จากรายงานฉบับล่าสุดสำหรับตลาดอาคารสำนักงานของ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า ค่าเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยสำหรับอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ของกรุงเทพมหานครปรับตัวสูงขึ้น 9% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานระดับเกรดบี ค่าเช่ากลับเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่า โดยปรับตัวสูงขึ้นอีก 17%
มิสเอมี่ โรดิล หัวหน้าฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้ความเห็นว่า สาเหตุที่ทำให้ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดบีปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากนับตั้งแต่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 เป็นต้นมา อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอลดลงอย่างต่อเนื่องตามสภาพตลาดขาลงในขณะนั้น ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดี ปรับตัวลดลงถึงระดับต่ำที่สุด คือ 376 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือนในปี 2542 จากระดับ 580 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือน ในปี 2540 ในขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดบี ลดลง 43% เหลือเพียง 228 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือนในปี 2543
เมื่อตลาดเริ่มฟื้นตัว ผู้เช่าจะเลือกเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอเมื่อสัญญาการเช่าพื้นที่เดิมหมดลงเนื่องจากมีค่าเช่าที่ต่ำกว่าระดับราคาในช่วงก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ นับจากนั้นเป็นต้นมา อัตราพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ยในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่ในซีบีดีก็เพิ่มสูงขึ้นมาโดยตลอด และราคาค่าเช่าในปัจจุบันก็อยู่ในระดับสูง ณ ไตรมาสที่ 1 ปี 2547 อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอโดยเฉลี่อยู่ที่ 477 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือนสำหรับพื้นที่ขนาด 200-300 ตารางเมตร ขณะเดียวกัน ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดบีในย่านซีบีดี มีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 346 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจากระดับ 295 บาทต่อตาราง ต่อเดือน ในช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว เป็นที่คาดการณ์ว่า แนวโน้มดังกล่าวจะยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง มิสเอมี่ กล่าวเพิ่มเติม
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้คำจำกัดความ "อาคารสำนักงานระดับเกรดเอ" ไว้ว่า หมายถึง อาคารที่มีรูปทรงทันสมัย ปราศจากปัญหาต่างๆ ในด้านโครงสร้าง พื้นที่ให้เช่าในแต่ละชั้นของอาคารมีการออกแบบให้สามารถใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ และสามารถจัดแบ่งพื้นที่ได้ง่าย ระบบปรับอากาศเป็นระบบ Central Chiller ปรับอุณหภูมิได้โดยอัตโนมัติ นอกจากนั้นควรมีระบบปรับอากาศที่สามารถให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง สำหรับห้องคอมพิวเตอร์ของผู้เช่าพื้นที่ด้วย ลิฟท์ในอาคาร มีอัตราการรอคอยต่ำ กำหนดโซนการให้บริการสำหรับผู้เช่าโดยแยกตามความสูงของอาคาร และจัดพื้นที่เป็นสัดส่วนสำหรับลิฟท์บริการขนของโดยเฉพาะ พื้นที่ส่วนกลางของอาคารมีการออกแบบตกแต่งที่สวยงามลงตัวด้วยวัสดุที่มีคุณภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของโถงล็อบบี้ชั้นล่างในพื้นที่สำนักงานและส่วนบริเวณล็อบบี้ในแต่ละชั้น ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดานอย่างน้อย 2.6 เมตร สำหรับพื้นที่ในสำนักงาน บริหารอาคารโดยมืออาชีพ ที่จอดรถในอาคารมีจำนวนเพียงพอและมีการออกแบบที่สามารถอำนวยความสะดวกในการเข้า-ออกอาคารได้เป็นอย่างดี ส่วนอาคารสำนักงานระดับเกรดบี จะมีคุณภาพด้อยกว่าเมื่อเทียบกับอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ แต่อย่างไรก็ตาม มีบางอาคาร ที่บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด จัดให้เป็นอาคารระดับบีบวก โดยอาคารเหล่านี้จะมีคุณลักษณะบางประการที่เหมือนกับอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ สำหรับค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุดในตลาดนั้น พบได้จากอาคารสำนักงานระดับบีบวก
จากการที่อัตราค่าเช่าเพิ่มสูงขึ้น จึงทำให้ปัจจุบันมีความแตกต่างอย่างชัดเจนในด้านทำเลที่ตั้ง สืบเนื่องจากระบบรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดิน ที่ตั้งสำนักงานที่สามารถเดินทางไปถึงได้โดยสะดวกด้วยระบบขนส่งมวลชน จึงดึงดูดความสนใจจากผู้เช่าได้มากกว่า อาทิเช่น บริเวณถนนรัชดาภิเษก เป็นที่คาดว่าจะได้รับความนิยมมากขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ปัจจุบัน พื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอมีอยู่ไม่มากนักในย่านนี้ แต่ทว่าบริเวณนี้ยังมีที่ดินเปล่าอีกหลายแปลงที่สามารถนำมาพัฒนา รวมทั้งมีอาคารสำนักงานบางแห่งที่หยุดการก่อสร้างไป ซึ่งการก่อสร้างอาจเริ่มขึ้นอีกครั้ง เนื่องจากสภาพตลาดมีการปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า การที่ภาวะเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกปรับตัวดีขึ้น ได้ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดี มีการบริหารอาคารที่ดี และตั้งอยู่ในย่านสำคัญ ในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2547 อัตราการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดี เพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่า คิดเป็น 14,957 ตารางเมตร จาก 6,613 ตารางเมตรในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2546 ซึ่งสอดคล้องกับการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานของฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงานของ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ปริมาณการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานที่บริษัทฯ ให้บริการในช่วงมกราคม-พฤษภาคม 2548 เพิ่มขึ้น 2 เท่า หรือคิดเป็น 42,000 ตารางเมตร เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้ว มีปริมาณการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงาน 22,000 ตารางเมตร ซึ่งโดยส่วนใหญ่มาจากการปล่อยเช่าพื้นที่สำนักงานที่ตั้งอยู่ในย่านซีบีดี
นอกเหนือจากอาคารเซ็นทรัล เวิร์ล ทาวเวอร์ บนถนนพระราม 1 และอาคารพรพัฒน์ เซ็นเตอร์ บนหัวมุมถนนสุขุมวิทตัดกับถนนอโศกและรัชดาภิเษก ซึ่งจะแล้วเสร็จในปี 2547 นี้ รวมทั้งอาคารซิลลิค เฮ้าส์ บนถนนสีลมที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงและจะแล้วเสร็จในปีนี้ และอาคารมาลีนนท์ ทาวเวอร์ บนถนนพระราม 4 ที่การปรับปรุงอาคารเสร็จสมบูรณ์แล้ว เป็นที่คาดว่าจะยังไม่มีอาคารสำนักงานระดับเกรดเอแห่งใหม่ที่พร้อมจะให้เช่าเกิดขึ้น จนกว่าในอีก 18 เดือนข้างหน้าที่จะมีอาคารสำนักงาน 2 แห่งแล้วเสร็จ ทั้ง 2 โครงการนั้นเคยหยุดพักการก่อสร้างไป ซึ่งได้แก่ อาคาร คิวเฮ้าส์ ลุมพินี ตั้งอยู่บริเวณถนนพระราม 4 ตัดกับถนนสาทร และอาคารเดอะคอลัมน์ หรือที่เคยเรียกว่า อาคาร เอ็มดีเอ็กซ์ ทาวเวอร์ บนถนนรัชดาภิเษก ทั้งนี้ คาดว่าในปี 2547 จำนวนพื้นที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอแห่งใหม่ในย่านซีบีดี จะมีทั้งสิ้น 152,000 ตารางเมตรและจะเพิ่มขึ้นอีก 81,000 ตารางเมตร ในปี 2549
การที่อาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีที่มีอยู่ในปัจจุบัน มีจำนวนการเข้าใช้พื้นที่เต็ม หรือ เกือบเต็มแล้วนั้น ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกที่จำกัดมากขึ้น ผู้เช่าจึงจำเป็นต้องมีการวางแผนล่วงหน้าเรื่องการต่อสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงาน และจำเป็นอย่างยิ่งที่ควรได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้สามารถจัดหาอาคารสำนักงานได้ตรงกับความต้องการในการใช้พื้นที่สำนักงานได้อย่างถูกต้อง
ด้วยจำนวนพื้นที่สำนักงานที่มีจำกัด ประกอบกับความต้องการอาคารสำนักงานคุณภาพดีที่เพิ่มมากขึ้น จะทำให้เจ้าของอาคารสำนักงานที่คิดค่าเช่าพื้นที่ในระดับสูงจำเป็นต้องปรับตัว เพื่อที่จะให้บริการผู้เช่าพื้นที่อย่างดีที่สุด บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด เชื่อว่า โดยทั่วไป ผู้เช่าจะไม่ย้ายสำนักงานจากอาคารระดับเกรดเอ ไปยังสำนักงานระดับเกรดบี จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องทำให้เกิดความแตกต่างอย่างชัดเจนในแง่ของการบริหารอาคารอย่างมืออาชีพ และการบริการอย่างมีคุณภาพ
แม้ตลาดอาคารสำนักงานจะปรับตัวดีขึ้นแล้ว สำหรับอาคารสำนักงานเก่ายังจำเป็นต้องปรับปรุงบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง และสาธารณูปโภคต่างๆ เพื่อที่จะรักษาผู้เช่า และคงระดับราคาค่าเช่าไว้ รวมทั้งรักษาระดับอัตราการเข้าใช้พื้นที่ให้อยู่ในระดับที่สูงต่อไป
บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด เชื่อว่า สำหรับอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่จะเกิดขึ้นในอนาคต จำเป็นต้องสร้างให้ตรงกับความต้องการของผู้เช่าให้มากที่สุด จึงจะประสบความสำเร็จได้
ติดต่อข้อมูลเพิ่มเติม
คุณ นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์
ผู้อำนวยการ- หัวหน้าฝ่ายจัดหา
อาคารสำนักงาน
02 654 1111 ต่อ 218
มิสเอมี โรดิล
ผู้อำนวยการ - หัวหน้าฝ่ายวิจัยและพัฒนา
02 654 1111 ต่อ 602
คุณงามใจ เจียรจรัส
ผู้ช่วยฝ่ายประชาสัมพันธ์
02 654 1111 ต่อ 223--จบ--
-ดพ/กภ-