กรุงเทพฯ--27 พ.ค.--เซ็นจูรี่ 21ฯ
เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) ที่ปรึกษาด้านการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ชี้ราคาที่ดินพุ่ง มีการเสนอราคาขายถึง 2 ล้านบาท ต่อตารางวา อยู่ระหว่างรอการตัดสินใจจากผู้ซื้อ ทำเล ราชดำริ เพลินจิต สุขุมวิท วิทยุ ราคายังไปได้สวย แนวโน้มสูงขึ้นอีก ล่าสุดเสนอขายกว่า ตารางวาละ 1.5 ล้านบาท
บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) จำกัด ได้เผยการสำรวจราคาที่ดินต่อตารางวา ที่ซื้อขายกันขณะนี้มีราคาสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว และในบางพื้นที่มีราคาเพิ่มขึ้นกว่า 100% จากการประเมินราคาที่ดินของปี พ.ศ. 2555 — 2558 เช่น ถนนเพลินจิต ราชดำริ และวิทยุ เป็นต้น สาเหตุของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น อันดับหนึ่งคงหนีไม่พ้นเรื่องทำเลที่ตั้ง ที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า การเดินทางสะดวกสบาย เป็นย่านที่มีความนิยมของชาวต่างชาติ และแวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก แต่ในบางพื้นที่ก็อาจเกิดการพัฒนาอย่างหนาแน่นแล้ว เช่น ถนนสุขุมวิท สีลม สาทร โดยหากมองในอีกมุมหนึ่ง พื้นที่ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT กลับกลายเป็นที่ดินที่น่าลงทุน เช่นถนนรัตนาธิเบศ, บางใหญ่, แจ้งวัฒนะ, เพชรเกษม, พระราม 2 และ ราชพฤกษ์ เป็นต้น เพราะมีที่ดินราคายังไม่สูงมากนัก คุ้มค่าแก่การลงทุนหากมองในระยะยาว นอกจากนี้โครงการ Mega Project ของภาครัฐในการสร้างรถไฟความเร็วสูง ก็ส่งผลให้ราคาที่ดินเส้นทางผ่านของรถไฟฟ้ามีราคาสูงขึ้นตามกัน ไม่ว่าจะเป็นจังหวัดอยุธยา พิษณุโลก เชียงใหม่ เป็นต้น และนักพัฒนาบางรายได้เข้าไปจับจองที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆ ต่อไป ซึ่งอสังหาฯ ไม่ได้ส่อแววชะลอตัว แต่กระจายตัวมากกว่า
ด้านนายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด ได้กล่าวถึงราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นว่า “ขณะนี้ราคาเสนอขาย หรือ Asking Price ในย่านทำเลดีเป็นที่น่าตกใจเป็นอย่างมาก สูงถึง 2,000,000 บาท ต่อตางรางวา ในขณะที่ราคาซื้อขายของ สุขุมวิท สูงถึง 1,500,000 บาท ต่อตารางวา จากราคาประเมินอยู่ที่ 520,000 บาท ต่อตารางวาเท่านั้น เท่ากับเพิ่มขึ้นถึง 188.46% เช่นเดียวกับ สุขุมวิท-ทองหล่อ ที่ราคาสูงถึงตารางวาละ 1,200,000 — 1,500,000 บาท และอย่างถนนสาทร ราคาประเมินอยู่ที่ 450,000-600,000 บาท แต่ราคาขายจริง น่าจะสูงถึง 1,000,000 บาท แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ถนนสาทรไม่มีที่ดินขนาดใหญ่ หรือเพียงพอต่อการพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งหากราคาที่ดินมีมูลค่าสูงเพียงนี้ สิ่งที่เป็นปัญหาต่อมาคือ หากเมื่อมีการพัฒนาโครงการแล้ว ราคาต่อยูนิต หรือต่อตารางเมตรเท่าไหร่ ถึงจะคุ้มค่าแก่การลงทุน”
ทำเล/ ที่ตั้ง ราคาประเมิน ปี 2555-2558 อัตราส่วนการเพิ่มขึ้นจากราคาประเมินปี ราคาขายจริง ปัจจุบัน อัตราส่วนการเพิ่มขึ้นจากของราคาขายกับราคาประเมิน(%)
2551-2554(%) (10 พ.ค.56)
สีลม 650,000-850,000 18.18-30.77 800,000 -1,000,000 17.65
เพลินจิต 800,000 100 1,500,000 87.5
ราชดำริ 700,000-800,000 100-128.57 1,500,000 87.5
วิทยุ 500,000-700,000 42.86-100 1,500,000 114.3
สาทร 450,000-600,000 12.5-42.86 800,000-1,000,000 66.67
พญาไท 350,000-400,000 66.67-90.48 700,000-800,000 100
เพชรบุรี 210,000-350,000 40 400,000-450,000 28.58
รัชดาภิเษก 350,000 29.63 400,000-500,000 42.86
สุขุมวิทตอนต้น-เอกมัย 150,000-520,000 36.36-48.57 800,000-1,500,000 188.46
อโศก 400,000 53.85 1,600,000 300
ทองหล่อ 350,000 75 800,000-1,000,000 185.71
บางนา-ตราด 140,000-170,000 7.69-30.76 180,000-200,000 17.65
กรุงธนบุรี 215,000 115 400,000-500,000 132.55
เจริญนคร ใกล้BTS 100,000-165,000 17.64-26.92 300,000-350,000 112.12
เพชรเกษมตอนต้น 120,000-150,000 41.18-25 150,000-180,000 20
สมเด็จพระเจ้าตากสิน 130,000-165,000 30-26.92 180,000-200,000 21.21
ใกล้BTS
จากตารางข้างต้น จะเห็นได้ว่าย่านสุขุมวิท ตอนต้น-ตอนกลาง มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงถึง 300% เมื่อเทียบจากราคาประเมิน คือมีการเสนอขายกันในราคา 1,600,000 บาท ต่อตารางวา หากมีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเส้นทางนี้ จะต้องขายในราคา ไม่ต่ำว่า 250,000 บาท ต่อตารางเมตร ถึงจะคุ้มค่าแก่การลงทุน เช่นเดียวกับย่านทองหล่อ และสุขุวิท ตามลำดับ แต่ในขณะเดียวกันหากเปรียบเทียบจากตาราง ย่านเจริญนคร และกรุงธนบุรี ที่ดินมีอัตราการเพิ่มขึ้นสูง ซึ่งส่งผลให้เห็นว่าการลงทุนในพื้นที่ส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้านั้น มีความคุ้มค่าเกิดขึ้น
นายกิติศักดิ์ยังกล่าวต่ออีกว่า “อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินใจกลางเมือง หรือ CBD นั้น อันเป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วในด้านความได้เปรียบของทำเลที่ตั้ง แต่ลองสังเกตุในจุดที่เป็นชานเมือง หรือนอกใจกลางเมืองอย่าง ถนนบางนา-ตราด กรุงธนบุรี เจริญนคร เพชรเกษม และสมเด็จพระเจ้าตากสิน ที่มีราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะย่านเจริญนคร ที่มีรถไฟฟ้า สาธารณูปโภค คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า และ Community Mall ทำให้ที่ดินในบริเวณนี้มีราคาสูงขึ้น หากเปรียบเทียบ 3 - 4 ปีก่อน ยกตัวอย่างที่ดินย่านบางใหญ่ ราคาซื้อขายอยู่ที่ 30,000 บาท ต่อตารางวา แต่ปัจจุบัน ราคาอยู่ที่ 100,000 บาทต่อตารางวา ราคาเพิ่มขึ้นถึง 233.33% ดังจะเห็นได้ว่าผู้พัฒนาโครงการเริ่มหันไปพัฒนาตัวเมืองชั้นนอก หรือตามแนวส่วนขยายต่อของรถไฟฟ้า และรถไฟฟ้าใต้ดินมากยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ถนนรัตนาธิเบศ, บางใหญ่, แจ้งวัฒนะ, เพชรเกษม, พระราม 2 และราชพฤกษ์ เพราะมีแนวโน้มการเติบโตสูงในอนาคต ซึ่งอีกไม่กี่ปีข้างหน้าราคาที่ดินในระแวกนี้ก็จะราคาสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นเดียวกัน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นทำเลใจกลางเมืองก็ยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่องอยู่ดี และด้วยโครงการ Mega Project ของภาครัฐ อย่างโครงการรถไฟความเร็วสูง (HSR) ทำให้พื้นที่ในหลายจังหวัดมีการปรับราคาขึ้นตามๆ กัน นับว่าเป็นอีกหนึ่งทางออกของผู้พัฒนาโครงการรายเล็กกับปัญหาราคาที่ดิน CBD ที่ปรับเพิ่มขึ้นรายวัน”
ไม่เพียงแต่ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น ที่มีการปรับตัว เพราะจากงานแถลงข่าวเมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด ได้เผยผลสำรวจความต้องการของประชาชนที่มีต่อโครงการรถไฟความเร็วสูง (HSR) ว่า หากเส้นทาง กรุงเทพฯ-เชียงใหม่ เกิดขึ้นก่อน จะเป็นเส้นทางที่คุ้มค่าแก่การลงทุนเป็นอย่างมาก เพราะสามารถโดยสารคนได้เป็นจำนวนมาก และเป็นเส้นทางระยะไกล ทำให้ประชาชนได้ประโยชน์จากเส้นทางนี้มากที่สุด ด้วยเหตุนี้ ส่งผลให้ราคาที่ดินของจังหวัดอยุธยา พิษณุโลก รวมไปถึงเชียงใหม่ และเชียงราย มีราคาที่ดินสูงขึ้นทันที และมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นเรื่อยๆ จากโครงการดังกล่าวยังส่งผลในด้านการปรับราคาที่ดินในเส้นทางอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น กรุงเทพ-หัวหิน, กรุงเทพ-ระยอง และกรุงเทพ-นครราชสีมา ด้วยเหตุนี้ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ที่เริ่มมีแนวโน้มหันไปพัฒนาโครงการตามเส้นทางของรถไฟความเร็วสูง (HSR) ที่กำลังจะเกิดขึ้น หรือรองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ไม่ว่าจะเป็นในจังหวัดแถบภาคอีสานอย่าง อุดรธานี ขอนแก่น เป็นต้น แต่ในขณะเดียวกันก็ต้องระวังเรื่องกำลังซื้อในต่างจังหวัดด้วย เพราะอาจจะไม่มากเท่า
จากการเปรียบเทียบราคาที่ดินทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล กับแนวโน้มการพัฒนาที่จะเกิดขึ้น จะเห็นได้ว่าประเทศไทยกำลังมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครอบคลุมไปในหลายพื้นที่มากยิ่งขึ้น ไม่เพียงกระจุกตัวอยู่แต่ในใจกลางเมืองเพียงอย่างเดียว ซึ่งเมื่อการพัฒนาไปสู่พื้นที่ต่างจังหวัด ก็ทำให้ประชาชนมีอาชีพ มีรายได้ เกิดการใช้จ่ายมากยิ่งขึ้น ย้อนกลับมาเป็นภาษีซึ่งจะนำไปพัฒนาพื้นที่ส่วนอื่นๆ ต่อไป ดูเหมือนว่า ปัจจัยด้านราคาที่ดินปรับสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ราคาต้นทุนที่สูงขึ้น การมีข้อจำกัดด้านแรงงาน อาจเป็นเหตุที่ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บ้าง แต่ถ้ามองอีกมุมหนึ่ง อาจส่งผลให้เกิดการพัฒนารูปแบบใหม่ๆ การกระจายตัวของโครงการไปสู่รอบนอก และภูมิภาคอื่นๆ เพิ่มมากขึ้น ในฐานะที่อยู่ในวงการ เราอาจต้องมองโอกาสเหนือข้อจำกัด แต่ก็ยังมีบางปัจจัยที่ทำให้การพัฒนานั้นไปไม่ถึงที่วางไว้ อย่างปัจจัยด้านราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว รวมถึงค่าแรงขั้นต่ำ และราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น อาจส่งผลให้เกิดการชะลอตัวด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียงเล็กน้อย แต่เป็นการกระจายตัวสู่ภูมิภาคอื่นๆ มากกว่า