กรุงเทพฯ--12 มิ.ย.--Knight Frank
รายงานสภาวะตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพไตรมาสที่ 1 ของปี 2013
โดยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย
ประเด็นสำคัญ
อัตราค่าเช่ายังคงสูงขึ้นและความต้องการอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านธุรกิจกลางเมือง (ซีบีดี) ของกรุงเทพยังคงอยู่ในระดับสูง
อาคารสำนักงานบนถนนวิทยุมีอัตราค่าเช่าสูงสุดในกรุงเทพ ตามติดด้วยอาคารสำนักงานบนถนนสุขุมวิทและสาทร
อาคารสำนักงานเกรดเอในย่านระดับรองมีค่าเช่าเฉลี่ยต่ำกว่าอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านธุรกิจกลางเมืองราว 150 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
ภาพรวมของตลาด
อุปสงค์
เศรษฐกิจไทยสดใสในช่วงไตรมาสแรกของปี 2013 ดังนั้นดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจจึงยังคงเป็นบวกนับตั้งแต่เหตุการณ์น้ำท่วมเมื่อปี 2011 แต่ภาพรวมเริ่มติดลบเล็กน้อยเมื่อไม่นานมานี้เนื่องจากความกังวลเรื่องผลที่ค่าเงินบาทแข็งจะมีต่อภาคส่งออก
อุปสงค์ความต้องการพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพยังคงเติบโตต่อเนื่องตั้งแต่การเลือกตั้งเมื่อกลางปี 2011 กลุ่มที่มีอุปสงค์ปรับตัวขึ้นสูงสุดคือกลุ่มอาคารสำนักงานเกรดเอ
อัตราการเช่าสำนักงานในกรุงเทพในไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ 88.02% หรือเพิ่มขึ้น 2.88% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหรือ 0.45% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา อาคารสำนักงานที่อยู่ในย่านธุรกิจกลางเมือง (ซีบีดี) และอาคารสำนักงานที่อยู่ใกล้กับแนวบริการขนส่งมวลชนเป็นที่ต้องการสูงสุด อาคารสำนักงานเกรดเอเป็นที่ต้องการมากเป็นพิเศษโดยมีอัตราการเช่าสูงขึ้นเป็นอย่างมากหรือ 6.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและ 0.99% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา
อาคารสำนักงานเกรดเอมีการเติบโตสูงสุดโดยมีอัตราการเช่าสูงขึ้น 0.45% จากไตรมาสก่อนหรือ 5.16% ตั้งแต่ต้นปี
อุปทาน
ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2013 อุปทานของสำนักงานในกรุงเทพรวมอยู่ที่ 4,628,564 ตารางเมตรซึ่งตัวเลขนี้ไม่ได้เปลี่ยนแปลงมานานหลายไตรมาสแล้ว แต่เราคาดว่าจะมีพื้นที่อุปทานใหม่ 57,000 ตารางเมตรเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี 2013 และอีก 200,529 ตารางเมตรในปีหน้า
หมายเหตุ: ตัวเลขนี้ไม่รวมอาคารที่มีหลายเจ้าของและอาคารสำนักงานที่มีขนาดเล็กกว่า 5,000 ตางเมตร
อุปทานในอนาคต
อุปทานในอนาคตส่วนมากจะอยู่นอกพื้นที่ที่จัดว่าเป็นซีบีดี จากยอดทั้งหมด 200,529 ตารางเมตรซึ่งจะเข้าสู่ระบบในปีหน้านั้นจะมี 56,000 ตารางเมตรที่อยู่ในย่านซีบีดี ส่วนที่เหลือจะอยู่ในย่านถนนพระราม 9 ถนนรัชดาภิเษกและถนนพหลโยธิน
การเช่า
ค่าเช่าเฉลี่ยสูงขึ้น 3.96% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนโดยที่มีการเติบโตในทุกภาคส่วนของตลาด อาคารสำนักงานเกรดเอถีบตัวขึ้นสูงสุดที่ 2.65% จากไตรมาสก่อน หรือ 5.76% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขการเติบโตแบบปีต่อปีที่สูงที่สุดเท่าที่เราเคยพบมาเนื่องจากเจ้าของอาคารตอบสนองต่ออุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นและอัตราการเช่าที่สูงขึ้น
สำหรับย่านธุรกิจกลางเมืองนั้นถนนวิทยุเป็นถนนสายที่ค่าเช่าสูงสุดในกรุงเทพที่ระดับสูงสุด 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนซึ่งใกล้จะเป็นระดับที่สูงเป็นประวัติการณ์ ตามด้วยถนนสุขุมวิทที่ 900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนและถนนสาทรที่ 850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
ในขณะที่อาคารที่ดีที่สุดในย่านยอดนิยมที่ไม่ใช่ซีบีดียังคงไม่สามารถเรียกราคาได้สูงกว่า 650 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนแต่อย่างใด
โดยเฉลี่ยแล้วอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านที่ไม่ได้เป็นซีบีดีจะมีค่าเช่าต่ำกว่าย่านซีบีดีประมาณ 150 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน หากผู้เช่าใช้พื้นที่ 200 ตารางเมตร ความแตกต่างตรงจุดนี้ก็จะสูงกว่า 1,000,000 บาทเล็กน้อยตลอดระยะเวลาการเช่าปกติสามปี
มุมมองอนาคต
ผู้เช่าควรเตรียมพร้อมรับค่าเช่าที่จะยังคงถีบตัวสูงขึ้นในย่านซีบีดีเนื่องจากอัตราการเช่าที่สูงและอุปสงค์ที่แข็งแกร่งของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มพื้นที่เกรดเอซึ่งจะเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดการเช่าที่สำคัญตลอดทั้งปี 2013 นี้
อาคารใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งหลังของปีในทำเลธุรกิจใหม่ๆอย่างเช่นรัชดาภิเษกอาจเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้เช่า เนื่องจากอัตราค่าเช่าอยู่ในระดับที่แข่งขันได้ อาคารมีคุณภาพ สามารถเดินทางเชื่อมโยงกับทางด่วนและแนวบริการขนส่งมวลชนต่างๆตลอดจนห้างร้านค้าปลีก ปัจจัยทั้งหมดนี้อาจทำให้ผู้เช่าบางรายเริ่มมองว่าการอยู่ในย่านธุรกิจกลางเมืองมีประโยชน์สำหรับธุรกิจของตนจริงหรือไม่ในที่สุด