กรุงเทพฯ--29 ก.ค.--เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ณ ขณะนี้ มีโครงการที่ไม่รอดหรือเจ๊งไป ทั้งหมด 89 โครงการ จำนวน 18,404 หน่วย รวมมูลค่าถึง 45,810 ล้านบาท แต่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ปลอบว่าอย่าตกใจ ยอดเจ๊งลดลง
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงว่า ณ กลางปี พ.ศ.2556 ซึ่งเพิ่งสำรวจโครงการไปทั้งหมด 1,378 โครงการ พบว่า มีโครงการอยู่จำนวนหนึ่งเจ๊งไปแล้ว ดร.โสภณ จึงนำเสนอข้อมูลนี้ประกอบการวางแผนของบริษัทพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อ ส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนประชาชนนักลงทุนและผู้บริโภค ได้ทราบความจริงประกอบการตัดสินใจ
จากการศึกษาพบว่า ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เจ๊งไปทั้งหมด 18,404 หน่วยนั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดถึงเกือบครึ่งหนึ่ง คือ 8,567 หน่วย (47%) เป็นห้องชุดพักอาศัย รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 4,598 หน่วย (25%) ต่อด้วยทาวน์เฮาส์ จำนวน 2,414 หน่วย (13%) นอกนั้นเป็นที่ดินจัดสรร จำนวน 1,643 แปลง (9%) ในการผลิตที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยวมักเกิดขึ้นมากเป็นอันดับสาม แต่ในกรณีการเจ๊ง บ้านเดี่ยวกับมาเป็นอันดับสอง กรณีนี้แสดงให้เห็นว่า บ้านเดี่ยวที่มักจะขายได้ช้านั้น มีปัญหาอยู่พอสมควร และที่ดินจัดสรรที่สถาบันการเงินมักไม่อำนวยสินเชื่อ เพราะหลักประกันต่ำ ด้วยไม่มีบ้านอยู่ด้วย ก็มักจะขายไม่ออก จนกระทั่งประสบปัญหาไปในที่สุด
หากพิจารณาในแง่ของมูลค่าการพัฒนา กลับปรากฏว่า บ้านเดี่ยวล้มเลิกโครงการในมูลค่าสูงสุดถึง 20,357 ล้านบาท หรือ 44% รองมาจึงเป็นห้องชุด ณ มูลค่า 15,510 ล้านบาท หรือ 34% ทาวน์เฮาส์ล้มเลิกไปเป็นมูลค่า 4,813 ล้านบาท หรือ 11% การที่บ้านเดี่ยวกลับนำห้องชุดเพราะราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของบ้านเดี่ยวมักมีราคาสูงกว่า จึงทำให้มูลค่าความเสียหายสูงกว่านั่นเอง
เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดเพิ่มขึ้น จะพบว่า กลุ่มห้องชุดที่ประสบปัญหาจนหยุดขายไปได้แก่ ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 5,122 หน่วย หรือราว 28% หรือหนึ่งในสี่ จะสังเกตได้ว่าห้องชุดระดับราคานี้มีการเปิดตัวมากที่สุด หรือถือว่า "มาแรง" ที่สุด แต่ก็มีบางโครงการล้มเลิกไป ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่าโครงการเหล่านี้ยังไม่ได้ศึกษาให้ดีพอก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนนั่นเอง เช่นเดียวกับทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีการเปิดตัวมากเป็นพิเศษก็ล้มเลิกไป 1,431 หน่วย รวมทั้งกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท ก็มีเหลือขายมากเป็นพิเศษถึง 1,418 หน่วยเช่นกัน ทั้งนี้อาจตั้งข้อสังเกตได้ว่า การพัฒนาโครงการตาม ๆ กันไปโดยไม่ใช้วางแผนให้ถ้วนถี่อาจก่อให้เกิดปัญหาได้ในที่สุด
สำหรับสาเหตุที่ล้มเลิกโครงการไปจนหยุดการขาย มีดังนี้
1. สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ จำนวน 30 โครงการ คิดเป็น 34%
2. ขายไม่ออก/ไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะสม จำนวน 21 โครงการ คิดเป็น 24%
3. ไม่ผ่าน EIA จำนวน 9 โครงการ คิดเป็น 10%
4. รอปรับราคาขายใหม่ จำนวน 7 โครงการ คิดเป็น 8%
5. เปลี่ยนรูปแบบโครงการ จำนวน 8 โครงการ คิดเป็น 9%
6. ทำเลที่ตั้ง (ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก) จำนวน 6 โครงการ คิดเป็น 7%
7. กรรมสิทธิ์ที่ดิน และทางเข้าออก จำนวน 3 โครงการ คิดเป็น 3%
8. ปรับปรุงโครงการ (น้ำท่วม) จำนวน 5 โครงการ คิดเป็น 6%
รวม จำนวน 89 โครงการ คิดเป็น 100%
จากบทเรียนข้างต้น จึงชี้ให้เห็นว่าการที่สถาบันการเงินงดให้สินเชื่อหรือการขายสินค้าไม่ออก มีความสัมพันธ์กันอย่างชัดเจน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยึดหลัก "ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ" คือก่อนการลงทุนใหญ่ต้องลงทุนศึกษาให้ถ้วนถี่ก่อน เพื่อความไม่ประมาทนั่นเอง สำหรับสาเหตุภายนอกเช่นน้ำท่วมนั้น แม้จะยังมีโครงการที่ยังไม่เปิดเพราะสาเหตุนี้ ทั้งนี้น้ำท่วมผ่านไป 18 เดือนแล้วก็ตาม แต่ก็ถือเป็นสาเหตุปลีกย่อยไปแล้วในขณะนี้
แม้จะประสบปัญหาการล้มเลิกโครงการไปเป็นมูลค่าไม่น้อยก็ตาม แต่หากเทียบกับสถานการณ์ ณ สิ้นปี พ.ศ.2555 หรือเมื่อ 6 เดือนก่อนหน้านี้ จะพบว่า จำนวนโครงการที่ล้มเลิกไป ลดน้อยลงจาก 108 โครงการเหลือเพียง 89 โครงการ เท่ากับลดลง 18% จำนวนหน่วยขายที่ล้มเลิกไปก็ลดลง 3,915 หน่วย หรือ ลดลง 18% และมูลค่าความเสียหายก็ลดลง 10,544 ล้านบาท หรือลดลง 19% ดังนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงยืนยันได้ว่า สถานการณ์ในขณะนี้ไม่ได้มีปัจจัยที่เป็นลบในวงการอสังหาริมทรัพย์จนน่าเป็นห่วงแต่อย่างใด
อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ ย้ำให้เห็นถึงความจำเป็นที่ต้องการบังคับให้ทุกบริษัทพัฒนาที่ดินทำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค จากประสบการณ์ปี พ.ศ.2540 ที่ผู้ซื้อบ้าน ได้แต่เสาบ้านที่สร้างยังไม่เสร็จ แทนที่จะได้บ้านทั้งหลัง และผู้ซื้อห้องชุดได้แต่สัญญาซื้อขายห้องชุดไว้ดูต่างหน้าแต่ไม่ได้ห้องชุด หลังวิกฤติเศรษฐกิจ ประเทศไทยได้ออก พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 แต่กลายเป็นกฎหมาย "กำมะลอ" ตรงที่ตั้งแต่ฉบับร่างจนถึงฉบับประกาศใช้จริง ได้ร่างไว้ให้เป็นไปตามความสมัครใจ จึงทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ปฏิบัติตาม และหากผู้ประกอบการรายเล็กปฏิบัติ ก็ต้องเสียค่าใช้จ่าย ทำให้เสียเปรียบรายใหญ่ ตกลงจึงแทบไม่มีการคุ้มครองผู้บริโภคจริง
หากมีการคุ้มครองผู้บริโภค ก็จะทำให้ตลาดมีความเข้มแข็งยั่งยืน เป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการเอง และทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งรายใหญ่และรายเล็กมีการแข่งขันอย่างเท่าเทียม มีแบรนด์ที่แท้ เพราะมีการคุ้มครองผู้บริโภคเช่นเดียวกัน ดังนั้นรัฐบาลจึงควรแก้ไขกฎหมาย หรือขอความร่วมมือกับผู้ประกอบการทุกรายให้ทำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา
โดยสรุปแล้ว บทเรียนการล้มเลิกโครงการนี้ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นที่ต้องทำการศึกษาก่อนการพัฒนาโครงการอย่างถ้วนถี่ และชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการมีมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคให้ดี เพื่อความยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน