กรุงเทพฯ--22 ม.ค.--ซีบีอาร์อี ประเทศไทย
ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เผยผลสำรวจอัตราค่าเช่าที่พักอาศัยในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร พบค่าเช่าปรับตัวขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปีและราคาขายคอนโดมิเนียมก็ปรับตัวสูงขึ้นช่นเดียวกัน ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนของคอนโดมิเนียมยังคงอยู่ในระดับคงที่ราว 5.3% ซีบีอาร์อียังพบว่าความต้องการคอนโดมิเนียมขนาด 2 และ 3 ห้องนอนมีปริมาณเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ซัพพลายคอนโดมิเนียมขนาดดังกล่าวมีจำนวนจำกัด ซึ่งจะส่งผลให้ค่าเช่าคอนโดมิเนียมปรับตัวสูงขึ้นไปอีกและสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนในระดับที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก
ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า คือ ผลตอบแทนจากต้นทุนของสินทรัพย์ที่ได้รับต่อปี โดยคำนวนจากการนำผลตอบแทนเฉลี่ยทั้งปีหารด้ายราคาขายคอนโดมิเนียมนั้นๆในปัจจุบัน ในปี 2556 ทีมวิจัยซีบีอาร์อี รายงานว่า ผลตอบแทนโดยรวมจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 5.3% ก่อนหักค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งได้แก่ ค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาภายในห้องชุด ค่าประกันอัคคีภัย ค่านายหน้า ระยะเวลาที่ห้องปราศจากผู้เช่าคือช่วงที่ห้องยังไม่ได้ปล่อยเช่าและช่วงที่มีการเปลี่ยนผู้เช่า ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และภาษีโรงเรือน
จากการวิเคราะห์ธุรกรรมการเช่าคอนโดมิเนียมจำนวน 176 ธุรกรรมในคอนโดมิเนียม 55 อาคาร ซึ่งตั้งอยู่ใน 3 ทำเลหลักของกรุงเทพฯ ที่ได้รับความนิยมสูงสุดจากผู้เช่าชาวต่างชาติ อันได้แก่ ย่านสุขุมวิท สีลม/สาทร และลุมพินี โดยแผนกวิจัยซีบีอาร์อี พบว่า คอนโดมิเนียมที่ได้รับความนิยมสูงสุดคือขนาด 2 ห้องนอน ตามมาด้วยขนาด 3 ห้องนอน และ 1 ห้องนอน
ย่านสุขุมวิท (ช่วงซอย 1 – 63) คือทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุดจากผู้เช่าชาวต่างชาติและสร้างผลตอบแทนโดยรวมจากการปล่อยเช่าได้สูงสุด คือเฉลี่ยที่ระดับ 6.1% เมื่อพิจารณาถึงขนาดห้องชุดพบว่าคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอนได้รับผลตอบแทนโดยรวมจากการปล่อยเช่าสูงสุด คือระดับ 6.4% ตามด้วยขนาด 2 ห้องนอนที่ได้รับผลตอบแทนที่ระดับ 5.5% และขนาด 3 ห้องนอนที่ได้รับผลตอบแทนที่ระดับ 4.1%
ทีมวิจัยซีบีอาร์อียังพบอีกหนึ่งข้อสังเกตที่น่าสนใจ คือ อายุของคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและได้รับการดูแลเป็นอย่างดีไม่ได้มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่ออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หากคอนโดมิเนียมนั้นๆ ตั้งอยู่ในทำเลชั้นดีและได้รับการบำรุงรักษาที่ดีอย่างต่อเนื่อง ก็จะมีความเป็นไปได้ที่จะยังคงได้รับผลตอบแทนในอัตราที่ดีอยู่แม้ว่าจะเป็นอาคารเก่าก็ตาม ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมเก่าบางอาคารได้รับผลตอบแทนในอัตราที่ใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ๆ แต่มีต้นทุนคือราคาที่ซื้อคอนโดมิเนียมที่ถูกกว่าคอนโดมิเนียมใหม่ถึง 30% - 40% ทว่าหากพิจารณาในแง่การขายต่อหรือรีเซลจะพบว่าคอนโดมิเนียมรุ่นเก่าจะขายต่อได้ยากกว่าคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่
นอกจากนี้ทีมวิจัยซีบีอาร์อียังพบว่า จำนวนธุรกรรมการเช่าคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ๆ มีมากกว่าในคอนโดมิเนียมรุ่นเก่า ตัวอย่างของคอนโดมิเนียมรุ่นใหม่ที่ได้รับความนิยม ได้แก่ มิลเลนเนียม เรสซิเดนซ์ ในซอยสุขุมวิท 20 และ เดอะ สุโขทัย เรสซิเด็นซ์เซส บนถนนสาทร
เมื่อพิจารณาถึงแหล่งที่มาของความต้องการเช่าคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ จะพบว่า ความต้องการเช่าจากชาวต่างชาติคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 95% ของธุรกรรมการเช่าทั้งหมด
นักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อนำมาปล่อยเช่าที่มีความเข้าใจในความต้องการของผู้เช่าชาวต่างชาติ จะสามารถสร้างผลตอบแทนโดยรวมจากการปล่อยเช่า (ผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่ายต่างๆ) ได้สูงถึง 8% และสร้างผลตอบแทนสุทธิได้ถึงระดับ 5%
ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า อัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ขนาด 1 ห้องนอนอาจจะลดลงเนื่องมาจากปริมาณซัพพลายใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในตลาด ในขณะที่คอนโดมิเนียมขนาด 2 และ 3 ห้องนอนที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในย่านใจกลางเมืองมีจำนวนจำกัดมาก แต่ความต้องการห้องขนาดดังกล่าวจากผู้เช่าชาวต่างชาติกลับยังคงมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ซีบีอาร์อีประเมินว่า ค่าเช่าสำหรับคอนโดมิเนียมขนาด 2 และ 3 ห้องนอนจะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นต่อไป ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าขยับขึ้นตามไปด้วย
การที่คอนโดมิเนียมขนาด 2 และ 3 ห้องนอนมีจำนวนจำกัดมากนั้นอาจหมายถึงว่า คอนโดมิเนียมขนาดดังกล่าวจะเป็นทางเลือกในการลงทุนที่ดีกว่าขนาด 1 ห้องนอนแม้ว่าราคาต่อห้องจะมีมูลค่าสูงกว่าก็ตาม
ผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมซึ่งต้องการสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า จำเป็นต้องมีความเข้าใจในเรื่องปริมาณซัพพลายและความต้องการของผู้เช่าคอนโดมิเนียมแต่ละขนาดในทำเลที่เป็นที่นิยมของผู้เช่าด้วย จึงจะสามารถทำความเข้าใจความยากง่ายในการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมของตนเองและคาดการณ์แนวโน้มราคาค่าเช่าในอนาคตได้
ติดตามข่าวสารด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย หรือ ในภูมิภาคต่าง ๆ ทั่วโลกจากซีบีอาร์อีเพิ่มเติมได้ที่
www.facebook.com/CBRE.Thailand / www.facebook.com/CBRE.Condo.Society / @CBREThailand