กรุงเทพฯ--18 ก.ค.--ซีบีอาร์อี กรุ๊ป อิงค์
ซีบีอาร์อี ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เปิดเผยว่า จากการที่บางฝ่ายมีความวิตกกังวลในเรื่องภาวะโอเวอร์ซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพมหานครนั้น ซีบีอาร์อีเชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองหรือซีบีดีของกรุงเทพฯอยู่ในสภาวะที่แตกต่างจากตลาดคอนโดมิเนียมในย่านรอบนอกใจกลางเมืองหรือมิดทาวน์ และย่านชานเมืองเป็นอย่างมาก
จากข้อมูลของแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ปริมาณคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในย่านศูนย์กลางของใจกลางเมือง ซึ่งได้แก่ สุขุมวิท ลุมพินี สาทร พญาไท และริมแม่น้ำ มีจำนวนน้อยมาก ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมในย่านดังกล่าวราว 100,000 ยูนิต และมีอีกประมาณ 26,000 ยูนิตที่กำลังอยู่ในระกว่างการก่อสร้างและมีกำหนดจะแล้วเสร็จในอีก 3 ปีจากนี้ ปริมาณคอนโดมิเนียมในปัจจุบันและคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ คิดรวมเป็นสัดส่วนน้อยกว่า 20% ของคอนโดมิเนียมทั้งหมดในกรุงเทพฯ
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการมีคอนโดมิเนียมเหลือขายในอาคารที่การก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนน้อยมาก “อาทิเช่น เมื่อหลายปีก่อนเจ้าของโครงการมิลเลนเนียม เรสซิเดนซ์ 2 อาคาร ขายห้องชุดที่เหลืออยู่ในราคาลดพิเศษ ซึ่งห้องชุดดังกล่าวได้ขายหมดไปแล้ว และปัจจุบันมีผู้ที่ต้องการซื้อห้องชุดในโครงการดังกล่าวมากกว่าผู้ขาย” นางสาวพรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ หัวหน้าแผนกซื้อขายที่พักอาศัย–รายย่อย ซีบีอาร์อี ประเทศไทยกล่าว เหตุการณ์ในลักษณะนี้เป็นเหตุการณ์ปกติที่เกิดขึ้นกับโครงการคอนโดมิเนียมที่มีคุณภาพเยี่ยม ตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการของตลาด ซึ่งซีบีอาร์อีพบว่าคอนโดมิเนียมในลักษณะนี้ก็จะมีห้องชุดที่นำมารีเซลน้อยมาก
แม้ว่าจะเกิดเหตุการณ์ทางการเมืองในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 แต่กลับพบว่ามีธุรกรรมการซื้อขายที่ดินในราคาที่สูงเป็นประวัติการณ์ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ตัวอย่างเช่น คิวเฮ้าส์ หนึ่งในผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ที่รายงานว่าได้ซื้อแปลงที่ดินขนาด 3 ไร่บริเวณหัวมุมสุขุมวิทซอย 6 ไปในราคา 1.7 – 1.8 ล้านต่อตารางวา เพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรู
ราคาที่ดินที่สูงขึ้นหมายถึงว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเกิดขึ้นใหม่จะมีราคาแพงขึ้นไปอีก ซึ่งมีส่วนช่วยให้ราคาคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างแล้วเสร็จในปัจจุบันมีราคาสูงขึ้นตามไปด้วย
กรุงเทพฯ เป็นตลาดที่มีความซับซ้อน และการกำหนดราคาคอนโดมิเนียมในปัจจุบันมิได้มาจากทำเลที่ตั้งเพียงอย่างเดียว แต่ต้องประกอบด้วยปัจจัยอื่นร่วมด้วยไม่ว่าจะเป็นอายุของอาคาร คุณภาพการออกแบบ วัสดุที่เลือกใช้ จำนวนห้องที่มีการเสนอขาย และความเป็นที่นิยมในกลุ่มผู้เช่าซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้โครงการนั้นๆ เป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่า ด้วยปัจจัยต่างๆ เหล่านี้จึงทำให้คอนโดมิเนียมที่แม้จะตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้เคียงกันก็อาจมีราคาที่แตกต่างกันมากได้
ในบางทำเล ซีบีอาร์อีพบว่า เจ้าของคอนโดมิเนียมบางห้องพยายามที่จะขายคอนโดมิเนียมที่มีอายุมากกว่า 20 ปีในราคาที่มากกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่เจ้าของคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างเพิ่งแล้วเสร็จเมื่อไม่นานมานี้และอยู่ห่างออกไปไม่ถึง 100 เมตรเสนอขายในราคาสูงกว่า 130,000 บาทต่อตารางเมตร
นอกจากนี้ ค่าเช่าของคอนโดมิเนียมที่นำมาปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติกำลังปรับตัวสูงขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปี เนื่องมาจากจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ เพิ่มสูงขึ้น ผู้เช่าชาวต่างชาติหลายรายต้องการเช่าห้องขนาด 2 – 3 ห้องนอน ในขณะที่จำนวนที่พักอาศัยขนาดดังกล่าวทั้งในอพาร์ตเมนต์ (อาคารที่มีเจ้าของเดียว) และในคอนโดมิเนียม (อาคารที่มีเจ้าของร่วมหลายคน) กลับไม่ได้มีจำนวนเพิ่มขึ้น ปัจจุบันมีคอนโดมิเนียมขนาด 3 ห้องนอนที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในย่านใจกลางเมืองเพียง 2% เท่านั้น
เนื่องจากราคาเช่าปรับตัวสูงขึ้น จึงทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในหมู่ผู้เช่าชาวต่างชาติมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งท่ามกลางสภาวะที่การลงทุนในรูปแบบอื่นให้ผลตอบแทนในระดับต่ำ มีสถาบันการเงินเพียงไม่กี่แห่งที่ให้ดอกเบี้ยสำหรับการฝากประจำ 12 เดือนในอัตราที่สูงกว่า 2% ต่อปี ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า พร้อมทั้งยังมีโอกาสสร้างผลตอบแทนเพิ่มเติมจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป
“บางคนที่คาดหวังว่าราคาคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองจะลดลงโดยมีสาเหตุจากเหตุการณ์ทางการเมืองนั้นอาจจะต้องพบกับความผิดหวัง แต่กลับกันคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองมีโอกาสที่ราคาจะปรับตัวสูงขึ้นมากกว่าที่ราคาจะลดลง” นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร ซีบีอาร์อี ประเทศไทยกล่าวสรุป
ติดตามข่าวสารด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย หรือ ในภูมิภาคต่าง ๆ ทั่วโลกจากซีบีอาร์อีเพิ่มเติมได้ที่
Facebook: CBRE.Thailand และ CBRE.Condo.Society / Twitter: @CBREThailand / YouTube: CBREThailand