กรุงเทพฯ--16 ต.ค.--ฟิทช์ เรทติ้งส์
บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ประกาศปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP เป็นลบจากแนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพ ในขณะเดียวกันได้ประกาศคงอันดับเครดิตภายในประเทศ (National Rating) ระยะยาวของบริษัทฯ ที่ ‘BBB+(tha)’ และ อันดับเครดิตภายในประเทศระยะสั้น ที่ ‘F2(tha)’
การปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทฯ ในครั้งนี้ สะท้อนถึงการคาดการณ์ของฟิทช์เกี่ยวกับอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ของ AP ว่าน่าจะยังคงอยู่ในระดับต่ำในปี 2557-2558 หากอัตราส่วนกำไรดังกล่าว ยังคงอยู่ในระดับต่ำอย่างต่อเนื่องหรือปรับลดลงไปอีก อาจส่งผลให้อัตราส่วนทางการเงินที่ใช้พิจารณาอันดับเครดิตของบริษัทฯ อ่อนแอลงกว่าที่ประมาณการไว้ แม้ว่าฟิทช์จะคาดการณ์ว่าอัตราส่วนหนี้สินของ AP น่าจะปรับตัวลดลงในปี 2558 เนื่องจากเงินลงทุนที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการที่ลดลงก็ตาม
ปัจจัยที่มีผลต่ออันดับเครดิต
อัตราส่วนกำไรค่อนข้างต่ำ: อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของ AP ลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ในระดับร้อยละ 15 ในปี 2556 จากร้อยละ 24 ในปี 2553 เนื่องจากต้นทุนค่าก่อสร้างและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงสัดส่วนรายได้จากการขายอาคารชุดพักอาศัยที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูงลดลง โดยความสามารถในการทำกำไรในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2557 อยู่ในระดับต่ำกว่าที่ฟิทช์คาดการณ์ไว้ ในปี 2556 อัตราส่วนกำไรของ AP ลดลงมาอยู่ในระดับต่ำกว่าอัตราเฉลี่ยของกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในประเทศ จากเดิมที่เคยสูงกว่าอัตราเฉลี่ยในช่วงก่อนปี 2555
กระแสเงินสดที่ผันผวน: รายได้เกือบทั้งหมดของ AP มาจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย ซึ่งส่งผลให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทฯ มีความไม่แน่นอน AP ต้องเผชิญกับความเสี่ยงของภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความผันผวน การแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงปริมาณของอาคารชุดพักอาศัยที่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
อัตราการเติบโตของรายได้ลดลง: ฟิทช์คาดว่าอัตราการเติบโตของรายได้ของ AP น่าจะปรับลดลงมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 8-10 ในปี 2557-2558 จากร้อยละ 16 ในปี 2556 สำหรับงวด 9 เดือนแรกของปี 2557 ยอดขาย Presales (หลังหักรายการยกเลิก) ของที่อยู่อาศัยแนวราบเติบโตร้อยละ 38 ในขณะที่ยอดขาย Presales อาคารชุดพักอาศัยลดลงร้อยละ 10 โดยตัวเลขดังกล่าวเป็นการรวมยอดขาย Presales ของโครงการที่ร่วมทุนกับ MEC Thailand Investment Pte. Ltd. และ MJR Investment Pte. Ltd. ในสัดส่วนร้อยละ 51 ตามสัดส่วนการถือหุ้นของ AP ในโครงการดังกล่าว ฟิทช์คาดว่าภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยรวมถึงยอดขาย Presales ของ AP น่าจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2557
อัตราส่วนหนี้สินน่าจะลดลง: ฟิทช์คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินซึ่งวัดโดยอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือของ AP น่าจะลดลงมาอยู่ในระดับร้อยละ 45-47 ณ สิ้นปี 2557 และ 2558 จากร้อยละ 49 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557 อย่างไรก็ตาม การลดลงของอัตราส่วนหนี้สินดังกล่าวช้ากว่าที่ฟิทช์ประมาณการไว้ก่อนหน้านี้ โดยเงินลงทุนที่ AP ต้องใช้เพื่อพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย มีแนวโน้มลดลงในปี 2557-2558 เนื่องจากโครงการอาคารชุดพักอาศัยเปิดใหม่ทั้งหมดในปี 2557 เป็นโครงการของบริษัทร่วมทุน
โครงการที่หลากหลาย: AP ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเพียงธุรกิจเดียว โดยมีโครงการที่อยู่อาศัยและทำเลที่ตั้งที่หลากหลาย บริษัทฯ มุ่งเน้นพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยและทาวน์เฮาส์ระดับกลาง และในช่วงสองถึงสามปีที่ผ่านมา AP มีการขยายโครงการอาคารชุดพักอาศัยไปยังตลาดระดับล่างและขยายโครงการบ้านเดี่ยวไปยังระดับราคาที่สูงขึ้น ทั้งนี้ การรักษาสัดส่วนของโครงการแนวราบต่อโครงการทั้งหมดในระดับที่เหมาะสมน่าจะช่วยลดความผันผวนของกระแสเงินสดจากการดำเนินงานได้ เนื่องจากโครงการแนวราบใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างสั้นกว่าโครงการอาคารชุดพักอาศัย
หนึ่งในผู้นำทางการตลาด: AP เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่มีรายได้สูงสุดห้ารายแรกในประเทศไทยในปี 2556 ฟิทช์คาดว่า AP น่าจะสามารถรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งไว้ได้ในระยะห้าปีข้างหน้า ด้วยชื่อเสียงที่เป็นที่รู้จักในตลาดอาคารชุดพักอาศัยและทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ปัจจัยที่อาจมีผลต่ออันดับเครดิตในอนาคต
ปัจจัยบวก: ปัจจัยในอนาคตที่อาจส่งผลต่อการปรับแนวโน้มอันดับเครดิตเป็นแนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพ
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ในระดับร้อยละ 16 (อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับร้อยละ 15.6 ในครึ่งปีแรกของปี 2557) และ
- อัตราส่วนหนี้สินที่วัดโดยอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือ ลดลงมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 45-47 (อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ร้อยละ 48.7 ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2557)
ปัจจัยลบ: ปัจจัยในอนาคตที่อาจส่งผลต่ออันดับเครดิตในทางลบ
- อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ ที่ลดลงจนอยู่ในระดับต่ำกว่าร้อยละ 15 หรือ
- ยอดขาย Presale ที่ลดต่ำลงกว่าที่คาด หรือ
- การขยายโครงการใหม่ๆ รวมถึงการซื้อที่ดินที่สูงขึ้นอย่างมากจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อสินค้าคงเหลือสูงขึ้นมาอยู่ในระดับที่เกินร้อยละ 50 อย่างต่อเนื่อง