กรุงเทพฯ--16 ต.ค.--Knight Frank Thailand
สามในห้าเมืองชั้นนำทั่วโลกที่คาดการณ์ว่าจะมีการเติบโตด้านสำนักงานให้เช่า ปรากฎอยู่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ได้แก่ ประเทศอินเดีย มาเลเซียและสิงคโปร์ โดยมีเปอร์เซ็นต์การลงทุนจากต่างประเทศสูงสุดของในครึ่งปีแรกของปี 2015 ในขณะที่กรุงเทพฯเป็นอีกหนึ่งเมืองที่น่าจับตามอง หลายบริษัทกำลังมองหา "ทำเลทองแห่งใหม่" และปัจจัยสำคัญคือความสะดวกสบายในการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชน
ไนท์แฟรงค์ บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ในวันนี้เผยผลสำรวจแนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองชั้นนำของโลก ปี 2016 โดยตรวจสอบพฤติกรรมตลาดใน 20 เมืองชั้นนำทั่วโลก ซึ่งมี 10 เมืองอยู่ในทวีปอเชียแปซิฟิก
หน่วยงานสหประชาชาติ (UN) ได้คาดการณ์ไว้ว่าเมืองทั่วโลกจะมีจำนวนประชากรเพิ่มขึ้นเป็น 380 ล้านคนในอีกห้าปีข้างหน้า ดังนั้นจะต้องมีการสร้างเมืองที่มีขนาดเทียบเท่ากับห้าเมือง ลอส แอนเจลิส ในทุกๆปี เริ่มตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2020 พร้อมยังต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อสนับสนุนเมืองต่างๆเหล่านั้นด้วย
การเพิ่มขึ้นของชุมชนเมืองบวกกับความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากแรงหนุนของการเติบโตทางเศรษฐกิจ จะทำให้ค่าเช่าสำนักงานเพิ่มขึ้นในหลายเมืองชั้นนำของโลก ไนท์แฟรงค์คาดการณ์ว่าเมืองมาดริดจะมีการเติบโตด้านการเช่ามากถึง 22.2% ตามติดมาด้วยเมืองมุมไบที่ 21.3% และเมืองซานฟรานซิสโกที่ 20.2 % จากนี้จนถึงปี 2018
มร. นิโคลัส โฮลท์ หัวหน้าฝ่ายวิจัย ประจำไนท์แฟรงค์ เอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า "แม้ว่าการชะลอตัวของจีนมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภูมิภาคนี้ แถบเอเชียแปซิฟิกจะยังมีการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ค่อนข้างแข็งแกร่งในหลายปีที่จะมาถึง ประกอบกับการเติบโตเป็นชุมชนเมืองในประเทศอินเดียและจีน ทำให้ในอีกสามปีข้างหน้าเมืองชั้นนำในเอเชียจะมีการเติบโตอย่างมาก"
"สามในห้าเมืองชั้นนำของโลกด้านการเติบโตของสำนักงานให้เช่าในอีกสามปีข้างหน้า มีการคาดการณ์ว่าจะอยู่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยด้วยมีเมืองมุมไบและ เมืองเบงกาลูรูในประเทศอินเดียที่ได้รับประโยชน์จากเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ซึ่งจัดอยู่ที่สองและที่ห้าตามลำดับ"
ผลคาดการณ์การเติบโตของค่าเช่าสำนักงาน (ปลายปี 2015 จนถึงปลายปี 2018)
?
ลำดับ เมืองชั้นนำของโลก %การเปลี่ยนแปลง
1 มาดริด 22.2%
2 มุมไบ 21.3%
3 ซานฟรานซิสโก 20.2%
4 เมลเบิร์น 15.8%
5 เบงกาลูรู 15.8%
6 ลอนดอน 13.6%
7 ลอสแอนเจลิส 12.5%
8 ฮ่องกง 12.0%
9 ปารีส 9.8%
10 ชิคาโก 9.3%
ที่มา: ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ นิวมาร์ค กรับบ์ ไนท์แฟรงค์ และสถาบันวิจัย ซูมิโตโม มิตซุย ทรัสต์
มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอร์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ให้ความเห็นว่า "กรุงเทพฯเป็นอีกหนึ่งเมืองที่น่าจับตามอง การกระตุ้นการลงทุนใหม่ตั้งเป้าหมายไปที่อุตสาหกรรมซอฟต์แวร์และดิจิตอล ควบคู่ไปกับการริเริ่มโครงการ เช่น การปรับปรุงผลประโยชน์ที่ดีขึ้นสำหรับสำนักงานปฏิบัติการภูมิภาค ซึ่งทั้งหมดนี้จะช่วยรองรับด้านดีมานด์ นอกจากนี้ อัตราการการเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานแบบสูงระฟ้าได้เพิ่มสูงขึ้นมากถึง 90% และยังมีอัตราการเช่าสูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ หลายบริษัทกำลังมองหา "ทำเลทองแห่งใหม่" นอกจากนี้ ความสะดวกสบายด้านระบบขนส่งมวลชนที่ในขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้างเส้นทางการขนส่งขนาด 240 กม. เราคาดว่าเส้นทางสายใหม่เหล่านี้ จะเป็นการเปิดชีวิตใหม่ให้แก่พื้นที่ในเขตที่มีเส้นทางบริการ ซึ่งพื้นที่เหล่านี้จะกลายเป็นพื้นที่ทำเลที่มีความต้องการเพิ่มมากขึ้นในการใช้ชีวิต การทำงานและเพื่อความบันเทิงใจ
ตลาดที่ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ
หากดูที่ปริมาณการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของแต่ละตลาดในครึ่งแรกของปี 2015 ประเทศอินเดียได้กลายเป็นตลาดที่มีเปอร์เซ็นต์การลงทุนจากต่างประเทศสูงสุดอยู่ที่ 67% ตามติดมาด้วย มาเลเซียอยู่ที่ 59% และสิงคโปร์อยู่ที่ 43 %
มร. โฮลท์อธิบายว่า "การเติบโตทางการลงทุนของภาคเอกชนจากต่างประเทศสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอินเดีย ได้สร้างความโดดเด่นชัดเจนให้กับภูมิภาคในช่วงครึ่งแรกของปี 2015 โดยส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนชาวอเมริกาและชาวสิงคโปร์ ส่วนในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ประเทศมาเลเซียได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างประเทศหลายกลุ่ม เช่น ประเทศออสเตรเลีย สิงคโปร์ จีนและแคนาดา ที่ทำการซื้อทรัพย์สินในช่วงหกเดือนแรกของปีนี้ หากดูจากผลทางเศรษฐกิจในเชิงบวกของอินเดียและแนวทางสวนกระแสวงจรที่มีศักยภาพด้านการลงทุนในประเทศมาเลเซีย (แม้จะเป็นสภาพที่ลำบาก) เราคาดว่ากลุ่มชาวต่างชาติยังคงจดจ้องกับตลาดเหล่านี้ในปี 2016 "
ปริมาณรวมของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2015( ล้านดอลลาร์สหรัฐ)
เมือง ภายในประเทศ ต่างประเทศ หุ้นรวมของการลงทุนจากต่างประเทศ
อินเดีย $493 $998 67%
มาเลเซีย $1,005 $1,454 59%
สิงคโปร์ $2,954 $2,259 43%
เกาหลีใต้ $1,903 $842 31%
สหราชอาณาจักร $169,691 $38,710 19%
ฮ่องกง $6,872 $1,560 18%
นิวซีแลนด์ $6,121 $1,170 16%
จีน $106,011 $17,902 14%
ไทย $1,468 $175 11%
ออสเตรเลีย $74,919 $5,575 7%
สหรัฐอเมริกา $777,728 $42,456 5%
ญี่ปุ่น $104,284 $3,800 4%
ที่มา: ไนท์แฟรงค์ / Real Capital Analytics
มร. นีล บรูกส์ หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนเอเชียแปซิฟิก ไนท์แฟรงค์เอเชียแปซิฟิก พูดเน้นว่า "เรากำลังประสบกับปริมาณการทำธุรกรรมในตลาดหลักของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก เช่น เมืองซิดนีย์และโตเกียว โดยได้แรงหนุนจากความต้องการของนักลงทุนจากประเทศสหรัฐอเมริกา สิงคโปร์และจีน นักลงทุนให้ความสนใจในตลาดเหล่านี้ เนื่องจากได้รับผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงและบวกกับการอ่อนตัวลงของค่าเงินสหรัฐ"
ประเทศที่ดึงดูดเงินทุนขาออกจากเอเชีย
กระแสของเงินทุนขาออกจากเอเชียที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ มีเป้าหมายไปที่ทรัพย์สินสำคัญๆ ในตลาดตะวันตก ในช่วง 24 เดือนที่ผ่านมา มีการลงทุนจากเอเชียที่ออกไปลงทุนในต่างประเทศ เช่น ประเทศสหรัฐอเมริกา อังกฤษ ออสเตรเลียและทวีปยุโรป โดยมีมูลค่ารวม 78.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ
มร. บรูกส์ อธิบายว่า "เรามองเห็นนักลงทุนชาวเอเชียที่ต้องการจะกระจายการถือครองทรัพย์สินนอกทวีปเอเชียโดยเฉพาะอย่างยิ่งในทวีปยุโรปและออสเตรเลีย และการขายออกของสินทรัพย์ในประเทศจีนเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่เลวร้าย"
ประเทศที่ได้รับความสนใจในการลงทุนจากเอเชีย (ไตรมาส 3 ปีที่ 2013 ถึง ไตรมาสที่ 2 ปี 2015)
ประเทศ ล้านดอลลาร์สหรัฐ
สหรัฐอเมริกา 31,032
สหราชอาณาจักร 22,245
ออสเตรเลีย 16,283
ทวีปยุโรป 8,835
มร. โฮลท์ กล่าวเพิ่มว่า "ในช่วงสองปีที่ผ่านมาเรามองเห็นกระแสของเงินทุนจำนวนมากที่ไหลออกจากเอเชียและตั้งเป้าการซื้อสินทรัพย์ในตลาดตะวันตก"
"ในแง่ของที่มาของเงินทุน ประเทศสิงคโปร์และจีนเป็นผู้นำทางการลงทุน โดยเป็นเงินทุนความมั่งคั่งจากสิงคโปร์ และนักพัฒนา และบริษัทประกันภัยจากจีน ซึ่งมีปริมาณการทำธุรกรรมที่มากที่สุด ด้วยเงื่อนไขทางการค้าที่เข้มงวดในภูมิภาคและความน่าสนใจของทรัพย์สินในหลากหลายภูมิศาสตร์ เราคาดว่าเงินทุนเอเชียจะยังคงพุ่งเป้าหมายการซื้อทรัพย์สินในเมืองชั้นนำที่สามารถนำเสนอโอกาสการเติบโตที่ดีที่สุดและการกระจายการลงทุนในช่วง 12 เดือนข้างหน้า"
การลงทุนไปยังสหรัฐ การลงทุนไปยังสหราชอาณาจักร การลงทุนไปยังประเทศออสเตรเลีย การลงทุนไปยังทวีปยุโรป
จากประเทศ ล้านดอลลาร์สหรัฐ จากประเทศ ล้านดอลลาร์สหรัฐ จากประเทศ ล้านดอลลาร์สหรัฐ จากประเทศ ล้านดอลลาร์สหรัฐ
สิงคโปร์ 10,684 สิงคโปร์ 6,443 สิงคโปร์ 6,849 เกาหลีใต้ 2,762
จีน 8,935 จีน 5,625 จีน 6,263 จีน 1,271
ญี่ปุ่น 4,373 ฮ่องกง 2,559 มาเลเซีย 1,371 สิงคโปร์ 1,128
ฮ่องกง 3,164 มาเลเซีย 2,229 ฮ่องกง 1,183 ไทย 1,050
เกาหลีใต้ 2,365 ไต้หวัน 1,900 เกาหลีใต้ 306 มาเลเซีย 1,033
มาเลเซีย 1,007 อินเดีย 1,420 ญี่ปุ่น 241 ฮ่องกง 1,024
อื่นๆ 504 ญี่ปุ่น 808 ไต้หวัน 60 อื่นๆ 567
อื่นๆ 1,261 บรูไน 10
โอกาสทางตลาดการลงทุน
มร. เจเรมี วอเตอร์ หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนอินเตอร์เนชั่นแนล ไนท์แฟรงค์ ให้ความเห็นว่า "เราคาดว่าประเทศอุตสาหกรรมก้าวหน้าจะเป็นแรงผลักดันเศรษฐกิจโลกในอีกสามปีข้างหน้า หากเมืองสำคัญของโลกอยู่ในประเทศอุตสาหกรรมนั้นๆ จะเป็นการเปิดโอกาสที่แข็งแกร่งที่สุดสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
"จากการเพิ่มอัตราของเงินดอลลาร์สหรัฐ ก็ยิ่งทำให้ค่าเงินแข็งตัวขึ้นอีก นักลงทุนชาวอเมริกันจากภาคเอกชนได้ทำการซื้อหุ้นในต่างประเทศมากขึ้นเรื่อยๆ เราเห็นแนวโน้มนี้จะพุ่งขึ้นอีกในปี 2016 นักลงทุนเหล่านี้ไม่เกรงกลัวทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงสูง ดังนั้นเราจึงคาดการณ์ว่าพื้นที่เหล่านี้ จะได้รับความสนใจมากขึ้นในสินทรัพย์ที่เพิ่มรายได้ในระยะสั้น
"ในยุโรป ต้องขอบคุณอัตราผลตอบแทนพันธบัตรที่ต่ำและสัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ เราคาดว่าจะมีเงินทุนจากนักฉวยโอกาสเพิ่มมากขึ้นเข้ามาในตลาด โดยทั่วไปเราจะเห็นนักลงทุนกว้านซื้อทรัพย์สินหลากหลายโดยเฉพาะอย่างยิ่งทรัพย์สินที่มีความโดดเด่นเฉพาะตัว ในส่วนนี้ สามารถสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่เพิ่มขึ้นในการแสวงหาความหลากหลายของทรัพย์สิน "
ในระยะยาว อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้รับความสนใจในพอร์ตการลงทุนแบบผสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่สินทรัพย์อื่นๆมีความไม่แน่นอน
การคาดการณ์ผลตอบแทนถึงปลายปี 2015
อันดับ เมืองชั้นนำของโลก ผลตอบแทน อันดับ เมืองชั้นนำของโลก ค่าผลตอบแทน
1 เบงกาลูรู 10.50% 11 ลอสแอนเจลิส 4.90%
2 มุมไบ 10.00% 12 แฟรงค์เฟิร์ต 4.50%
3 นิวเดลี 9.50% 13 ซานฟรานซิสโก 4.00%
4 เม็กซิโกซิตี้ 7.00% 14 นิวยอร์ก 4.00%
5 เซี่ยงไฮ้ 6.30% 15 มาดริด 4.00%
6 ปักกิ่ง 6.30% 16 โตเกียว 3.70%
7 เมลเบิร์น 6.10% 17 สิงคโปร์ 3.70%
8 ซิดนีย์ 5.75% 18 ลอนดอน 3.50%
9 ชิคาโก 5.40% 19 ปารีส 3.50%
10 วอชิงตันดีซี 5.00% 20 ฮ่องกง 2.90%
ที่มา: ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ นิวมาร์ค กรับบ์ ไนท์แฟรงค์ และสถาบันวิจัย ซูมิโตโม มิตซุย ทรัสต์